近日,在中央政治局会议强调遏制房价上涨后，呼和浩特首推新举措——全面停止去库存。

一、发展潜力一般的三四线城市，本轮调控或迎来拐点

近日，呼和浩特市在其官方网站上挂出《我市将多措并举调控房价稳定房地产市场》的通知，明确把“稳地价、稳房价、稳预期”作为调控总体目标，全面停止去库存调控措施。作为发展潜力一般的典型三四线城市，呼和浩特房价一路上涨，且去库存任务已经基本完成，所以停止去库存顺理成章。在因城施策的背景下，我们猜测发展潜力一般的三四线城市，本轮调控或迎来拐点。

据中估联行研究院监测数据显示，今年1月份，呼和浩特二手住宅市场均价为6743元/㎡，而此前也一直维持在这一水平。然而2月后，二手住宅市场持续发力，到7月，二手住宅均价一举突破8500元/㎡。

▲ 图1  呼和浩特二手住宅均价及涨幅

令人惊奇的是，在2014年的上一轮调控中，呼和浩特也是第一个取消“限购”的城市。为什么多轮楼市调控后，呼和浩特总是成为第一个调整调控措施的城市呢？这还得从呼和浩特自身特点出发。

据某招聘网站发布的2018年夏季全国37个城市平均薪酬排行榜，北京第一，沈阳垫底！北京以平均10531元的薪资排名第一，上海以9796元排名第二，沈阳则是以6024元平均薪资垫底。在这份榜单中，未见呼和浩特！

▲ 图2 2018年夏季呼和浩特周边城市薪资水平（元/月）

2017年呼和浩特人均薪资约4800元/月，推测截止到今年7月，呼和浩特月均工资应该在5500元左右，那么在诸多临近的省会城市中，呼和浩特月均工资并不高，排名垫底。

据中估联行研究院监测数据显示，呼和浩特及周边4个省会城市中，太原二手住宅均价10354元/㎡，高居第一，呼和浩特8560元/㎡，相对较低，但今年上涨势头明显，且房价仍在上涨中。

▲ 图3  呼和浩特及周边省会城市二手房均价及环比

作为中国北方三四线城市的典型，呼和浩特兼具了大多数三四线城市的特点——工资低，房价高。除此之外，呼和浩特仍存在诸多影响楼市持续发展的因素。

2017年底，呼和浩特工商联房地产商会秘书长刘洋指出，呼和浩特新城区人口不足200万，居民可支配收入低，收入通道和收入来源均较单一，未来可预期收入不足；呼市产业结构缺乏人口持续流入的动力，第三产业落后。诸多原因促使呼和浩特缺乏影响房价上涨的可持续性。

鉴于自身因素所限，呼和浩特并不存在房价持续上涨的动力，所以呼和浩特并不会像内地及沿海城市一样，拥有对房地产市场泡沫危机的抵抗强度。作为典型的三四线城市，呼和浩特房地产市场必然会在嗅到危机后，在调控期中率先改变调控措施，提早作出反应，以防范不可预知的风险，也就在情理之中。

因此，呼和浩特停止去库存，可以看做为类似三四线房地产市场开始转变的一个强力信号。只是这并不能代表一二线城市，以及一些热点三四线城市。

▲ 图4 深圳、西安、重庆等城市深化调控

面对楼市高热不退，西安、长沙等城市暂停企业购房，深圳施行“二次房改”，重庆公安局介入楼市乱象整治，多个城市持续深化调控。从中不难发现，现在的一二线城市、以及部分热点城市，在行政严格调控下才得以保持稳定，但部分城市仍旧高热不退，这与呼和浩特这类缺乏房价持续上涨的动力的三四线城市相比，情况显然不一样。

虽然一直强调中国房地产市场存在泡沫，但是事实却是房地产市场一直火热，房价高企不退。今年房价终于得以平稳，还是因为行政调控手段的不断持续深化，限购、限贷、限售、甚至限房价。所以说，即便呼和浩特本次取消去库存是个拐点，也是行政手段强制的结果，一旦放开，市场结果仍不好说。

作为发展潜力一般三四线小城，未雨绸缪，未尝不是一件好事，同时对其他类似的三四线城市也具有一定的参考借鉴作用。但夸大为中国房地产市场本轮调控的拐点，有些为时过早。与之相比，更让人担心的是下一轮去库存的时候，房价是不是会涨的更凶猛！

所以，呼和浩特停止去库存，可以看做是类似三四线城市调控转变的拐点，但并不意味着全部。

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