一、增速持续下滑型                      

上海、北京：人口结构优化中的超级城市

北京与上海的房价-常住人口走势十分相似。两城市房价增速在近三年来飞速增加，而常住人口增长则迅速陷入停滞甚至开始出现负增长。在常住人口增长基本停滞的状况下，北京上海的人口结构变化逐渐成为了住宅市场需求增长的主要推动力。

北京上海在经过了多年高速发展后，其人口增长速度与配套发展速度不匹配的矛盾日益明显。中房智库研究院的数据显示，北京与上海2017年房价收入比分别为25.7与27.98，处于全国前四的水平。

人口的大规模涌入对房价的推动作用存在一定的滞后性，常住人口的增长到转化为当地购房群体的增长需要一定的时间积累，10-17年北京上海的房价与人口的走势差异有部分也是受此影响。以此判断，近年来北京与上海的人口增长停滞可能也预示着下一个周期内两城市房价水平的下行压力正在逐步加大。

乌鲁木齐、东莞：特殊政策影响下的断崖式人口流出

乌鲁木齐的发展在近年受到了较多政治与民族问题的影响，在2010年至2015年期间常住人口增速快速下滑，15年之后常住人口开始负增长。东莞在2015年因大规模“扫黄打非”的整治行动也出现了常住人口的大跳水，但在16、17年后恢复了人口增速。

两个城市中，乌鲁木齐受到的政策影响是较为长远且深层次的，触及到了城市发展的根基，因此其房价增速也不断下滑。而东莞的政策影响是短期的，在东莞本身发达的产业支持下，其人口很快恢复至整治之前的水平，且房价涨幅也在15年整治之后迅速扩大。

天津：北京辐射圈是红利还是阴影

与长三角地区内的苏州与杭州相比，处于京津冀地区内的天津城市发展面临着相当大的危机。人口增速缓慢，房价上升较快，其自身综合实力在四大直辖市中排名最后，2017年天津GDP总量正式被重庆赶超，GDP环比增速也仅为3.6%。在经济增速不景气的情况下，其飞速上涨的房价与逐渐流失的人口，虽然走势与北京上海类似，但实际上有着本质差别。

 天津在过往享受京津冀地区的发展红利的同时，始终没有寻找足以支撑自身未来发展的产业核心，自身财富增量空间存疑。从10年至13年平均4%的人口环比增速，到17年近6万人的常住人口净流出，而房价增速在16、17年达到16%、18%。在不能保证城市自身综合竞争力的情况下，房价加速上涨的压力对天津的人才吸引有相当程度的负面影响，留给天津寻找属于自己新定位的时间愈加紧迫。

三亚：走在“独木桥”上的新型旅游城市

三亚作为热带海滨旅游城市的定位在过去几年间受到了投资客的热捧，但没有城市自身综合实力及产业支撑的房价始终是无本之木，三亚的房价在11年至16年连续大跌，累计跌幅超过35%，其人口增速也随着房价的下滑不断减慢。

三亚的常住人口增速与房价波动呈现了高度的同步性，这是由三亚自身的城市定位决定的。三亚的城市发展由第一产业为主直接跨入以第三产业为主，跳过了工业化阶段，缺乏人才资金技术积累，导致三亚的产业基础十分薄弱，过度依赖房地产业与旅游业的发展。

然而三亚尽管经历了连年的房价大跌，但房价总体水平依然过高，17年房价收入比为28.16，甚至超过了北京上海，仅次于深圳位列全国第二。三亚的城市发展有如过独木桥，一旦出现政策的停滞，在缺乏产业积累的情况下三亚的城市发展很可能会陷入泥潭。

二、增速先升后降型                      

成都武汉是17年开始的人才“争夺战”的先行者。在刺激性的人口引入政策背后，是成都武汉在15年人口流入高峰后，人口增速的逐年放缓。东南海沿岸城市竞争力的提升对中西部城市造成十分巨大的压力。尤其在计划生育政策实施多年后，全国各大城市都将面临人才紧缺的境况，这对于广大新一线城市与二线城市未来的进一步发展转型是十分大的挑战。

成都在16年行政区域调整后，房价增速猛然抬头，相应的人口增速开始下滑。武汉的房价增速则在15年开始逐年放缓并趋于平稳。武汉与成都的整体房价水平比西安与长沙高出一个档次，因此近年来西安长沙在人才吸引的成果方面暂领先于武汉成都。

三、增速基本平稳型                      

与人口增速的波动情况相比，较为稳定的增速水平可能是各大城市更为期望的城市发展状态，在人口持续平稳增长的城市中，以厦门、郑州、贵阳为首的城市一直保持着高速稳定的人口增长，而苏州、太原、昆明等城市虽然人口增速稳定，但增速幅度较小，可能需要寻找新的增长点来推动城市建设。

相关人口政策

总结

总结近40个城市数据的定性分析，我们可以发现城市常住人口与房价之间联系紧密，人口对房价的影响可以分为短期长期两个方面。同时常住人口流动受到长期城市综合发展与短期人口刺激政策两大因素的影响，其基本的关联模型如下：

左侧城市发展与人口增长的循环整体是一个良性循环，城市综合实力是吸引人口流入的核心；城市人口政策则是短期控制流入速度，以及细分人口结构的工具。同时，常住人口增长对城市发展有一定推动作用。

而右侧人口增长与房价上涨之间存在反向因果的关系。短期来看，常住人口增加验证了城市充足的发展潜力，从而刺激了当地住宅市场的投资需求，代表了市场对于城市发展向好的一种预期；长期来看，常住人口的增加会直接形成新的购房群体，对商品住宅也有相当的消费需求推动。同时，房价上行过快对吸引常住人口增长有一定的阻碍作用。

只考虑常住人口的影响，房价上涨对城市发展会产生一定的负面作用，如何协调房价上涨的趋势与城市发展和人口增长的平衡，是对各城市政府执政智慧的一大考验。

附表：全国城市综合竞争力排名与房价水平（部分）

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