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收敛不是收缩,郁亮称万科完成回款6300亿不是问题

“活下去”是一种态度,“拿地和活不活下去一点关系也没有”。

图片来源:视觉中国

“还有32天,今年完成6300亿回款问题不大。”11月30日,万科集团董事会主席郁亮现身上海区域年度媒体交流会,临近年底,谈到今年的回款任务他语气轻松。

对今年下半年以来引起业内震动的“活下去”、“收敛和聚焦”,以及深圳万村计划暂停一事,郁亮也一一进行了回应。

万科南方区域9月的月度例会上,一张现场充斥着“活下去”三个大字的照片曾引发刷屏。郁亮说,对市场的不同看法,导致各家公司的行为不太一样。“万科始终是一个如履薄冰、忧患意识特别强的公司。市场最好的时候,我们也充满忧患,万科始终把活下去当作目标,把每一天当作最后一天。”

对“活下去”引发的后续效应,郁亮也没想到,“本来就是我们内部的事情,因为媒体的报道,我们开除了三个员工,因为事情最终造成了恶劣的影响。以前,我们从来没想过,例会上拍个照片也是机密。后来我们改制度了,任何造成恶劣影响的行为都不行。”

当时的月度例会上,郁亮表示万科在2012年就判断行业进入白银时代、进入了转折点,但这只是一种预测,并不知道什么时候会出现真正的转折,而今天转折实实在在到来了。在这样的一个时期,要做的就是四个字——收敛、聚焦。

在哪里收敛?在哪里聚焦?郁亮打趣说,这是他提出的要求,具体业务操作由下面执行。在大方向上,他认为市场空间其实还有,像上海、深圳这样的一线城市,住房短缺问题还没有完全解决;很多地方的住房短缺问题已经解决了,但总体还存在不平衡不充分的问题。

“收敛不是指收缩。”万科集团高级副总裁、上海区域总裁张海紧接着补充道,收敛与聚焦,核心其实是聚焦,以前我们一股脑做商业、做办公,但现在我们要问的是,我们要做的商业是哪一种商业?办公是哪一个类型的办公?我们要做的是更细致、更以客户为导向的聚焦。

“我们正在进行‘矢量组织’的改革,也就是我们的战略、我们的业务,都要有方向感。”郁亮说,万科现在这么大的机构,如果大家都使力,但是方向各不相同,事情反而更麻烦。现在万科所有的业务,战略方向都要吻合——城乡建设服务商,凡不符合这个方向,就都是错的。

收敛就是大家把力收敛在基本盘上,不浪费别的精力。郁亮称万科所有的业务、管理行为,都要聚焦在客户喜欢的、愿意买单的好产品、好服务上去。

当初提出“活下去”以后,万科在随后的市场上依然大举并购和拿地,一度引起外界的讽刺。郁亮显得特别介意这一种说法。

“万科到底有没有疯狂拿地?我请大家都算一下。”他反问,维持万科现在的规模,需要多少地?销售额达到6000亿以后,需要多少相应的土地投资?这和活不活下去一点关系也没有。

实际上,万科庞大的土地投资,正在进一步覆盖二三四线城市。以万科上海区域为例,目前布局的35城被划分为巨星城市、行星城市、小行星地区,后两者正是万科在三四线城市上的野心。南昌、无锡、温州、南通、徐州、扬州、盐城、嘉兴等地加起来已经占据万科上海区域34%的产能。

但郁亮说,一二三四线全布局,并不是全盘化的。“城市化变都市化,是我们的基本判断。粤港澳大湾区、长三角城市群、京津冀都是重点,在这三个城市群,我们已经不会在里面分一二三四线了。我们会在都市圈里密集安排投资,另外还有一些中西部省会,在这之外的地方,我们接下来会非常非常谨慎。”

现场最让郁亮为难的问题是涉及万村计划暂停拿房一事。“万村计划到底有没有暂停?”郁亮停顿了一秒,说“我不清楚”,停了一下他又说,“你们去问南方区域吧”。

万村计划是万科在深圳的创新业务,试图用“城中村综合整治+引进物业管理+城市化商业运营”的模式,对脏乱差的城中村进行精细化改造。

尽管称对暂停拿房一事不清楚,但郁亮也表达了对城中村改造计划的反思。“城中村改造,比想象中难得多。我没有发现做公寓赚钱的。而且现在大家对这件事的指责很厉害,我们先前低估了这种情况。现在我们特别小心,租赁住宅如何做?我们在重新思考。”

万科今年的回款目标是6300亿,郁亮说基本可以完成。离今年结束还有32天,万科有一个小组专门在计算,每天都提醒各公司还剩下多少目标要达成。

不过如果最后少了几十或几百亿,郁亮说也不会太在意。“6300亿是个形容词,数学不要那么好行吗?最后少个50亿也行,在6000亿-6300亿区间就可以了。”

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