近期，北京房租过快上涨问题被推到了风口浪尖，成为朋友圈刷屏的话题。北京的房租到底涨了多少，哪里涨的最快，未来怎么样？本文基于首佳大数据，对北京市租赁市场现状与未来进行分析，带您一探究竟。

一、北京市住房租赁市场挂牌状况

2018年二季度，从监测区域结构来看，租赁住房挂牌主要集中在城六区及部分近郊区，其中朝阳区占比最多，接近四分之一，其次是海淀、丰台、西城、通州、昌平等区。

▲ 图1  2018年二季度北京市各区租赁住房挂牌量占比

从监测户型来看，租赁住房户型以中小户型为主，2室户型占比最高，达到47%，1室户型占17%。

▲ 图2 2018年二季度北京市租赁住房户型挂牌量占比

二、北京市住房租赁价格状况

整体来看，北京市二季度平均租金为86.1元/平方米·月，比一季度的83.7元/平方米·月上涨2.8%。

▼ 表1 北京市2018年二季度各区县平均租赁价格（元/平方米 月）

从各居室整套住房租金价格来看，各区县差异较大，呈现由中心区域向远郊区县递减的规律。

▼ 表2 北京市2018年二季度各居室平均租赁价格（元/月/套）

从单套租金价格分布来看，以每月5000-8000元占比最多，达到42%， 4000-5000元占16%，4000元以下占20%。

▲ 图3 不同价格区间挂牌占比

从环线来看，租金价格从内环向外环逐渐递减，二环内租金高达114元/平方米·月，而六环外的租金只有42元/平方米 月。

▼ 表3 二季度各环线平均租赁价格（元/平方米 月）

从各居室整套住房租金价格来看，各环线差异较大，以一居室为例，4000元以下月租金的房租，主要集中在五环以外。

▲ 图4  二季度各环线各居室租赁价格（元/月/套）

从板块来看，位于西二环，作为首都金融主中心区的金融街板块租金水平遥遥领先，高达141元/平方米 月。而位于远郊区县的各个板块由于地理位置差，租金仍处于相对较低水平。

▼ 表4 二季度租金水平较高板块

▼ 表5 二季度租金水平较低板块

▼ 表6 二季度涨幅较大板块

以上板块是北京市二季度租金涨幅较大板块，近郊区县：房山、昌平、大兴等较靠前。

三、北京市住房租售比情况

整体来看，北京市二季度租售比平均为1.76%。从区县来看，昌平区、朝阳区的租售比高，分别为2.05%、1.98%，西城区、东城区的租售比低，分别为1.34%、1.51%。

从环线来看，二环内的租售比仅为1.4%，其他环线在1.6%-1.9%。

▲ 图5 各环线租售比情况

从板块来看，租售比较高的的板块主要分布在远郊区县。

▲ 图6 北京市住房租售比较高板块（top20）（2018年二季度）

四、北京市住房租赁市场展望

在北京，房价已经处于较高水平，人口总量大，流动人口占比多，可出租房屋量并不能满足租房人群的需求。租金反映的是租赁市场的供求关系，只有实现动态的供求平衡，才能稳定租金。

1、增加租赁住房供应，缓解供需压力

根据《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，明确未来5年内将建立购租并举的住房制度，优化住宅供应结构，供应总量为150万套，包括产权类住房100万套，租赁住房50万套；同时进一步扩大向非京籍家庭提供公共租赁住房。

2018年将分配公共租赁住房（含市场租房补贴）1.5万套（户）以上，主要分布在朝阳、房山、通州等10个区；拟分配项目中，租金最低的只有31元/平方米 月，平均租金约40元/平方米 月，一般为周边市场租金的八折左右。

未来北京随着租赁住房供应不断增加，可以有效缓解租赁市场供需压力，进一步满足居民的住房需求。

2、加大租赁企业管控，稳定市场预期

近期政府明确要求住房租赁企业：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。政府的调控将有效平抑租金，持续加强对住房租赁企业监管，维护租赁市场秩序。

3、制定相关政策，提供宏观指导

目前住宅租赁市场相关政策法规及配套设施并不完善，未来政府部门有可能会出台更多相关政策，从房源供应、金融、财政、法律等方面给予租赁市场政策支持，以及加快发布《北京市住房租赁管理办法》及制定租赁指导价，推进租赁市场健康发展。

五、报告说明

1、本文因受样本数据量影响，只能从一个侧面表现北京租金状况，并不绝对，仅供参考。

2、因合租房源数据差异较大，考虑数据统一性，本文只针对整租房源进行研究。

3、各板块内楼盘的物业状况不同，租金价格不完全是线性的。

4、数据来源：

住房租金均价：根据V估价系统监测的北京市114个住宅板块，共计4796个存量住宅小区均价，采用定基定权重的方式计算得出，以保证各期价格的可比性。

V估价系统是由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

5、租售比是指年租金与房价之间的比值。

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