诸多一线开发商，在都江堰遭遇过困境。这个双遗城市，更像是房地产开发企业的试金石。

从个人感情上讲，笔者对都江堰这座城市，特喜欢。它给人惬意的感觉，很舒服。如果，没有那场地震，它的确是少有的适合康养的城市。

在区域上划分，都江堰房地产市场，可分为青城山景区周边板块（以度假地产为主），都江堰市区及周边（以纯住宅和综合文旅项目为主）。本文，将在青城山景区和都江堰市区，选择几个典型的一线房企投资开发的项目，进行讨论。

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青城山景区，从龙湖和蓝光的两个度假项目，可以窥见该区域的整体概况。

2007年始，天津泰达、置信地产、中信地产（已被中海收购）、龙湖地产等房企，进驻青城山，开发了中信云栖谷、龙湖小院青城等旅游地产项目。

可以说，龙湖是第一批到都江堰市青城山景区搞房地产开发的品牌房企之一。

2017年，龙湖地产在青城山脚下，以楼面成本每平方米7000元左右高价，投得300余亩土地，用于兴建度假别墅，也就是龙湖小院青城。

受地震影响，该项目2010年6月22日才取得预售，7月3日162户住宅首次开盘。

龙湖小院青城，最近一次取得预售许可证的时间是2017年8月。透明房产网数据显示，截至目前，该项目总计1239户取得预售，从拿地到新一批次取得预售，时间跨度长达10年。

房天下最新数据显示，龙湖小院青城最近一批次均价约110万元/套，最小面积85平米。另外，周边楼盘单价约11000元/平米。

对于龙湖来讲，1个住宅项目，开发周期长达10年，且至今为止溢价都不明显，显然有些沮丧。

再来看看，位于青城前山的另外一个项目，蓝光青城河谷。资料显示，该项目占地231亩，主推养生住宅、退台洋房及古镇商业街。

2014年底，通过置换方式，蓝光地产取得蓝光青城河谷项目地块的开发权。

今年，蓝光青城河谷取得预售证，由于摇号报名人数超低，让该项目被大众熟知。据悉，2018年5月底，该项目162住宅入市，参与摇号报名的人数仅4人。

可以看到，由于青城山景区本身的消费习惯，以及周边配套的不完善，青城山景区周边的别墅产品，并不是如预期那样畅销。

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近年来，文旅项目大兴，都江堰作为双遗宝地，自然被各巨头相中。

在这个部分，我们观察两个项目。一个蓝光文旅开发运营的都江堰水果侠游乐园，一个成都万达城。

作为蓝光文旅全国第一个独立IP的项目，都江堰“成都水果侠世界项目”开园的时候，的确受到了市民的欢迎。但是，随后一段时间，该项目消费定位，以及前期产品定位的局限性就体现出来了。

成都水果侠主题世界项目，选址都江堰市玉堂镇，占地面积249.12亩。2017年4月底，“水果侠主题世界项目”开业，前期收到都江堰众多家庭的亲睐。但是，后续稍显乏力。

蓝光发展年报显示，“水果侠主题世界项目”总投资24659万元，截至2017年底，实际投资额21205万元；可供出售面积7777平方米，已预售面积480平方米。

2018年6月，“水世界”和“火山探险”，这两个新的产品推出开放，以及持续发声，有望提升该项目的整体水平和知名度。

与“水果侠主题世界项目”相隔不远，都江堰“成都万达城”，可谓是超级大盘。起初，王首富打算给家乡搞一个超级项目，怎料该项目中途易主融创，后期能否继续按照当初的规划推进，值得推敲。

据观点地产新媒体报道，万达于2015年6月25日、8月21日、8月24日、10月27日四次于都江堰市玉堂镇片区拿地44宗，加上2016年11月取得的4块土地，万达集团共拿下48宗地，合计面积4574.5亩。

百度百科资料显示，成都万达文化旅游城是万达集团在全国开工的第10个文化旅游项目，占地面积5000亩，总投资550亿元。

资料显示，成都万达城占地5000亩，涵盖了超大型万达茂、室外主题乐园、室内主题乐园、酒店群、大型舞台秀、酒吧街等。其中，万达城的主体建筑万达茂，是特大型文化旅游综合体，将集合滑雪乐园、惊悚乐园、电影科技乐园、国际影城、商业中心等多种业态。

从2015年底首次开盘以来，万达城住宅销售整体不错，价值亦持续走高，截至目前小高层均价已经超过9000元/㎡。不过，成都5.15新政之后，2018年8月7日，该项目1229套房源正式摇号，报名人数为734人，剩余房源近500套。

2017年，融创全面接手万达城之后，似乎更注重该项目产品的变现，而不是如王首富那般，为家乡打造一个超级项目。而这一转变，对万达城而言，后期产品呈现，与最初的豪言壮语，可能不尽一致。

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据成都摇号助手信息，2018年，7月3日，都江堰“香颂湖国际社区”87套房源摇号，楼盘单价11661元/㎡，仅2人报名。

2人报名，再次创下了摇号以来的最低值。

2018年，8月17日，都江堰一宗117亩的二类住宅用地拍卖。这是都江堰今年拍卖的第18宗地，第3宗百亩大地，起拍楼面价约2283元/㎡，因无人应价流拍。

今年8月，川铁投和川发展联合控股的川瑞发展，在西南联合产权交易所挂牌出售其持有的成都民生喜神投资有限公司32%股权及304987154.81元债权，交易完成后，川瑞发展将退出云南城投都江堰青城山谷文化旅游项目（梦享·青城）。

这让云南城投都江堰文旅项目，又添变数。

据笔者观察，大部分一线房企进军都江堰，首选文旅产品，然而，最终效果不尽如意。

最后，来看两组数据，或者有一些理解。

2017年，根据都江堰统计局建立的监测体系，导入各项实际数据推算，都江堰市当年旅游业增加值完成66.56亿元，较上年增长27.7%。

另外，数据显示，2017年青城山-都江堰景区全年游客接待量达750万人次，同比增长8%，门票收入突破4亿元，同比增长11%，连续4年实现了门票收入的两位数增长。

从旅游收入的数据看，人次和门票收入，青城山-都江堰与峨眉山-乐山大佛差距不明显，但是整体旅游收入，就相去甚远了。核心原因之一，就是不能留住游客，持续消费。

而今年8月，都江堰市的负债再次被曝出，成为各大媒体关注焦点。500多亿元的债务，让都江堰很是掣肘。

至此，笔者仅抛砖引玉，介于各种原因，本文很多细节，未能详述，若有谬误欢迎指正。请读者及业内大佬，自行补脑。