近日，北京海淀上地区域一个名叫“合景映月臺”的项目，拿到了新一批别墅产品的预售证，它凭借超过13万/平方米的拟预售单价跻身北京单价10万+的豪宅大军。2015年北京陆续将有一大批项目入市，他们的诞生与近年来不断攀升的地价有关，而以“稳定地价”为初衷出台的自住房政策，却是商品房售价直线攀升的最大推手。

如今矗立在上地地铁站北部的合景映月臺，由合景泰富在2013年11月4日以5.4亿元拍下。按照原定规划，这是北京首宗“计划现场竞配自住房”的地块，自住房的概念也是在这次土地出让中首次提出。但由于该地块土地面积较小，随后改为现场竞报公租房面积，使得同天出让的“顺义新城第7街区地块”成为北京首宗达到现场竞价价格上限后竞配自住房的地块。

也就是从两年前的那个冬天开始，北京土地市场开启了全新的竞拍模式，也预示了这座城市两年后将出现一票高价项目。

与合景映月臺同一天获得预售证的“电建地产·泷悦长安”项目，正是这种拍地模式带来的高价项目之一。位于六环外门头沟永定镇的泷悦长安，第一期入市单价就高达6-8万元/平方米，远超周边区域项目定价，创造了六环外项目的单价新高。

而保利、恒大在朝阳东坝重金拿下的土地也是这种情况，这两个项目都将于今年入市，也都具备冲刺单价10万+的潜质，此外还包括融创在亦庄的项目“紫禁壹号院”，以及在房山也要卖到5万+的“五矿铭品”项目。

自住房的推出本是为了分化市场存量，满足低收入人群住房需求，同时控制高价土地的出现。但由于这种竞拍模式在总价达到预设价格上限时将转为竞拍自住房面积，对房企的运营能力和现金流是个考验，所以在几乎所有配建自住房的项目中，开发商一般都会把自住房放在首期销售，而土地成本和自住房亏本的这部分成本压力，也就自然转嫁到后期开盘的商品房上来。直接后果就是，地块因为配建自住房而推升了商品房单价。

前不久，首创以56.4亿高价竞得的“海淀中关村永丰产业基地”，由于竞争激烈，这块地配建的自住房面积达到地块总建筑面积的近30%。有业内人士测算，这块地住宅部分楼面地价高达3.9万/平方米，与周边现房项目几乎持平，这意味着这块地未来商品房的售价将远远超出周边房价。

现在，几乎只有实力雄厚的央企与资金充裕的险资等金主，才有足够底气去争夺这样的土地了。年初，以86.25亿创造北京新地王记录的丰台区白盆窑地块，因为地块位置的稀缺，起拍底价超过70亿，这也直接造成配建自住房楼面价高达2.9万元/平方米，是目前北京最贵的自住房项目。这宗地最终由华润首开平安联合体竞得。

更多的开发商只能抱怨，或干脆离场。在今年两会上，早前曾支持自住房建设的泰禾集团董事长黄其森就主张“自住房退出市场”。他的理由是随着房价走缓和一线城市土地成本增高，自住房正在失去价格优势，同时他还建议商品房配建保障房实行“异地建设或竞拍专项资金”，他认为在同一地块建设两种客群不同的产品对开发商而言是个困扰。

无论自住房是否只是北京市政府一项“稳定地价”的过渡性政策安排，它推高商品房售价的“不良”效应正在发酵，北京今年的一大波豪宅正是拜它所赐。即便它最终将退出历史舞台，但北京的房价会因它的退出而下降吗？