文/陈湘婷

走出安托山地铁站C口，抬头就是在建的万科香蜜府（ 瑧山府三期）。紧邻闹市，却又难得的清静。限价政策下，多重光环傍身的香蜜府成为许多人今年最期待的项目之一。

但是，和润府三期相比，180平大户型的香蜜府，“打新”成本要高出很多。在高门槛面前，购房者不免要多一些考量。

潜力片区：“蝶变”安托山

安托山片区位于华侨城和香蜜湖的夹层，南临繁华的车公庙，北靠静谧的塘朗山，可谓天生的豪宅区。但是因为工业区定位，安托山一直成为被遗忘的角落。直到近年来，安托山片区的定位转型为“市级生态廊道，为塘朗山以南居住地区提供文体、商业、医疗、市政等配套设施服务的综合社区。”，这才得到爆发式的发展。

安托山的爆发，一方面是长期发展滞后的快速弥补，另一方面离不开优质产业布局和丰富自然资源的依托。而且，和其他等待城市更新的片区相比，“一片空白”的安托山的发展空间更大，进度也会更快。

（2017年公示的安托山公园规划总平面图）

值得一提的是，片区景观资源具备不可复制的优势。除了塘朗山、安托山和现有的深圳市儿童公园，片区内还有规划十年之久的安托山公园，香蜜湖街道已多次表示将加快开发进度。据公开资料显示，安托山公园用地面积约54.37万㎡，规划公园配套文化中心1.91万㎡，地下公共停车场及设备备用房5.4万㎡，绿地率达到80%。

长期看涨：双地铁+大户型+品牌光环

万科香蜜府位于安托山五路和侨香四路交汇处，北面为自家的项目瑧山府，南面为18层的雅福居，视野开阔，东向为锦庐花园和天健公馆，楼间距适宜。

（项目效果图）

项目占地面积1.65万㎡，计划建筑面积9.57万㎡，其中，商业配套面积1.8万㎡。项目由四栋40层左右超高层建筑组成，定位豪宅，户型为180㎡的四房，层高3.15米，总户数为416户，停车位800个。

交通方面，项目无缝衔接2号线和7号线的安托山地铁站C出口，2号线横穿深圳，通达深圳湾、后海总部基地，前海自贸区等地；7号线可快速抵达车公庙轨道交通枢纽，接驳1号线、9号线和11号线。

短期弱势：配套暂缺+工地污染+学位存疑

商业配套方面，香蜜府所在的地铁口区域曾是安托山工业区的核心地段，配套比较欠缺。目前，附近的大型商场仅有1公里外的深国投广场和山姆会员店，通过地铁7号线到达车公庙需要2站。但是，香蜜府自带1.8万㎡的商业，可以满足业主的日常所需。

等到周边规划逐渐落地，地铁口区域将成为片区核心商圈。但片区逐渐成熟的过程需要业主做出一些牺牲。安托山开发较晚，未来较长一段时间都会受到周边工地带来的影响，如施工噪音、工地灰尘和泥头车带来的安全隐患等。

（附近有不少泥头车出入）

目前来看，项目最大的风险是学位。安托山片区教育资源比较欠缺，规划的两所新学校将增加项目学位的不确定性。按现有学校的划分来看，香蜜府的小学是竹园小学，认可度一般；初中则是高级中学初中部。不少购房者正是为深圳高级中学的名校学位而来。

（深圳福田教育网显示 目前项目在深圳高级中学初中部划分区域内）

值得注意的是，香蜜府周边规划有一所九年制新学校——深康学校，正在施工。深康学校与项目的距离和高级中学与项目的距离差不多，加上安托山今年新项目增多，深高学位可能无法容纳。

此前开盘的天健公馆在营销中心显眼位置公示了学位不确定的通知，万科在线家在项目介绍中也增加了相关说明。为了名校学位选择香蜜府的购房者需要做好承担风险的准备。

（价格来源于链家二手房）

虽然安托山片区还在发展阶段，但豪宅区的特点已经逐渐显露。香蜜府作为 瑧山府三期产品，价格可以参照今年4月低调开盘的 瑧山府二期。二期备案均价为97513.6元/㎡，整体单价区间在8.33-10.9万/㎡之间，较一期下调约2146元/㎡。受限价政策影响，不排除香蜜府均价有再次下调的可能。