5月14日，全球商业地产龙头万达和住宅地产龙头万科在北京签订战略合作框架协议，宣布建立战略合作关系，计划在国内外开展深度合作，联合拿地、合作开发，即由万科开发项目中的住宅部分，万达开发商业部分，实现优势互补。王健林特别强调，双方将成立合资公司发展千亿级的项目合作，同时探讨现有项目合作开发可能性。

同样拥有27年房地产开发历史，基于万科与万达在各自领域所拥有的强大专业优势和品牌影响力，此次合作获得巨大关注。

业内人士预测，两家巨头将在土地获取、轻资产运营、互联网金融创新等领域进行合作。比如拿地，不仅适用于国内，更适用于国际市场——品牌效应的叠加必然提升议价能力。万科提出“城市配套服务商”作为未来发展方向，而万达则谋求轻资产路线，五年内去地产化，成为一家商业投资服务公司。对于双方合作，郁亮强调是“门当户对、一见钟情”。

然而，同为上市公司，当天双方股票并没有停牌处理从侧面反映出此次合作发布会象征意义大于实质内容。毕竟，两个都想轻资产化的房企走到一起，能使对方更轻吗？

签约仪式在北京万达总部旁边的索菲特酒店举行，这显示出万达是此番合作的东道主和主导者，而万达营销总部《关于“万万”合作事件的宣传要求》，除了指导各地借势营销，甚至细到要求当晚全体万达营销人员在“朋友圈”玩快闪。

万达模式显隐忧，常规住宅销售滞后

笔者在鄂西北一座人口百余万、GDP千余亿的中部城市看到，开盘半年多的万达广场，两栋SOHO公寓基本售罄；五万方的住宅底商（金街）多次开盘整体去化过半，热度不减；然而近五十万方的住宅（共16栋）仅开盘两栋（第三栋蓄客中），价格低至五千多——这是一个基本无利润可言的数字。基于强大的执行力，万达承诺购物中心将于2016年夏天开业，然而后续住宅的交付时间无法确定。

万达在该项目精心打造了多个样板房，部分户型赠送面积，开放景观示范区……可见万达在强调效率的同时没有忽略产品细部品质。然而，4.0容积率下的住宅产品只能规划百米高层排排坐，整体品质感无从谈起，也直接让万达深陷常规住宅同质化的竞争。

在常规住宅大量过剩的三、四线城市，一旦住宅销售遇阻，万达将无法再现快速开发、销售，滚动现金流的固有模式。显然，万达的拿地模式面临颠覆，容积率也早就不是越高越好了。

与此同时，万达广场的培育期在拉长

一是因为近年来万达已无法取得城市核心的优质地块，地方政府为了推动土地升值，通过低地价换取万达选址在新的城市发展区域；二是万达广场所到之处必然会进一步受到当地传统商业大鳄的包围，如东北的兴隆大家庭，山东银座、江苏金鹰，湖北武商、湖南步步高、陕西世纪金花等等，这些传统商业大鳄一般地段位置更好，购物中心动辄十万方以上，品牌业态接地气，同时通过会员制积分等笼络消费者，使得新进入的万达广场需要更长的培育期。

在安徽蚌埠，位于新城区的万达广场开业两年多，人气依然不旺。而位于老城区的人民路步行街商业林立，依然是多数蚌埠人购物逛街的首选。

同样在安徽，芜湖万达广场开业近三年，餐饮生意一直比较旺，但百货业态惨淡——2014年，全国多个万达百货被迫停业，就包括芜湖。另外，芜湖万达二期已经开盘两年的SOHO公寓一直滞销。

在江苏徐州，云龙万达广场由于填补了徐州城东区域的商业空白，开业后人气很旺；2014年徐州第二座铜山万达广场开工并已开盘。同样在当下开工、开盘第二座万达广场的还有山东济南等，但据了解，二者都面临巨大的续销压力。

2014年12月，万达商业登陆港交所，如果业绩增长稍有放缓，一是资本市场不答应，二是恐怕万达后续多个板块上市或将受累。

转型轻资产，势在必行

万达表示，将用3年时间消化现有土地储备，5年时间彻底实现轻资产转型。届时，万达的扩张速度将倍增，5年后，一年将开业100家万达广场，到2025年，中国可能会有1000家万达广场。

作为持有型物业的万达广场，后续路径已经解决——界面新闻此前报道，万达商业地产实现轻资产化已经开始试点一些方法，同时，万达正在建设中的电商和互联网金融平台，也将形成一个庞大的外部资金池，支援万达广场的开发过程，而不再依赖此前销售物业现金流滚动开发的模式。此外，国内REITs也开始试点。

问题是现有这么多高容积率的土地储备怎么消化？万达主动与万科的合作或许正着眼于此！

万科光鲜业绩的背后是巨大的存量，以杭州为例

王健林表示，对万科的住宅操盘能力和成本控制能力十分赞赏。我们来看看杭州的情况。

2012年4月刘肖入主杭州，当年拿下五幅土地，均为底价获得，2013年再新增3幅，为当年销售额破百亿奠定了基础。

据浙报传媒地产研究院资深地产媒体人丁建刚老师团队发布的数据：刚刚过去的2014年，杭州万科共成交套数6698套，成交面积669955平米，销售金额达125.25亿元。销售金额屈居绿城之后排名第二，销售面积连续两年夺冠，在杭成交金额占比已达7.95%。

同时，万科在杭各项目的去化率及去化速度不一。金色城品项目体量较小，且为城区中的商务住宅，年均去化率达66.67%，其他均不足50%。最为可贵的是，在大量项目面临亏损的杭州，万科还无一项目亏损。只是位于富阳的低密度项目，由于地价较高且距离市区较远，即便存量较大也一直鲜见向市场发出声音。除了良渚文化村剩余体量，目前万科在杭预计可售货值达298.48亿元（按保本售价）！

2010年后，基于从1000亿向2000亿迈进的战略，万科开始在重点城市发展全产品线，杭州是主战场之一。或许单个城市300亿的存量是此战略的必然结果，也为万科迈向3000亿奠定了基础。

5月16日，郁亮带领万科管理层60多人走访碧桂园总部，在与杨国强、莫斌等高层交流时，郁亮问了一个关键的问题，“我们进入60多个城市，你们进入100多个，怎么做到的？”

这其实是一个让杨国强颇为尴尬的问题，正是因为进入城市太多，管理仍显粗放；同时往往单个产品的体量太大，造成产品线雷同甚至直接复制，个别城市因产品不符合当地市场需求而滞销。

而万科的区域纵深战略则显得灵活许多，全产品线也能提高抵抗单一产品滞销的应变能力。

万达也在向纵深发力，合作机会孕育其中

据报道，万达2015全年的目标是确保签订63个轻资产万达广场。一二线城市商业饱和下，万达想转型轻资产，拿地的城市将以三四线城市或县级城市为主。

4月24日，万达集团与四川省举行合作项目签约仪式，计划在川投资1620亿元，其中在成都建设万达文化旅游城、高端国际医疗中心、电商云基地，同时在各市县建立21个万达广场（综合此前的报道，其中6个位于成都各地）。

万达想变轻，而万科也不会轻易跨入没有进入的城市。双方彼此需要，但又不希望因此受累，或许这就是普遍认为“形式大于内容”的原因了。

大象可以独舞，也能共舞

过去四年，万科完成了销售额从1000亿到2000亿的跨越，并朝着3000亿迈进。从2013年提出事业合伙人，到2014年“项目跟投”，再到上月的内部创业“小草计划”，郁亮向界面新闻表示，万科将不需要培养接班人，只需要培养合伙人。他希望通过这套机制激发员工的创造力，将万科变成一家人人都能参与的公司。作为全球最大住宅开发企业，2014年万科住宅销售21万套以上。

万达集团已形成商业、文化旅游、电子商务、金融等产业，万达商业是世界最大的不动产企业，2014年持有物业面积3904万方。

2013年12月，万达出版发行了《商业地产投资管理》、《商业地产运营管理》丛书，定位工具书，内容精深，非常值得业内人士参阅。万达人不但做得出来还能讲得出来，更显真功夫。

今年初，王健林新书《万达哲学》出版（其实就是一本演讲集），书中反复提到，两年一更新的制度建设、模块化的三级计划管理以及独立知识产权的慧云信息化系统是万达强大执行力的三大法宝——笔者将此认识发回到万达集团微信公共账号的互动平台后，获得了王健林的签名赠书（共十名）。

然而，在接受访问被问及“烦恼”时，王健林主动表示，“最大的烦恼是万达接班人的成长问题。目前万达的复合型人才，不像我们那个年代那么多……”。并进一步表示，“现有梯队中，情商、智慧、执行力高，个人又特别勤奋的人比较少……我在想，与我们那个年代相比，可能缺乏市场摔打的关系。”

此次战略合作是否也有进一步培养接班人的考虑呢？笔者不得而知。但相比健在的巴菲特，1954年出生的王健林先生依然年轻，已经贵为亚洲首富的他，仍有可能再上一个台阶！

最近，名为“万达工作法”的微信书风靡“朋友圈”，获得百万浏览——除了强调万达如何开会、如何用表式管理外，特别介绍万达的食堂好吃，万达的办公室空气清新……“土豪”万达越来越会利用移动互联网了——这分明是一只大象在学习如何翩翩起舞。

IBM前CEO郭士纳曾经说过一句名言：“谁说大象不能跳舞？！”在中国企业加速成为世界领袖的今天，相信它们不仅会独舞，更善于共舞！

总之，万万合作作为标志性的事件，预示着行业真在发生着深刻的变革，作为从业者，管中窥豹、一探究竟，方能更好上路、前行。