文/王志

继瑧山府三期之后，万科再度上演半个小时开盘大戏，两者前后相隔也只不过1天。其旗下地处上星南路与上星路交汇处的万科星城卖了约1900套，去化约56.94%。业内人士表示，此次该项目的销售金额将超过70亿元。

万科推盘在加快

“我们今年的任务量很大”，这是11月初万科星城营销中心现场销售对笔者袒露的。深圳房地产信息网数据显示，今年上半年万科深圳公司的销售金额约为106.11亿元，排名位于龙光地产其后，后者的数值约为112.17亿元。

万科深圳公司上述销售业绩的取得，来自于万科麓城、万科瑧山府、万科兰江山第瑧山道、万科蛇口公馆、万科深南道68号、万科广场和瑧湾汇等7个项目。据一长期关注万科的业内人士透露，2018年万科深圳公司要完成的回款目标为500亿元。

不难看出，深圳公司在上半年的销售额仅占其回款任务的两成多。从上半年结束到9月28日臻湾汇的再度开盘，长达约3个月的时间，万科在深圳没有一个新项目入市，这也加剧了其在第四季度的推盘压力。因而，万科臻山府三期和万科星城共计3734套房源相继于11月22日拿到预售许可，扎堆入市也就不难理解了。

而这些还只是已处于明处的楼盘，据笔者实探，地处梅林关口的深国际万科和风轩也将于12月入市。至此，一个清晰的事实已经显露：在回款任务的重压之下，万科在加速推盘。

部分区域市场加速探底

将时间推至11月26日晚，万科瑧山府三期开盘。半个小时内，397套建面约178-306㎡的大户型房源几近售罄。该项目的房源总价1472万元起，最高价格3254万元，这些还都不包括6000元/㎡的装修费。瑧山府的热度，从其于今年4月上旬二期入市也可窥见，户型为231-240㎡，总价2000万元起，开盘即被一扫而空。

以“731新政”为界，今年的深圳楼市前后大为不同。这点从9月新二手房的成交情况就可得到反映，新房成交下滑近4成，二手房下滑逾3成。此后，10月下滑趋势得到延续，市场迅速进入了调整期。

不难发现，万科瑧山府二期是于楼市上行期入市，而三期则是在下行期选择入场，最终的开盘结果却并没有什么差异。对此，深圳资深地产媒体人朱罗纪分析道，限价带来的豪宅价格依然被严重低估，深圳湾、香蜜湖10万元/㎡的均价，属于“低估价”。对于富人，更愿意花10万元/㎡买入核心区的豪宅。因为，像瑧山府这样的新房要比周边二手房价格低30%左右，安全边际高。

笔者于链家网查阅了万科瑧山府周边二手房的在售均价。其中，香域中央花园卖到了148669元/㎡，翠海花园一期卖到了132161元/㎡，而瑧山府三期加精装修后的均价为10.3万元/㎡。经计算，后者的价格低于前二者的数值分别30.72%和22.06%。

瑧山府三期入市前后一天，地处机荷高速与龙澜大道交汇处的玺园和处塘尾地铁站附近的华强城先后开盘。据华强城开盘简报，当日共有1221批认筹客户签到，成交1033套，成交金额约45亿元。华强城此次共计推出1240套72-160㎡2-5房，经过长达2年多的蓄客，认筹量为1503个，开盘去化达83.31%。针对这样的去化，美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，主要是由于华强城自身地理位置不错，毗邻地铁，且其定价在购房者预期内。目前，市场虽然仍处调整期，但并不缺乏购买力，优势楼盘依然可以热销。

相较于华强城，玺园的入市体量就小得多。后者共计推出251套洋房和别墅，与泰禾一样走的是新中式路线。据深圳中原研究中心数据，其开盘卖了约176套，去化率为70.12%。

从玺园、万科瑧山府三期到华强城，这个三个项目的去化着实不低。甚至关于华强城的开盘盛况，业内人士都表示出乎意料。正如朱罗纪所说，某些区域的市场正在加速探底。

下调小目标

截至11月27日晚，万科星城的认筹客户超过了2300余个。据业内人士透露，在瑧山府三期取得不俗的销售业绩后，房企将万科星城的去化目标下调为1200套，回笼资金约为55亿元，并停止了美好置业计划优惠活动。

上文已述及，缘于近8成的回款任务要完成，万科深圳公司在11月下旬加快了推盘节奏。其中，万科星城所有房源一次性全部进行了备案，共计3337套。其户型建面约为79-137㎡，均价4.39万元/㎡。链家网数据显示，该项目周边二手房丽沙花都、鸿荣源禧园和西荟城一期的在售均价分别为4.62万元/㎡、4.87万元/㎡和4.68万元/㎡。相较于周边二手房，万科星城的折让幅度为5.24%-10.93%。

再者，自打11月24日认筹以来，万科星城就推出了美好置业计划优惠活动，每套房屋装修总价最多可减免10万元。此外，其还开启了认筹+置业神器优惠活动。参加完上述活动后，购房者们一共可以减免13万元。

从其前期的备案均价和认筹时的优惠活动就可以看出，在瑧山府三期开盘以前，万科星城为此次大体量推盘所做的让利幅度之大，只是这种让利在前者卖了60多亿元后被收缩，原先的推盘去化目标随之下调。上述业内人士分析道，这可能与明年深圳万科公司项目较少有关，留一大半2019年卖。

去化约56.94%

11月28日晚，万科星城开盘，再度上演了半个小时抢房大戏。据一长期关注该项目的业内人士透露，此次万科星城共卖了约1900套，去化约56.94%，已远远超出其下调的小目标约700套的量。这也印证了朱罗纪所说的“无论什么市场，好房子都是要抢才能得到”。

万科星城占地面积约12万㎡，总建筑面积约90万㎡。整个项目共分6个地块来开发，其中，1号地块为教育用地，2号、3号和4号地块为住宅用地（本次推盘房源用地），5号、6号地块为商业用地。现场销售对笔者介绍道，除住宅用地外，前者将建有一所48班九年一贯制学校以及一18班幼儿园，后者主要建有写字楼、3栋商务公寓和2栋长租公寓。

从项目往北步行900余米，便是宝安中学（集团）第二外国语学校。向西1.9公里为地铁11号线马安山站，就目前而言，不近地铁成为刚需业主最大的不便。但据上述销售透露，未来项目附近还会规划有地铁18号线和26号线。距离万科星城东北方向550米的是，沙井大型商业体天虹。加之，项目自身所建有的底商以及地处其附近西南方向在建的海岸城，沙井片区未来商业可谓是林立。

可以预见的是，万科星城周边的轨道交通以及商业都在继续完善。其也是首个万科梦想家2.0的完整落地版本，项目的品质可见一斑。教育方面，有万科代建的学校。虽然，目前具体引进哪所学校还不确定，但现场销售也说过“不排除引进万科自身的教育”。价格方面，低于周边二手房2300元/㎡-4800元/㎡，这还不包括13万元的优惠。正如上述业内人士所说，无疑万科星城是一具备了好价格的好楼盘。其开盘卖了一大半，也就自然而然了。