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【财经正对面】郁亮:当手中只有半瓶水的时候

郁亮说,手中剩半瓶水的时候,有的人觉得还有半瓶水可以喝,有的人觉得怎么只剩半瓶水了,所以面对同样的事情,每个人反应就是不一样啊。很自然,我们聊到活下去…

云南抚仙湖,碧蓝的天空、清新的空气和灿烂的阳光都是免费的。 和郁亮的晚餐就在山水之间,桌上的菜肴也多是就地取材。郁亮自⼰率先感慨:在上海雾霾的时候,我们聚在这里,真是美好。我们这里的房子去看了吗?欢迎购买哦。

这的确是郁亮一贯的话风,他自己也笑了:吃个饭也跟我们销售连在一块,我是商业了点,这也说明我们日子确实不好过。

真的不好过吗?接过话题,关于活下去这个问题,我们干脆好好聊一下,谈谈万科的人设问题?

郁亮:我们手里都有一瓶水,水喝了一半,只有半瓶水的时候,有的人觉得还有⼀半水可以喝,有的人认为只有⼀半水了,得赶紧想补给、想解决方案。所以对同样的事情,大家的看法就是会不一样啊。

郁亮是个很好的聊天对象,你就是不提问,他都会带你分享他近期的观察和思考。而一旦你提问,他的答案通常又十分通透,哪怕谈到万科自身。

郁亮:万科始终保持一种兢兢业业、如履薄冰的态度,我们把每一天都当成最后一天在活,即使日子好过的时候,你见过我们得意忘形吗?其实很多优秀公司包括华为也是把“活下去”当成信条的。所以有的时候,我们看到半瓶⽔,就会有危机感。

对于万科而言,每年的秋季例会,就是做战略检讨,一只脚站在过去,一只脚站在未来,梳理战略和业务。只不过今年这个时候我们认为需要收敛聚焦,过去太发散了,需要大家凝聚起来往一个方向走。

有人问,我们行业有问题吗?⾏业没有什么大问题,但是现在做的东西和要求不一样。比如说我们有一个基本结论,认为住房全面短缺的时代基本结束了,当然像上海、杭州等大城市住房可能还有一定短缺,但我们从全国范围来看,认为全面短缺时代基本结束。但是居住问题并没有得到真正解决,不平衡、不充分的问题还是很明显,比如说销售房⼦多,租赁住宅却很少。

再一个,从未来发展方向来看,人们所需要的东西,不只是房子本身,也需要房子里面的内容,早上我在抚仙湖周边转了⼀下,我就想我们认为这个地方好,但是只靠阳光和空气能吸引大家来吗?我想可以吸引一点点,但是不够。 这里旁边有⼀个化石群,是寒武纪时期的,除了骨骼化石,还保留了很多软体动物的化石,是全球进化史非常重要的地方。我就想未来孩子们来了这里以后,是否可以给他们提供生物学的教育?除了有阳光和空气还可以有所学习?仅仅是这里的博物馆和纪念馆,还远远不够。我们是不是可以邀请优秀的生物老师,来给孩子们上课?除了硬件上的好,再增加软件? 有房子,但是没有合适的内容放进去,就是缺少围绕美好生活的服务。从这点讲,我们的行业还有相当大的发展空间,但是我们的赚钱方式不一样。以前卖房子,很多地方一平方米都是以万为单位, 现在我们做很多生意,像物流等等,都是以几块钱,一毛钱、几分钱计算,这跟我们过去很不一样。 对于经常吃大鱼大肉的人,突然改为干粮,这个需要适应,等于让他重新活一次。

今年的秋季例会主题,本来就是我们自⼰内部的⼀个事情,没想过去影响他人。我们是那种喜欢让⾃己不舒服,但是不会让别人不舒服的公司。这次让别人不舒服了,该处分的我们都 处分了。

郁亮终于一吐为快!

:照你所说,万科是把每⼀天当做最后⼀天的公司,如果明天是最后一天,您希望怎么过?万科今年一直谈业务的聚焦和收敛,具体所指呢?

郁亮:我希望能够跑步,跑步迎接黎明。

我们做“城乡建设与生活服务商”,这是我们的方向,我们做的所有业务,向这个方向展开是对的,偏离这个方向是错误的。我们思考某个业务的时候,要考虑让这个业务能够做得好的最重要东西是什么?我们称之为“基本盘”,我们要梳理清楚各项业务各自的基本盘,从而聚焦收敛,不浪费精力。

其次,我们的业务管理行为,都聚焦在为我们产品买单的客户身上,聚焦在好产品、好服务上。如果可以持续为客户提供好产品、好服务,我们就可以过得好,这是我们的逻辑。包括我们的组织重建,事人匹配,都是要保持组织行为在方向上一致,从而保持竞争优势。

另外,今天衡量一个业务,如果只以财务上的概念,而不是从未来潜力、以及是否能够创造真实价值去衡量它,可能都是错的。

此外,城乡的“乡”的问题以及中国的城市化,意味着什么?第二阶段的城市化,一定是城市圈化,城市群化,都市圈化,包括现在国家粤港澳大湾区、长三角一体化、跟重庆、西安、武汉等区域中心。在第二阶段的城市化中,城市和乡村可能不是那么清晰划分的,围绕核心城市周边的乡,放在未来几年年来看,都是都市圈化的部分。“乡”,不只是农村业务,它也是都市圈的一部分。 如果中国“乡”的问题不放到城市化进程中去解决,不正视都市化的运用,是很难真正解决的。“乡”,不代表我们只做农村业务、农民业务。

:万科今年年6300亿的回款,都很顺利吧?深圳地铁持股后,外界很关心你们相处可好?

郁亮:我觉得6300亿回款问题不大。再说6000亿到6300亿这个数字之间差距大吗?不大的。但是,我们所强调的重视现金流的理念得到了贯彻,每天大家都需要报告,今天回款做了什么工作,楼卖的怎么样,开盘有没有开好,钱有没有收到,客户的资料准备有没有加快等等,这些工作天天盯着,相信万科的销售回款率肯定是业内最高的之一。

回款有个特点,一天的回款都是下午3点以后才完成的,每个礼拜都是最后两天完成的,每个月到最后一个礼拜完成, 每个季度到最后⼀个月完成。我⽼是想把它改得月度间均衡,季度间均衡,但是发现很难做到。但我们今年房子还卖的不错,6300亿基本可以完成。

第二,关于深圳地铁,很好啊!对我们支持很大,具体表现在五个字:积极、不干预。

:之前去深圳、广州,看过你们的养老和长租公寓项目,感受到他们各个干劲十⾜,谈谈你们的事业合伙人?

郁亮:是,我们喜欢让那些愿意打仗、能打仗的人上,让他们发挥自己的能力。我们现在是事业合伙人的时代,不是经理人的时代, 现在知识比资本重要,不再是知识为资本打工的时代,如果简单地停留在过去,那是不符合发展趋势的,我们已经改了。多创造、多分享,这个原则我们很清楚。

:万科自己的最新定义是:“城乡建设与生活服务商”,抚仙湖这样的度假产品,是否会持续做,有什么规划?

郁亮:为什么我们来这里?其实祖国大好河⼭很多都在西部,到这边,感觉心胸很开阔。“开心”,心打开了就快乐。

万科做“城乡建设与生活服务商”,万科不做旅游,我们是做度假产品,以开发为主。我们认为未来度假一定会成为新的消费需求,大家买东西都买的差不多了之后干什么?就是出去旅游、度假。 所以我们创造度假场景,这样的度假产品也会符合相当一部分的有度假需求的人,也能够协助把中西部建设好。所以我们会把它作为产品线对待。

之前你一定看过我们杭州良渚文化村吧?现在,你可看做我们是把良渚这样的产品复制到西部这里的壮美河山,明年我们还会在西昌开发,届时一起去看看,一定会喜欢。

话题突然就转到了拿地。

关于外界最近议论的万科疯狂拿地一说,郁亮略微有点激动:维持 万科现在的规模,需要多少地?销售额达到6000亿以后,需要多少相应的土地投资?万科虽然现在积极拿地和并购,但万科投资策略是聚焦核心都市圈。

在投资方面,万科不按一线城市、⼆线城市、 三四线城市划分,关注的重点是粤港澳大湾区、长三角、京津冀等经济圈,当然也包括武汉、西安等中西部核心都市圈。万科的发展配合国家的战略,进一步向核心都市圈聚焦,在核心都市圈以外, 万科的投资都会非常慎重。

:最近大家都在聊楼市的冬天有多长,房企该怎么度过?你怎么看?

郁亮:我把自己照顾好已经非常非常不容易了,所以我对别人怎样就不去评说了。

其实大家注意一下,2016年10月份人民日报发表了一个权威的访谈,说中国的经济走势是L型走势,而且这个走势不是⼀年两年,是官方非常正式的讲话,很多人对此不好好读,我们认真读了。

当然,我们在做业务的时候,也是习惯性地把问题想的艰苦一些,困难一些,反正这样也没有什么坏处。如果你准备不足,反而会出问题。如果政策宽松,是好事,如果没有,你就等着政策改变?

“房住不炒”是基本国策,“宽”跟“紧”可能略有波动,但是整体不会变。 所以万科要按照自⼰的做法做下去,要有忧患意识。

对别的公司我没有话可说,也不会说。别人最好也不要替我说。

其实餐桌上,郁亮说的最多的公司除了自家还有一个拼多多。他说最近和拼多多的黄峥聊了很多,让他对拼多多公司有了全新了解, 并为此对很多事有所改观。在他分享对拼多多⼀⼆三的各种认识以及各种销售数字时,又忍不住问到:那你和万科到底从中得到什么启示?

郁亮:服务于大多数普通人,并深入下去。

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