近日，第一太平戴维斯发布了《重庆房地产市场十年回顾与展望》专题报告，回顾了重庆近十年的城市变迁发展，展望未来无限发展潜力。

城市发展突飞猛进，大都市圈极化效应显著

2018年是第一太平戴维斯进入重庆的第十年，而近十年亦是重庆房地产市场崛起和腾飞的十年。第一太平戴维斯亚太区执行主席Robert McKellar表示，亚太地区是第一太平戴维斯全球市场的重要组成部分，而中国拥有巨大的潜力，必将引领亚太地区走向进一步的经济增长与繁荣。他说：“重庆是长江经济带最大和发展最快的经济体之一，不仅是中国西部最大的工业城市，同时也是一座颇具未来感的城市。”他认为，第一太平戴维斯在重庆的扩张是其在全中国扩张的一个绝佳典范,并透露，第一太平戴维斯将继续扩张，增加服务范围与区域覆盖。

谈及重庆近十年来的城市发展变迁，第一太平戴维斯华西区市场研究部助理董事陈大荒指出，重庆十年内常住人口规模稳步增长突破三千万，主城区常住人口增长近200万。同期，人口回流趋势明显，且外来人口规模十年翻倍，人口向主城区和大都市圈转移集聚，城市集聚效应凸显。在经济方面，重庆GDP十年增长超三倍，大都市圈极化效应显著，产业结构二三切换，三产在各层级超越二产规模。

据陈大荒介绍，重庆二产规模持续扩大，形成汽车、电子信息等千亿级产业集群，战略性新兴制造业对工业增长贡献率达到37.5%。三产比重不断增长超越二产，现代服务业加快发展，金融业增加值占比提高到9.3%；旅游、会展、商贸等生活性服务业持续增长；跨境结算、服务外包等新兴服务业蓬勃发展，为城市转型发展注入新动能。

商务区多点状分散发展，写字楼供应量交替增长

江北嘴财经了解到，随着重庆各产业转型发展，十年间，重庆优质写字楼存量从38万平方米迅速增长11倍至440万平方米，其中甲级写字楼存量已达到240余万平方米，全国排名第六。陈大荒表示，急速增长的规模也阶段性造成市场供需承压，而空置率逐步走高且近年一直保持高位，又导致租金十年间先扬后抑——2015年初进入租金下跌拐点，当前需求相对回暖趋势促使租金降幅放缓。此外，写字楼存量规模增长推动商务区发展从一到多，地形和产业升级促成多组团发展格局凸显。甲级写字楼硬件设施标准日益提高，单一业权楼宇逐步主导市场，较好品质楼宇愈发受到市场青睐，在下行市场的租金抗跌性明显较强。

在第一太平戴维斯重庆商业楼宇部负责人梁果看来，与多数城市呈平面延伸的CBD发展格局不同，因地形原因，重庆商务区呈现出多点状分散发展趋势。“随着城市扩张步伐加快，在以江北嘴为代表的写字楼市场持续供应高峰后，重庆各区域写字楼供应量将呈交替增长态势。”据梁果分析，近几年重庆的办公楼吸纳量在持续高速增长，除最受欢迎的金融行业外，第三产业尤其是现代服务业的写字楼升级需求非常突出，这也是城市化进程中产业转型的典型表现。

江北嘴财经观察到，根据2018上半年重庆甲级写字楼市场新增租赁面积行业分布可以看出，金融行业仍是首位需求行业来源，非重庆本地企业主导扩张需求。专业服务占比20%仅次于金融行业占比33.5%，律所、会计师事务所不断扩张支撑专业服务行业需求。高新科技行业需求持续释放，成交占比小幅提高。梁果预测，高科技行业客户作为重点招商引资对象，有可能成为未来写字楼去化的重要力量。此外，值得注意的是，2018上半年，以楚峰、MFG、SOHO 3Q等为代表的第三方办公空间运营商大举进驻全市甲级写字楼，新增面积达14万平方米，占甲级写字楼体量比例达6.4%，与北京、上海占比接近。

对于未来写字楼市场供应预测，梁果表示，预计到2021年，将有约147万平方米体量的项目入市，届时重庆甲级写字楼市场存量规模将达近390万平方米。未来几年新增供应逐步呈现多点开花格局。

零售物业达560万平，零售市场朝向多极化商圈发展

重庆城市的独特地貌自然分割成了多个相对比较独立的区域，零售商业市场依随地形也一直呈现出多商圈的整体格局。第一太平戴维斯华西区商铺部董事林静指出，“十年间，重庆零售物业存量从100万平方米迅速增长到560万平方米，在第一太平戴维斯监测的全国重点城市中排名第六，并在2009年出现转折点，购物中心超越百货成为市场主角。”

林静分析，纵观过去10年的发展，零售物业规模的不断增长推动着零售商业辐射圈层外扩和各区域商业市场发展。与此同时，由于其它各个区域自身的不断扩容与升级，其它各个商圈在重点地标项目引领下也在不断发展、演变，并对核心商圈逐渐形成分流，以致重庆零售市场的新格局朝向多极化商圈方向不断发展。

近年来，随着市场本身的不断成熟，城市对外开放度逐渐增加，以及政府规划的方向性引领，华润置地、九龙仓、新光三越、香港置地、凯德置地、协信等大型开发商也相继入驻重庆，开发出各具特色的标志性商业项目。林静透露，截止到2018年上半年，重庆已开业商业项目中本土开发商占48％，外来内资开发商占28％，外资开发商占24％。

据第一太平戴维斯统计，未来五年重庆零售市场还将迎来超过300万平方米的新增零售商业供应，其中超过一半的商业体量皆位于新兴商圈及新开发区域，进而将进一步巩固重庆零售商业多区域、多商圈的发展格局。

住宅市场外拓扩张，需求高涨推动量价齐升

过去十年，伴随着各类“新区”开发建设，产业发展和基建投资拉动住宅地产不断扩大规模和外拓板块，二环和轨道推动众多新兴居住板块从无到有、从量到质，大型聚居区规划促使市民生活圈也不断向外扩散。

据陈大荒介绍，为引导住宅市场有序健康发展，十年间连续出台了一系列政策来维持住宅市场的稳定。第一太平戴维斯统计显示，重庆主城区住宅市场供应长年较高，年均达到2000万平方米以上，但需求端十年间有所起伏，导致始终重庆长时间一手住宅库存量较高。进入2016年需求陡增，拉动成交量大幅上涨，相应新增供应走低，市场库存量不断下降。

在价格方面，受供需波动影响，2008年至2011年上涨周期之后，市场进入长达五年的横盘期，待2016年末期市场需求高涨促使进入新一轮上涨通道，目前主城区住宅市场成交均价已经达到10203元每平方米。陈大荒表示，“近两年，受全国性楼市上涨周期影响，需求陡增拉动成交量和价格较大幅度上涨。同期，住宅土地十年上涨五倍，一手住房市场波动连带影响土地市场走势，近年也推高土地价格上涨。”

物业服务企业超2500家，物业需求与模式升级转型

近十年以来，重庆的GDP一直保持着高速增长的态势。特别自2014年到2016年，重庆的GDP增速连续三年领跑全国。第一太平戴维斯重庆公司副总经理刘奕兴认为：“重庆的物业服务需求已由原来的刚性住房需求开始转变为改善性住房需求及物业保值增值的需求；拥有优质物业服务水平的高档小区及商业物业越来越受到购房者的青睐。”另一方面，商业物业也开始从原先的“点式”租赁或销售模式转变为“线式”资产管理模式。

据刘奕兴介绍，重庆在物业服务领域一直保持着国内领先的水平。“重庆的物业服务从20世纪90年代初开始起步。经过20多年的发展，重庆已涌现出2500多家物业服务企业，培育了大量的优秀从业人员。”

据介绍，从2008年第一太平戴维斯重庆公司成立之初，公司业务范围从仅提供物业服务，扩展到如今囊括物业及资产管理、项目及开发顾问、市场研究、商业楼宇、商铺及零售等各大版块。在物业及资产管理方面，重庆物业及资产管理部顾问项目面积已超4500万平方米，全管项目面积超过340万平方米，顾问项目超过80个，全管项目超过14个。

未来展望：存量和增量并重，支撑城市可持续扩张

作为中西部地区唯一的直辖市，重庆的政治地位和资源禀赋皆具有独一性。第一太平戴维斯华西区董事长胡裕华表示，未来，重庆将全面落实“两点”“两地”的城市战略定位，加快智能产业和现代服务业发展，逐步实现大都市区一体化和重点区域产城融合，不断提升城市发展能级和辐射力。

在优质办公楼市场方面，供应进入平稳期，存量和增量并重，商务区继续向北拓展形成中央公园等新兴商务区，联合办公等第三方办公空间运营商层出不穷，将同时成为未来市场重要租赁来源和租户选择渠道。

在零售物业方面，知名零售物业开发商将加强布局重庆市场，提升市场成熟度和项目开发运营水平，并将继续迎来国际品牌进驻和拓展。

在住宅方面，受全国政策影响，租购并举的住房制度促使公租房和长租公寓成为住宅供应主要来源之一，住宅土地和新房供应将进一步外拓至绕城之外，支撑城市可持续扩张。

谈及未来的重庆，胡裕华的描述是“更开放的城市，更宜居的城市，更有商业成熟度的城市，更交通便利的城市”。胡裕华透露：“第一太平戴维斯重庆公司目前正为其进一步壮大发展而积极扩增人员与经营范围，未来也将形成更丰富的业务线，并将继续以专业能力为重庆这个城市带来更好、更优质、更丰富的项目与资源，进一步提升重庆的城市能级和品质。”