作者：沈奇  时书颖

1、今年以来土地流拍频发

2018年以来，全国房地产市场土地流拍已超过800宗，累计流拍土地面积达1255万平方米。各地政府对土地的整体供应增加，各类土地的成交面积均出现不同程度的增长。

从流拍面积上看，江苏、山东、河南、安徽、浙江位居前5。

2、地方财政对土地收入高度依赖的格局未变

从财政部数据看，财政收入连年高速增长，同时基金性收入今年很有可能创新高，预计基金性收入与财政收入的占比超过30%。地方政府面对高额财政支出和债务压力对土地出让收入的依赖性过高。

3、房地产库存下降明显

2018年1-8月份，商品房销售面积102474万平方米，同比增长4.0%。其中，住宅销售面积增长4.1%。8月末，商品房待售面积53873万平方米，比7月末减少555万平方米。其中，住宅待售面积只有26446万平米，按照前面的销售进度，也就是不到4个月的销售量，而今年的“金九银十”传统旺季尚未到来。

数据来源：国家统计局

4、明显应当补库存的房地产商们为什么不买地？

（1）限价限购使市场不确定行增加

决策层一再强调：坚持调控的目标不动摇，力度不放松，保持政策的连续性、稳定性。据不完全统计，目前全国共有54座城市出台调控措施，15座城市实行“认房又认贷”，48座城市限售，限购限售措施290余条。调控政策在传统的“限购、限价、限贷”上，新增了“限售、限商”内容，全国楼市开启“五限时代”。

部分核心城市简单粗暴的限价措施，导致市场冰冻，投资意愿降低。

（2）房地产企业负债率高到随时可能断裂

看一下主要房地产商的资产负债水平，碧桂园、绿地、新城和融创的负债率达到85%以上，恒大、碧桂园和万科的负债总额高达万亿元。自930新政以来，房地产企业的融资渠道受到严格监管，银行贷款、公司债、房地产信托、私募资管、股权融资的清查切断了房地产企业的融资渠道，融资的成本越来越高。

5、房地产调控政策又到了十字路口，一方面库存明显不足，另一方面地产商拿地意愿下降，土地大量流拍。

土地流拍的根本原因是供求关系变化，限购限价抑制了土地需求，地方政府加大了土地供应。

如果再不对限购限价和冻结交易的调控政策进行彻底反思和调整，市场又会给我们一个巨大的教训。