作者：7山

能在关灯吃面以后，忘记饥肠辘辘重新满怀期待，是因为曾在食不果腹时领略过6000点的把酒言欢，感受过财富翻倍的酣畅淋漓。过山车每天都在坐，那些在股市大跌洗劫中得以存活的中产阶层，原以为自己早就能看淡得失，笑对人生。然而今天，却突然哭出声。

居大不易 房稀为贵

惟是长安居大不易，乃知囊内钱空，始觉旧游如梦。

国际上一般认为，房租收入比在25%以下时，居民觉得生活轻松；房租收入比在25%～30%之间时，居民觉得尚能承受；当房租收入比超过30%，居民则会明显感觉生活压力过大。

而根据2017年上海易居房地产研究院发布的《全国50城房租收入比研究》显示，去年6月份全国50个城市中，有超过七成的城市居民承担着相对收入较高的房租，其中北京、上海、深圳、三亚四个城市的房租收入比超过45%。而北京则高达58%。据58集团住房市场报告显示，2018年第一季度，全国人均月租金价格为793元，其中北京以人均月租金2514元的价格位居全国榜首。毫无疑问，多数身居一线城市的租客们都因为房租而肩负着沉重的经济压力。

其实一线城市租房贵早就是“常识”了，但随着房租价格的不断增长，人们似乎对这常识再难习以为常。这个夏天，房租价格更是突然如洪水猛兽般大幅增长，要将租房客们生吞活剥。数据显示，2018年7月北京房租同比上涨21.89%，月租均价升至4902元/套。除此之外，租金上涨的趋势已在全国范围内蔓延开来，最高的是成都，涨幅高达30.98%。从此，中产续租难，一时间满城“如怨如慕，如泣如诉，余音袅袅，不绝如缕”。

房租价格为什么会骤然大幅上升？从城市经济学的理论来看，影响租房价格最大的因素是“空置率”，即当今市场上房子的存量。据调查，在美国休斯顿，当房子的空置率超过11%时，房租就会整体下降，反之则上升。

近年来，城市建设中对棚户区、群租房的改造成了房源减少的主要原因。比如在上海张江地区，仅八个月时间，群租房就从原来的1036套降到了16套，而这样的改造行动，全国各大城市都在进行。一边是旧有租赁房源不断减少，另一边是新增租赁房源的不断下降。据链家研究院数据显示，从2017年8月至2018年2月，链家平台租赁新增供给量仅为2017年高峰期的50%，租赁客房比由2017年末的1.9升至2018年初的2.4。

供给总量在不断减少，需求量却仍然稳步上升。据北京、上海的租房市场调查显示，2013～2017年的四年时间里，居民的首次购房平均年龄从30岁推迟到了35岁。30到35岁不买房住哪呢？租房住呗。

随着空置率的越来越低，房租价格上涨也成了顺理成章的事情。

风口赫然，资本分羹贵上加贵

租赁房源的供不应求，在市场中划了一道巨大的“口子”。哪里有市场，哪里就有资本进来分一杯羹。在资本看来，开发商圈地盖楼拉动GDP增长的时代即将远去，一线城市中的市场转型之路正在呼之欲出：正逐步从增量市场转移到存量市场。因此，资本一边填“口子”，一边还织了一张巨大的网，试图去圈住一切不可能：提前布局，培育存量市场大玩家成了他们乐此不疲的新游戏。“未来的自如‘可能’比万科更有价值”，有资本如是认为。

资本为何这么认为？

首先，来看市场的转型之路是如何呼之欲出的。从理论上讲，做个简单的比喻：市场像一块韭菜地，而任何一块韭菜地的收成（房源储蓄速度）是不可能无限大的；韭菜也不可能长到高壮如高粱杆，一年内收割批次也有限，因此亩产万斤也是不可能的；农资公司（银行，央行）发化肥的速度也受到（居民负债能力）约束。综上三方面，韭菜市场的供给就不可能是无限的增加，而是受约束的。

另外，从实际数据来看，近几年北京、厦门、深圳、上海、广州这5个城市的住宅存量和增量成交比都大于1。这也说明二手住房成交规模已经超过一手住房，市场已经相对较成熟。

其次，据麦肯锡报告显示，中国中产阶级的人群数从2000年的500万人，发展到今天的2.25亿人，预计到2020年会增至2.75亿人。而由于高教育、自我认同感以及城市迁移等多种社会因素的增加，中国的中产阶级晚婚甚至不婚的趋势也愈发明显。这样一来，随着市场中主流消费人群的收入结构和消费习惯的悄然改变，以及单身人口规模的加大，租房或将成为未来居民主流的生活方式。

另外，《深圳证券交易所发展战略规划纲要（2018-2020年）》中曾提到：“研究推进房地产信托投资基金(REITs)产品。全力开展REITs产品创新，为住房租赁、政府和社会资本合作（PPP）项目、保障性住房建设、商业物业等领域提供金融支持。”REITs放开了口子，投资住宅租赁的巨量资本非常清晰地看到了未来的资产证券化的退出路径。

风口和大势已经跃然纸上，当长租公寓站在风口之上，扶摇直上的必然是房租价格。房屋租赁平台为垄断房源，在一线城市“高价圈房”，也使得租房价格大涨。据媒体报道，某业主挂牌出租自家的四居室时，链家、中天置地、润邦三家房产中介同时介入，最终被中天置地以每月8000元的价格签下。然而，该业主原本预期的房租仅为每月6500元。我爱我家集团研究院院长胡景晖在接受采访时则直接对自如、蛋壳等长租公寓运营平台进行了“炮轰”：“他们以高于市场价20%～40%的价格进行收购，直接导致了售房成本的上升”。

8月19日，国务院发展研究中心研究员刘卫民指出，这一轮房租上涨，有多种因素，但不容回避的一个因素是资本介入。

资本无罪，买租无所谓

中产阶级无语凝噎道：“万恶的资本！”然而其实，资本也无非是顺势而为。

2017年7月，住建部联合发改委、公安部等9部门，发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，明确在重点城市加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。

2017年9月28日，国土资源部网站发布要闻，表示要坚决牢牢把握“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。随后，北京、南京、广州、佛山、武汉、沈阳等地陆续出台政策支持“租售同权”，住房租赁市场开始迅速发展。

随后两月，各大巨头公司跟进。支付宝通过免押金的口号进入租房领域，紧接着京东也宣布进入房屋租赁市场。与此同时，碧桂园、保利等房地产企业也开始快速布局房屋租赁市场。工行、建行也在金融政策方面给与租赁业务一定支持。

“租售同权”是什么意思呢？就是指租房人和购房人将在住房绑定的一切福利中，享受同等权利，包含劳动就业创业、社会保险、医疗卫生、社会服务、住房保障、公共文化体育等81个项目。试问，当在北上广这样寸土贵如金的一线城市，租房人和买房人享受对于房屋可以享受一样的权利，谁还愿意去买房？

其实纯粹从财务角度出发，即使一线城市的房租价格上涨1倍，也还是租房划算。据了解，现在一线城市房子的年租金价格普遍低于房价的1.5%，即使涨到3%，也还是租房划算。算一笔账：假设房价稳定（不考虑折旧，也不考虑涨价），总价1000万元的房子，首付300万，30年还清。等额本息，贷款利率按基准4.9％，月供是37150元。而当房租价格涨至总价的3%，一年租金30万，每月2万5。每个月省下12150元，取12000出来按照4%的投资回报率进行定投，还有原来300万现金年收益4%，30年后的本息有2000万现金。理论上来说，你可以用这笔钱的收益永远租房住下去。而如果选择买房，30年后，你手上是有一套不用付租金的房子，现金为0。如果房价能持续翻番上涨的话，当然还是后者划算。但房价能这样持续上涨吗？

的确，从20年前万科将房地产的居住属性变为金融属性，无论是1985年～1998年的商品房初步发展阶段，还是1998年～2003年的房改1.0阶段，再到2003年～2017年的房改2.0阶段，“房价永远在上涨”。但租售同权的时代到来，似乎要打破这一“铁律”，让地产重回居住属性，这也是发展实体经济的必经之路。

回到住房解决的问题，其实这里主要就是关注两个层面：一、有房住；二、能真正享受到租售同权。至于产权属于谁，并不重要。前面算过账，如果第二条可以满足，房租即使上涨1倍，从财务上讲还是租房划算。如果第二条不能满足，就要看自身情况判断选择租房或者买房了，换句话说，影响人们买房还是租房的因素中，政策能否真正落地是决定性因素。

来源：博望财经

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