“史上最强中报”！

过去一周，上市房企中报密集发布。万科、恒大、碧桂园等龙头房企和以阳光城、绿城、旭辉为代表的千亿军团销售飘红、营收上扬、净利收涨……上半年财务情况堪称历年最佳。

根据恒大公布的半年报显示，2018年上半年中国恒大在多项核心指标继续行业第一：营业额实现3003.5亿，同比大增59.8%；实现毛利率36.2%，毛利润1088.6亿，同比大增61.8%；净核心利润550.1亿，同比大增101.5%；净利润530.3亿，同比大增129.3%；总资产达到了17699亿，均创行业有史以来最高纪录。

江北嘴财经注意到，统计数据显示，从全行业来看，八成上市房企上半年利润明显上涨。其中，A股逾100家上市房企上半年合计营收达6434亿元，同比涨幅高达24.3%。除恒大一家独大外，绿地1580.6亿元、碧桂园1318.9亿元、万科的1059.7亿元的营收同样表现出色。

另据《中国房地产报》统计，截至8月23日，在已公布半年报的53家A股地产公司中，41家实现净利润同比增长，其中增幅在200%以上的有11家，增幅在100%以上的有20家。

在近几年“房住不炒”的政策指引下，房地产行业进入成熟健康发展的新阶段。与此同时，行业马太效应明显，数据显示，去年年底，行业前10大的房企销售占全国全部的占比是24%，今年上半年达到了30%，而在2010年这一数据仅为10%。

此外，行业的集中度不断提升也导致头部房企的利润上升明显。从已经公布半年报的四家龙头房企数据来看，碧桂园、万科、保利、绿地的净利润分别为163.2亿、135.2亿、93.1亿、83亿，恒大半年净利润超过四家企业之和，稳居行业“利润之王”。另外，在三强龙头房企中，恒大多项指标均排行业第一名。尤其在毛利润方面，恒大比位于第二名的碧桂园的多出了约739亿元。

对此，有业内人士分析认为，调控背景下，行业的集中度不断提升导致头部房企的利润上升明显。此外，利润上升也和房企的加块周转有关，受融资不断收紧影响，为了应对资金成本不断上涨、现金流短缺等问题，房企非常重视回款速度，尤其是在销售环节的现金回流。

光鲜下的重压“冷暖自知”

江北嘴财经观察到，在房企半年报超预期背后，是今年以来调控的继续加码。前七个月，国内主要城市房地产调控累计达260次，较2017年同期上涨80%。仅7月，全国便有超60个城市发布了超70次房地产调控政策。在如此严苛的政策环境下，为何上市房企依然强势不减呢？

有专家分析认为，房企业绩超预期增长，与其财报特点密切相关。利润上涨部分因素和会计计算方式有关，由于房地产采取预售制度，销售收入反映到报表上具有一定滞后性，当前利润上涨更多反映的是前期市场的销售情况。前期尤其是2017年房地产项目在今年上半年进行销售结转收入，对2018年房企年中报产生一定影响。

江北嘴财经发现，上述说法并非没有根据。8月31日，融创中国董事会主席孙宏斌在中期业绩会上坦言，今年房企业绩普遍不错，因为反映的都是2015年、2016年的销售状况。“两年以后各个公司的业绩会分化比较严重，变化会比较大。”

以万科为例，在业绩稳步增长的同时，其资产债数据同样走高。截至今年6月末，万科拥有总资产1.35万亿元，负债总额为1.14万亿元，资产负债率增至84.7%。与此同时，碧桂园、保利地产、华润置地、龙湖集团等均出现了净负债率上升的情况。

上半年，龙头房企还出现了经营性现金流转负或大幅萎缩的情况。如万科实现经营活动产生的现金流量净额为-42.55亿元，同比减少了119.47%；碧桂园上半年的净经营性现金流虽保持为31.7亿元，但相比去年年末的240.8亿元缩水近九成。

龙头房企强势入渝 多线并行

近两年，随着全国多城市投资收紧，政策相对宽松的重庆市场吸附力增强，成为投资高地。从2017年截止至今，已有20余家外地开发商入渝，其中中国房地产企业销售排行榜TOP20中，仅泰禾一家未进入重庆市场。

今年上半年在政策调控的大环境下，重庆调控虽然温和但丝毫不放松，“限价”、“限售”、“摇号选房”等政策依然活跃于市场，各梯度门槛显著提升，同时各房企上半年成绩发生较大变化。

江北嘴财经发现，2018年上半年土地增量排行榜中，旭辉、龙湖、中骏排名前三，企业在渝投资力度增强。城市土地成本上涨，房企增储方式以招拍挂、企业合作和收并购多线并行，城市深耕房企和新进房企均大手笔囤货。

数据显示，2018年上半年，重庆楼市成交量价呈结构性上涨。以金科、融创、龙湖、恒大为首的TOP10房企成交额935.28亿元，同比增幅高达58%，市场占有率达51.5%；TOP20市场占据大“半壁江山”，高达67.68%，集中度提升更加明显。

位居第一梯队的4家房企：金科、融创、龙湖、恒大半年度业绩均破100亿。其中金科主城多项目布局，全面开花，助推金科销售额上涨迅速，稳坐销售额榜首；入渝15载，融创通过一系列现象级地标楼盘大势布局重庆，从融创白象街到重庆国宾壹号院，坚持高端精品住宅，在改善性需求迎来爆发期时，迅速拉开差异性，快速占领市场，确定其在高端住宅市场的地位；龙湖主力项目持续发力，以两江新宸、舜山府、椿山为典型代表，持续深耕重庆，布局南区，业绩增速快，年内有望冲入200亿房企大军。

随着调控政策的持续化以及集中度的大幅提升，龙头房企在融资、投拓等方面优势尽显。以龙湖为例，龙湖在上半年不断尝试创新，地产触角多元化，集中优化其产品线、养老长租公寓及TOD产品落地。另一方面，龙湖依然积极拓展寻求规模提升，上半年龙湖增加土储122万方，获取李家沱滨江及沙坪坝火车站旧址，因此龙湖充足的货值储备，产品及商业运作的能力将确保其第一梯队的位置。

下半年预测：行业分化加剧 龙头房企增长势头依然强劲

2018年上半年已然结束，在国家和地方政府调控政策层出不穷，尤其是信贷持续紧缩的背景下，规模房企上半年的日子并不好过。但今年下半年市场资金面预期将边际改善，房企销售情况有望好转。

6月24日，央行再次宣布降准或将预示着行业整体资金紧张情况有所缓和。专家预计，下半年货币政策或将由稳健中性逐步转向中性偏积极，对于房企资金面也会产生较大利好。货币环境的放松，在一定程度上也将促使房企新开工和投资开发意愿增强。下半年将有更多的房企落实“高周转”的策略，积极抢收业绩和回款，保障企业规模的持续增长。

江北嘴财经注意到，综合目前市场情况和房企今年上半年的业绩表现来看，部分业内人士认为，一方面，在目前融资环境持续收紧的情况下，无论规模大小，现金对于房企的重要性不言而喻；另一方面，在行业集中度不断提升的背景下，下半年在一些潜在的收并购及拿地机会面前，手握现金比较充裕的房企势必将更为主动。

不过，2018年下半年，房地产行业的融资监管依然趋紧，作为资金密集型行业，房企资金成本压力依然很大。

部分专家指出，行业分化持续，中小房企未来的利润下行压力会明显增大。由于资金压力的影响，银行表内资金依然会优先给予龙头房企，排名靠后的房企很难获得银行的开发贷款支持，更多中小房企不得不通过承担更高资金成本的方式获得资金，融资成本或将带来房企借款利息等财务费用明显增长，同样会影响到房企净利润水平。

孙宏斌也在业绩会上表示，未来房企分化会非常严重。他表示，“当前房企比较焦虑，主要有两方面原因：一是布局问题。如果房企布局了四五线城市，但现在市场又冷得比较快，开发商的压力可能就比较大；二是限价问题。限价以后，开发商去年买的地或前年买的地，按照限价卖的话是亏钱的。”