验房师验收新房。 资料图

法治周末记者 肖莎

赵伟是一名资深验房师。

走进一个待交付的房屋内，他就像医生一样，几乎能准确地指出屋内肉眼可见的问题在哪儿，哪些问题与强制性规范相悖，哪些问题虽然不违反法律但是会影响业主使用。

这样的熟练程度，一方面基于他早年在国有建筑企业的工作经历，另一方面基于他近十几年的验房经验。

“现在资讯很发达，有些业主在收房前会搜集收房攻略，能发现一些非专业的问题，比如地砖铺得不整齐。但是有些问题很专业，业主很难发现，而这些问题可能影响业主未来的安全居住。”赵伟说。

赵伟同时是北京房地产业协会第三方建筑质量检测专业委员会主任。这些年，他也一直致力于与行业人士一起，培养专业的验房师。

“这是一个非常专业的领域，需要积累和学习，应当是高门槛的。”赵伟认为。

曾被开发商围堵

2006年，赵伟看到了验房市场的需求，从东北一家国企辞职，自己背着包到了北京。

“当时很多人都不理解。但我认为验房领域会是一个好的市场机会。”赵伟说。

那时，百姓的验房意识并不高，甚至很多人都不清楚在收房之前，还可以聘请专业的验房机构帮助验房。而开发商对验房师这一群体，也不那么友好。

赵伟现在都记得他曾在北京西部一个小区工作时的情形。

当时，他发现业主家里的墙面有问题，墙内有一个很大的空洞，凿开以后，这个空洞里塞了很多水泥袋。

“有可能这里是个施工洞，但开发商最后没有处理好，没有填实。”赵伟说。

在发现问题并通过拍照留取证据后，开发商的工作人员堵住了赵伟，要求他删除照片。

“我肯定不能删。”赵伟表示，这样的证据，是业主留下作为与开发商协商的依据，甚至有些房屋在待交付时房屋的主体结构都存在质量问题，这类情况下，业主可以拒绝收房，而且不用承担逾期收房的责任。

和对方僵持很久后，赵伟最后通过拨打几个媒体朋友的电话，才得以脱身。

那时候，开发商与赵伟这样的验房师的关系还有些对立。

赵伟告诉记者，北京的验房市场本身就起步较晚，市场规模与南方相比要小很多。截至目前，北京市场的新交房屋进行第三方验房的比例大约只有8%，而这一比例在南方超过了50%，广州市的比例高达80%。

“验房的费用并不高，1平方米不到20元。”赵伟说，北京的验房市场还处于培育期，这里的验房比例低与业主的验房意识有一定关系。

用专业说服开发商

在验房过程中，赵伟经常会听到开发商这样的回复：“没事儿，都这样。”

让赵伟印象深刻的一次验房，是在河北燕郊一个小区，当时该小区的业主团购了验房业务。

验房师发现，这个小区所有的房屋内都没有在排水管道上安装防火阻燃圈。这是一个与人的生命安全紧密相关的物件，国家有明确强制性规范要求安装，并规定了安装要求。

“很多业主都不知道这是什么。”赵伟说，这个阻燃圈需要安装在排水管道上，其作用是，一旦某一户内发生火灾，阻燃圈会迅速收缩，防止浓烟上下扩散，因为在火灾事故中，有相当多的一部分人不是被烧死的，而是被烟呛得失去生命。

但当赵伟和开发商沟通时，对方仍表示：“没事儿，都没装。”

赵伟认为，验房师的专业性正是在这些关键时刻体现出来的，如果是不懂规范的人，可能就被糊弄过去了。

“我们的工作会从观感质量、使用功能、安全隐患3个方面开展。毛坯房包括1000多个检验点，精装房有3000多个检验点。”赵伟告诉法治周末记者，与安全相关的、有强制性规范的内容很多，如消防通道的设计是否规范、护栏的设计是否有安全隐患、达到一定楼层的玻璃是否使用了安全玻璃而非普通玻璃、阳台玻璃的安装是否符合规范、水管的位置是否离电源有足够距离等，“这些专业性的东西不是普通业主能发现得了的，必须借助专业的仪器检测”。

在工作中，赵伟还发现，并不是房子越贵，问题越少。那个全小区没有安装阻燃圈的小区的开发商，就是一家来自香港的主要做高端住宅的公司。

“此前，在北京的一个高端别墅还出现过用胶水把壁炉粘到墙上的情况。按规范，壁炉应该用钢架挂到墙上。如果壁炉掉下来，会带来很大的危害。”赵伟说道。

业主视角

作为验房师，赵伟关注的不仅仅是违反了国家强制规范的内容。

“我们会从业主视角出发，指出一些并不违反强制性规范，但会严重影响业主使用的问题，这就属于设计不合理的问题，我们也会在问题项中列出来。”赵伟说。

比如，有的房子开放式厨房里没有插座；有的房子空调预留孔附近没有插座；有的房子洗衣机的排水孔位置非常高，不利于排水；还有的房子洗衣机的位置没有设计排水地漏。

这些问题如果出现在精装修房屋内，那么整改起来会很麻烦，为业主指出这些问题，有助于业主在和开发商谈判时有理有据。

“在和开发商沟通的时候，有的开发商会回复称，这都是完全按照设计来施工的。但我认为这个逻辑不对，房子盖出来是为了人们使用的，不能说开发商最初的设计有问题、不够人性化，就要求业主全盘接受。而且设计图也是开发商委托相关单位绘制的，开发商以一句‘完全按照设计来’就想要糊弄过去，就属于愚弄业主。”赵伟说。

在帮助业主和开发商斗智斗勇多次后，赵勇和验房师群体开始被开发商关注，被邀请去做事前的房屋质量管理，相当于把验房工作前置。

“我们和监理的角色不同。在服务开发商的过程中，我们不仅关注规范性的东西，还从业主视角关注居住便利、居住人性化的问题，而且提出的问题可以操作和改进。”赵伟解释道。

为房屋看病

如今，验房师已经不仅仅可在收房环节帮助业主。

在很多房屋质量问题引发的纠纷中，专业验房师可以起到关键作用，因为只有确定房屋出现问题的责任方，才能谈及下一步的处理和索赔。

天津有一个精装修的项目，300多户业主在入住后发现，卫生间的两侧和地板全部有水痕，卫生间的两侧壁纸上都是水渍，但是施工单位却找不到原因。

“后来，我们去实地检测后发现，问题的根源是地面的砂浆层渗水。在形成了专业的报告后，业主据此和开发商交涉，开发商对业主的费用损失进行了赔偿。”赵伟说。

验房师有时还可以通过专业知识帮助业主多争取一些赔偿。

赵伟曾经处理过这样一个问题：河北省廊坊市某小区业主在配合物业做闭水试验后，发现其门口楼道内地砖有水浸泡过的痕迹，门口两侧墙面水渍明显，且楼道内有异味。业主在打开房门后发现室内有大面积积水，且打开房门后有一股刺鼻的粪便味道，积水已经渗透到室内所有地面和下部墙面，有粪水从马桶排水管道内涌出。

赵伟首先找到了出问题的原因，确定责任是开发商的，开发商应赔偿业主的损失。“之所以建议业主要求开发商赔偿，是因为粪水有腐蚀性，楼板的钢筋经过粪水浸泡后会生锈，楼板都需要重做，后期隐患非常严重，这些普通人可能不知道。如果没有专业机构的参与，开发商的工作可能会仅仅止步于清理干净污水。”