文/王志

从瑧山府三期、万科星城到和风轩，万科深圳公司的推盘经历了由疯抢到庸常的变化。据业内人士透露，和风轩在12月14日晚开盘，仅售出430余套房源，去化约52%，刚过5成，销售额超21亿元。

这样的去化，其实在其认筹仅500余批的数量就似乎已经定下了。

好转仅是“昙花一现”

在经历玺园、华强城、万科臻山府三期以及万科星城等品质楼盘的热销后，深圳楼市也得到稍许好转。在过去的一个月，新房、二手房分别成交了1985套和4175套，分别环比上涨8.17%和10.25%，止住了“金九银十”连续两个月来的下滑趋势。

但上述好转似乎只是昙花一现，这点从12月刚入市不久的项目枫叶望海公馆的销售数据就可以看出。该项目共计推出246套住宅，约为73㎡1房、91㎡2房、110㎡3房三种户型。单从面积段来看，可谓是很刚需。12月9日开盘当天，枫叶望海公馆到访约300批客户，但却仅成交了162套，去化约为65.85%。

这对于一个地处东角头片区的豪宅来说，而且在卖的全过程可享两个99折（一次性付款客户还可额外享98折），去化确实不算高。要知道，在该片区上半年开盘的双玺花园三期、万科蛇口公馆可是开盘即售罄的。

对此，深圳资深地产媒体人朱罗纪认为，枫叶望海公馆没有得到大卖，是因为其社区小，不利于获取改善型居家者的青睐。此外，一长期关注深圳楼市的业内人士则认为，这是因为价格下调的幅度还不够。随后笔者查阅了此次枫叶望海公馆的在售均价，数值为9万元/㎡，且为毛坯交付。相较于上半年开盘的万科蛇口公馆85489元/㎡的均价，高出4500元/㎡，而后者距离东角头地铁站只需步行3分钟，明显要好于枫叶望海公馆太多。

上述业内人士表示，在调整中的市场，去化在6成以上，这已经是开价下调的缘故，也属于一种很不错的成绩。美联物业全国研究中心总监何倩茹也表示，在目前整体市场环境不是特别乐观的情况下，枫叶望海公馆的上述去化还是不错的。11月楼市的稍许回升，得益于大量楼盘的入市。据其分析，12月的实际成交预计要比11月稍微差一点点，而此后的农历新年期间，整个交易量还会出现一个持续的下滑。

热度退去

在万科蛇口公馆大卖后，万科深圳公司沉寂了3个余月，直到9月下旬瑧湾汇再度开盘。此后，随着500亿元回款目标的重压，万科深圳公司于11月下旬加快了推盘节奏。万科臻山府三期、万科星城相继推盘并大卖，销售额超130亿元。12月7日，万科和风轩共计832套住宅和57套商业获得预售许可。

不难看出，临近岁末的40余天，万科的推盘节奏十分紧凑。据一接近万科的内部人士透露，万科深圳公司已将今年原定的500亿元回款目标下调为450亿元。早于12月初，郁亮就在2018年华东区域媒体交流会上表示，今年6300亿元回款问题不大，6000亿元到6300亿元这个数字之间的差距不大，希望媒体人士对于回款数字不必太较真。

虽说万科深圳公司回款任务是下调了，但下调后的目标终归是要完成的。上述人士进一步对笔者透露道，下调回款任务的主要原因是项目前期工程进度被耽搁，这也导致了岁末40余天的集中入市现象，就连和风轩也是赶工赶出来的。此外，还有两个整体销售的项目没有最终敲定，车公庙的万科滨海置地大厦就是其中一个。

12月14日上午，笔者向和风轩的现场销售确认，截至目前，共有500余批客户认筹。单从认筹客户量来看，像之前臻山府三期和万科星城那样的热度已然退去。

将时间拉至12月7日，和风轩共计832套住宅和57套商业获得预售许可，户型为78㎡3房和97㎡3房两种。其中，住宅均价6.6万元/㎡，最低总价497万元，最高总价673万元。12月8日，和风轩启动了诚意登记，认筹金10万元。

次日，万科深圳公司还为该项目发起了一个开盘折扣活动，最高让利可在总价上打九五折。12月13日晚上10点，笔者在朋友圈看到该项目的销售人士称“开盘折扣5个点已确认”。其朋友圈还显示，约78㎡户型的总价464万起，约97㎡的560万起。笔者通过折扣前的总价，计算了下折让值，具体折让了24.85万元-33.65万元不等。

让利不够

在折让5个点的情况下，832套房源却只有500余个筹。这对于一个地处龙华、北站向东3公里不到的项目来说，确实可以说得上是“遇冷”。与和风轩比起来，枫叶望海公馆去化65.85%似乎也并没有什么值得指摘的。

正如朱罗纪所说，11月楼市的回升不能算回暖，其是在供应量激增、价格下调的合力下才出现的，市场依然处于调整之中。

和风轩不大尽如人意的认筹量，似乎也在说明这点，市场并未回暖。

一长期关注深圳楼市的业内人士称，和风轩不受购房者们的青睐，是缘于其价格有点贵，地段有点偏。笔者于链家网查阅了位于其西侧星河盛世在11月的在售均价，数值为63787元/㎡。相较于和风轩的均价，便宜约2200元/㎡。也即在限价背景下，和风轩的备案均价要高出星河盛世3.5个百分点。

而上述和风轩5个点的折扣，实际上相对于周边可对标项目来说，仅让利了1.5个点。若是加上认筹时的98折，准时签约时的99折，让利也只不过1.8个点。事实上，对于和风轩来说，购房者们也不像购买臻山府三期和万科星城那般热衷，这说明其让利幅度不够。再者，万科和风轩三期距离白石龙地铁站近1000米，步行须13分钟（高德地图显示）。相较于三期，一期离地铁站则要更远许多。

此外，于上月28日大卖的万科星城，在开盘后的第二天便引来了震动深圳市场的“利率维权事件”。该事件的发生是缘于较之前一天开盘的华强城，按揭利率仅上浮10%，而万科星城则是15%。面对多出来10余万元的购房成本，业主显得很懊恼且不能接受。

和风轩的认筹，距离“利率风波”过去不到1周时间。由此看来，其较低的认筹量多少还是受到了这一事件的波及。值得一提的是，笔者看到，在一份《和风轩按揭银行一览表中》的文件中清晰地写着“利率由各银行自行商定”。

12月14日晚8点，和风轩进行了线上选房，500余批客户买走了430来套房子，去化刚超五成。这对于万科深圳公司的推盘来说，从疯抢到庸常前后也只不过半月有余。

笔者粗略地计算了下，此次开盘和风轩的销售额将超过21亿元，这或许还够不着万科深圳公司今年已下调的回款目标。同样是在14日，深圳市万科云城房地产开发有限公司发布了一则《万科iworld竞拍公告》也就不难理解了。根据该份公告，将于12月20日竞拍万科万科iworld一期7栋C座196、201、200号房，总货值1792万元。虽然对于其回款贡献率不多，但可以看出深圳公司在努力地完成回款。