从高空俯视，西北重镇兰州被穿城而过的黄河一分为二，主城区位于狭长河谷地带，城市空间显得异常狭小。但在中国房地产的扩张版图中，这样一个西北内陆省会城市却已吸引了包括绿地、碧桂园、万达、恒大、中海等在内的多家一线房企投入战争。

2014年1月，央企保利地产正式入驻兰州，它们计划耗资210亿元打造一个超级大盘保利·领秀山。这个项目总占地面积约233万平方米，总建筑面积近450万平方米，相当于17个鸟巢大小，开发周期长达8-10年。

这位后来者必将面临来自早已扎根兰州的碧桂园、大名城、恒大等大盘运作实力者的挑战。2014年兰州楼盘销售前三名全部为大盘，其中兰州碧桂园以约20亿元排在首位，兰州大名城以11.09亿元排名第二，恒大山水城则以9.24亿元排名第三。

碧桂园和大名城已经在兰州楼市“暗战”了两年，而保利·领秀山的杀入，意味着一场精彩的楼市“三国杀”即将上演。从位置上看，这3个项目分别位于城北青白石、城东榆中和城西安宁与皋兰交界，看似遥远，但大体量、大规模地造城，其面对的目标客群都是整个兰州市的购房者，相互之间必会形成激烈的竞争关系。

保利·领秀山项目所处位置，是兰州市近年来为解决城市土地供应奇缺而提出的“西进、东拓、北扩”中北扩的第一站。在没有平整土地可用的情况下，推山造城成为保利的必然选择。

他们的作战计划是除大规模住宅产品外，还将打造一个40万平方米的商业、八大主题公园，以及一些康体、休闲、运动为主题的会所——这俨然是在建造一座小型新城。产品设计上，保利主推83-90平方米的两房、95-117平方米的紧凑三房、209-246平方米的联排和270-325平方米的双拼，这些房源将在近期首次开盘销售。

与在平原地带造城不同，作为保利地产进军兰州的首个项目，领秀山因地形复杂难以建设，曾在保利地产内部被戏称为“在火星建地球计划”。据界面新闻记者了解，甚至在拿地初期，因为规划难度太大，保利地产内部也有不少人对这个项目“持保留意见”。

其中一大难题便是环境改造。来兰州之初，保利·领秀山项目所在地山路崎岖，四面荒山，风一吹过便是漫天黄沙。因此防风固沙不仅仅只是兰州城市的需求，也成为保利地产必须面临的现实难题。在这方面，保利至少已经投入约3亿元改造绿化环境。

这些问题，也是碧桂园和大名城面临的难题。位于兰州市城关区的兰州碧桂园项目占地面积约2000万平方米，这个项目在前期除了基本的开发建设成本以外，还额外投入超过18亿元，它们还自己投资了11亿元在黄河上修建了一座大桥，这些都是为了能吸引更多购房者。而同样占地面积约2000万平方米、总建筑面积高达2765万平方米的大名城项目也在前期耗资数亿元打造绿化和交通。

过去两年，擅长郊区大盘运作的碧桂园在兰州已占得先机。兰州碧桂园项目在2013年10月首次开盘时，销售额突破50亿元，今年五一期间，兰州碧桂园开盘也实现9.6亿元的销售额。

尽管碧桂园的这些销售数据在兰州本地多家开发商看来存在较大水分，但大家都不否认的是，碧桂园确实在兰州取得了成功。究其原因，最大的原因在于兰州几乎没有大型园林社区和低价产品，目前碧桂园兰州新城项目带装修的折后均价约6800元/平方米。

由于过去数年土地供应稀少，兰州主城区新房供应量也较少，这使得兰州房价从2013年开始，一直徘徊在8000/平方米-10000元/平方米。横向对比全国多个二线城市可以看出，兰州房价在全国排名并不低。但从居住品质和生态环境来看，兰州的居住水准落后了国内发达城市至少5年。

保利地产甘肃公司副总经理王希岩告诉界面新闻记者，超级大盘之所以在兰州会受到欢迎，是因为这些开发商以城市运营商的角色，在开发项目卖房子的同时，也在一定程度上推动了当地生态改善及文化生活的提升。

保利·领秀山如何定价，成为这场三国杀中最重要的一张牌。按照目前保利方面透露的信息，它们的高层预计均价约5000元/平方米。这比碧桂园项目低1500元/平方米左右，但却比大名城项目高约800元/平方米，大名城目前均价约4200元/平方米，不过这个位于兰州城东的项目相比碧桂园和保利的区位优势要差一些，离市中心更远。

这个定价能保证利润吗？或许像碧桂园和大名城一样，按照超级大盘的操作惯例，保利看重的是长期的开发价值。王希岩向界面新闻记者表示，虽然前期有大笔额外支出，但等未来周边环境和交通改善到位，再加上商业配套成熟后，对客户的吸附力自然会提升，价格也会随之上涨。

王希岩还认为，虽然仅有400万人口的兰州楼市看上去容量有限，但毕竟是省会城市，也是西北第二大城市，对周边县市有一定的吸附力。随着今后城市扩容、外来人口增加，项目希望吸引更多来自安宁区、皋兰县等区县的客户。

另外，近来年兰州消费力的提升，楼市整体成交量的上升，也是保利敢于押宝的原因之一。据兰州市房管局公布的数据显示，2014年兰州市商品房销售面积将超过500万平方米，为历年来兰州楼市销量最高。在“330”楼市新政后，兰州还成为4月份15个二线城市中，新房成交量环比增幅最大的城市，增幅高达68.9%。

众多大盘入市对兰州楼市也带来了直接冲击，并直接导致整个楼市出现结构性变化——既带来了销量增加，又拉低了兰州市的新房成交均价。今年3月份，兰州新建商品住宅的同比跌幅再创新高，同比跌幅达到了4.4%，这是自去年8月以来连续第八个月同比下跌，而且跌幅呈现逐月增大态势。

在这场超级大盘之间的厮杀中，作为央企，保利地产也有其他房企不能企及的独特优势。为了吸引客流，保利地产今年五一期间通过与兄弟公司保利科技合作，在领秀山项目内举办了一次兵器展，3天时间内共有超过20万人次到访。它能帮助保利地产成为兰州楼市厮杀中最后的赢家吗？