连续4年蝉联由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院3家单位联合颁布的“中国房地产基金综合能力TOP10”榜首荣誉、国内首家也是唯一一家以不动产资产管理为主业的上市公司……

作为境内知名的房地产私募投资机构，光大安石无疑引领着中国房地产行业的金融创新。

房地产是金融不可分割的一部分，金融贯穿了房地产产业链的多个环节，金融对于房地产到底意味着什么？

6月24日，在优铺商学院的峰会上，光大安石基金北京新光大中心商业总经理严枫出现在现场，讲解了金融地产的精彩内容。同时，严枫也受聘成为优铺商学院客座教授，将有机会为大家带来更多分享。

光大安石基金北京新光大中心商业总经理严枫

以下是演讲全文

我本身是做商业运营的，做商业到现在有15年了，所以，我今天跟大家分享的主要是做金融地产的内容。

现在国家对于地产的融资渠道管控得比较严，特别是从2017年下半年和今年年初开始，所以很多地产公司确实是资金链紧张：有的是散售，在卖自己的住宅和商业；也有人通过自己的渠道来跟各大机构合作。

那么，地产和金融该怎么去结合起来做呢？即不是纯粹做地产，也不纯粹做金融。

所谓不动产，大家的简单理解就是地产。我们投资不动产主要是3大块：写字楼、购物中心和工业地产。工业地产其实是仓储物流，京东、淘宝电商的仓库，北京和西北的中心仓库都需要租仓储，就是物流新地产。

我们把项目并购回来以后，由我们自己来管，去改造、去创新、去把资产升值。

并购基金，就是自己成立平台来并购不动产，包括写字落、商业、工业。同时可以不并购，而做结构实现融资，可以作为投资人来投资。这个项目做好了以后，有稳定的现金流了，可以证券化，用钱再去投资。

在并购项目的时候，有一些是房地产开发企业，也有一些是商业运营企业。在并购项目的时候，要坚持几点价值投资。所谓价值投资，要看现金流，要看回报，不是看房产这个房子值50000元/平，明年值60000元/平，而是看这个项目能做多少经营，能有多少现金流，根据现金流反推市场价值是多少。

投资是要对投资人有负责，对他的回报是有承诺，承诺的是投资回报率是多少，不管是多少都没有关系，我们谈定以后，在做经营的时候就必须达到这个回报，所以我们就要比较坚持这个项目真正的价值是多少，而不是切分了以后卖给小业主，真正在做并购的时候不是按照这个来算的。要坚持价值投资。

还有风险控制。风险控制在金融地产里面是特别重要的一个环节，在任何一个基金公司，风控部门很强大，它会提出一系列问题，除非投资部门把这一系列问题全部解决，才有可能投这个项目。否则的话，就把这个项目pass掉，所以对风险控制比较严格。

在金融里面，大家讲究闭环，闭环就是融、投、管、退。这个闭环说起来简单，但是大部分基金公司不愿意做“管”这个事情。

融资很简单，你要去买项目、要去投资的话，必须有钱。融资部门和退出部门实际上是统一的。融资部门有了钱以后就去投资，并购资产、并购股权、结果化投资都可以，投完了以后，这个资产怎么办？

如果是放在那，那就跟银行一样，银行给人家贷款，贷款完了以后出问题了也不管，就变成一个烂账或者坏账。而我们让它经营起来、活起来，有了现金流以后，再去资本市场证券化。证券化就是退出，就是用稳定的现金流做回报，有投资人来投，拿到钱以后再来融、投、管、退。

目前光大安石是第一个打通这个闭环的，所以我们出去讲的时候也很有信心。

今天感谢陈总给我们的机会介绍这一方的知识，如果有机会希望跟大家能合作。我就讲这些。谢谢！  

编辑：范   宇

监制：吴玥宛