文/詹丹晴

12月20日，重庆联交所的交易信息显示，华侨城旗下云南文投建设投资有限公司挂牌出售普洱茶小镇投资有限公司9%股权，挂牌价格2035.89万元。

普洱茶小镇投资有限公司共有四个股东，联华中汇（深圳）投资有限公司为其第一大股东，持股83.5%，本次转让方为第二大股东云南文投建设投资有限公司，持股9%，系华侨城旗下企业。普洱茶小镇投资有限公司是普洱茶小镇的投资建设企业，该小镇位于普洱市思茅区野鸭湖风景区，占地面积3360亩，项目总投资36亿元。

截至12月21日收盘，华侨城A（000069.SZ）报5.92元，下跌2.15%。

10月以来频繁抛售资产

今年以来，华侨城抛售资产频率加快，根据不完全统计，今年华侨城挂牌转让子公司的股权共计21个，范围涵盖项目公司股权、土地、工程及相关债权，多个抛售项目集中在10月之后。

12月5日，华侨城全资子公司洛带华侨城在北京产权交易所挂牌转让成都地润置业51%股权，转让底价为10.42亿元。11月26日，华侨城在北京产权交易所挂牌转让公司间接附属公司中山华力100%股权，转让价为1.5亿元。11月14日，华侨城在重庆联交所挂牌出售海南华侨城实业有限公司100%股权及相关的12.95亿债权，竞拍起始价为30亿元。

此外，华侨城还转让了上海万锦置业发展有限公司、上海华合房地产开发有限公司、成都安仁华侨城仁里文化旅游开发有限公司、成都安仁华侨城仁嘉文化旅游开发有限公司、英大证券有限责任公司等的股权及部分债权。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫告诉界面广东，华侨城大量抛售资产的原因是目前现金流不太稳定，通过抛售不良资产和项目可以稳定现金流，再加上华侨城的债务较多，通过出售资产、处理部分不良资产、偿还债务，减少负债率。

界面广东梳理发现，华侨城转让的公司大多经营状况不佳，如被抛售的深圳华侨城消防安装有限公司2018年第三季度营业收入为35.17万元，净亏损达47.03万元；上海万锦置业公司截止到2018年8月31日，净利润为-971.96万元。

著名经济学家宋清辉则表示，年关将至，华侨城抛售资产的另一个主要原因则是为了让年报数据更为好看，同时也是为了回流资金，缓解转型压力。

加速拿地布局文旅产业

就在华侨城子公司在重庆联交所挂牌转让普洱茶小镇投资有限公司股权的同一天，12月20日，华侨城以底价52亿购入武汉市杨春湖高铁商务区一地块。该地块位于洪山区团结大道附近，土地面积16.27万平方米，为住宅、商服用地，其中居住用地6.60万平方米，商业服务业设施用地6.94万平方米。

在此之前，华侨城还以42亿元的价格拿下深圳宝安区两宗商业地块，以116.03亿元拿下太原市8宗地块，与湛江市签订全域旅游开发合作协议，预计5年内投资不少于500亿元。

据克而瑞地产研究数据显示，2018年上半年，华侨城通过市场竞拍、合作拍地、股权收购等多种方式，以总地价款127亿元以及股权投资款74亿元成功拿下了杭州、重庆、天津等地10个土地项目。

不过，大举拿地也使得华侨城的负债率不断攀升，根据华侨城2018第三季度的财报，截至今年9月，华侨城总资产2737.41亿元，负债总额约为2035.47亿元，资产负债率达到74%，其中短期借款为157.25亿元，长期借款747.64亿元，短期贷款及长期贷款分别比年初增加23.3%及67.2%。

宋清辉告诉界面广东，华侨城通过资产处置、股权转让等方式加快现金回流的原因正是为了大手笔的拿地扩张，一边处置资产一边大举拿地，背后的投资逻辑则是不断提高整体资产周转效率、以效率取胜。

华侨城加速圈地还有另一个目的——加速布局文旅产业，新签约的多个项目都剑指文旅产业，如无锡华侨城古运河大型文旅项目预计投资300亿元，衡阳华侨城文旅项目滚动投资650亿元。

实际上，从2015年开始，华侨城便开始向“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”转型，着力去地产化，重点布局全域旅游。不过，2018年上半年，华侨城在旅游综合方面营收大幅降低，仅为46.75亿元，较去年同期降低27.3%。2015年至今，各主题公园的游客数量和门票收入连续三年下降，文旅项目盈利能力有待进一步加强。

谢逸枫表示，文旅地产前期投入资金较大，销售回款比较缓慢，容易导致负债攀升；此外，文旅地产目前的市场行情并不是很好，见效比较缓慢，国家、地方政府出台的相关税收、鼓励政策和其它补助力度并不是很大，再加上文旅地产一般以自持为主，容易消耗现金流，一旦销售速度缓慢，就比较容易陷入销售困境。

宋清辉则分析，华侨城在文旅方面的发展并不如预期顺利，或是公司的发展战略方面出现了问题，同时也从侧面反映出公司在管理上可能存在诸多漏洞。在旅游市场收缩、同质化严重等背景下，任何管理上出现的问题都是致命的。