“收敛聚焦”的战略指导下，万科似乎在逐渐找回销售冠军的状态。

3月4日晚间，万科企业发布公司2019年2月份销售及近期新增项目情况简报。在传统的销售淡季2月，万科实现合同销售面积246.7万平方米，合同销售金额431.9亿元，环比微跌12%。

至此，2019年前两个月，万科累计实现合同销售面积564.4万平方米，合同销售金额920.7亿元。

尽管与2018年同期相比，万科销售金额有11%左右的微跌，但横向来看，万科仍是房企第一梯队里销售降幅是最小的一家。

根据恒大同日发布的业绩报告，前两月该公司合计完成销售647亿元，同比下降达42.5%，另外据观点指数统计，碧桂园前两月的销售额1010亿元，较去年同期同样有18.44%的下浮。

不过，在1月份超越碧桂园短暂重回销售冠军后，万科在2月份又继续保持第二的位置，并在紧紧咬住碧桂园的同时，逐渐拉开与恒大的距离。

不少业内也普遍预计，2019年房地产市场销量将相对2018年走低，而众多房企在2019年销售目标增幅也将显著下降，从以往40%、50%的增长预期直接下降到10%、15%。

虽然销售下跌，万科仍在马不停蹄地进行拿地扩张，而合作拿地、旧改、加大一二线投入则是其在土地获取上的突出表现。

公告显示，前两个月万科共斥资206.32亿元新增16个房地产项目，分别位于北京、上海、广州、佛山、福州、成都等15个城市，占地面积合计222.7万平方米，计容建筑面积458.4万平方米，其中万科权益建筑面积366.7万平方米，需支付权益地价206.32亿元，拿地销售比约为22%。

值得一提的是，在三四线热度逐渐回归理性后，万科今年的新进入项目里，一二线城市的占比超过80%。

其中，2月15日万科以76.4亿元竞得福州台江旧改地块，地块总出让面积达20.59万平方米，平均楼面地价1.24万元/平方米。根据出让规定，地块项目须建设39.5万平方米安置型商品住房，并按照1.76万元/平方米的均价销售。

事实上，随着一二线城市新增土地市场竞争愈发激烈，旧改成为万科土地储备中重要一部分。

去年9月，万科通过战略投资深圳高速公路股份有限公司，将深圳梅林关城市更新项目30%股权收入囊中，而该项目的货值高达200多亿；今年3月1日，万科广州沙步村旧改项目正式启动，万科将全程参与，项目总占地面积163.14万平方米，目体量约为杨箕、猎德的六倍，预计投资总额将超过260亿元。

另外值得关注的是，进入2019年后，万科的权益销售比例由2018年的70%进一步小幅下降，同时联合拿地动作频频。

2月22日，万科联合招商14.5亿元包揽重庆沙坪坝西永组团地块，而1月底到2月初，万科则分别与平安和国开联合体摘得通州台湖镇地块、以及北京丰台王佐镇魏各庄FT00-0503-0092等地块。

据观点地产新媒体统计，在万科前两月披露的16个新增项目里，权益占比达100%的仅有6个，权益占比超过50%的有10个，而广州中新知识城项目，万科仅拥有19.98%权益。

融资方面，与房企纷纷涌向境外发债不同，万科则稍显冷静。2月26日，万科完成发行20亿住房租赁公司债，票面利率为3.65%，5年期，较去年11月发行的20亿元住房租赁专项公司债，此次发行的债券利率回落53个基点。

而对比月内龙湖、阳光城、金茂等同行发行的公司债，万科的年利率为最低。

显然，从“活下去”到“收敛聚焦”，在行业下行周期里，谨慎的郁亮正通过不同方式将万科做得更加稳固。