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弃子变身新宠 万科置业注入海外资产背后的B计划

从宠儿到“弃子”,只因为一条政策的改变,那这次7年后的这笔交易会是万科对万科置业海外的“七年之痒”还是弃子重回舞台所需的那一点点契机?

我们或许可以看到万科置业海外正逐渐从“弃子”回到舞台中心,成为万科企业身边重要的棋子。

稍显寒冷的春日,在女神节的欢快气氛中,万科给万科置业海外送去了一份大礼。

万科置业海外公告披露,公司与控股股东达成协议,以11.38亿港元收购3宗分别位于伦敦,三藩市和纽约的物业及投资工具。

这是万科置业海外第二次走到万科的舞台中央,此前的一次要追溯到7年前万科购壳的时候,在大家都以为他会摇身一变化身主角时,它被忘记了。

从宠儿到“弃子”,只因为一条政策的改变,那这次7年后的这笔交易会是万科对万科置业海外的“七年之痒”还是弃子重回舞台所需的那一点点契机?

从宠儿到“弃子”

万科置业海外作为万科的另一个H股平台一直不温不火,秉承着作为一个壳的作用,挂着万科的名头看上去光鲜亮丽,可是打开壳下面却是一副稍显悲凉的景象。

资料显示,万科置业海外2018年实现股东净利润约为6.77亿港元,同比增长了约336.25%,在2017年仅为1.55亿港元,同比增长18.32%;2016年净利润1.31亿元同比下滑18.8%。

看上去业绩增长得很不错,在逐渐复苏的过程中,但与万科业绩对比,才发现万科大丰收的时候,万科置业海外业绩都是前任南联留下来的,公司业绩主要来自丽晶中心为主的租务及物业管理收入。

万科在2012年5月,通过旗下全资子公司万科置业(香港)有限公司以约10.79亿港元的价格,获得了在港交所上市的南联地产控股有限公司约73.91%的股份。

梦寐以求的H股平台终于到来了,但由于港交所的限制在完成收购后的两年内,禁止重大资产重组,万科只能等。

但是,他等不及了,由于楼市调控后的限制,A股上市房企只能通过银行贷款以及发行信托贷款,这样的成本太高,而海外融资市场无疑是房企们香港买壳的重要目的。

终于在2013年有消息传出,这一次万科等来的是B股可转H股的消息,于2014年6月,万科完成B股转H股,成功在香港上市。

此时,万科似乎已经遗忘了自己当初的计划,郁亮在后来接受采访时表示,南联只是万科持有的境外子公司,主要发展香港业务。

但接下来万科的海外布局,包括收购英国金融城写字楼,发展美国英国住宅项目等一系列海外项目发展都没有让万科置业海外参与,显然,它被冷落了。

万科的海外心思

万科对于海外的规划,不得不提王石,曾经在哈佛和剑桥上过课的王石带来了国际化的想法。他曾讲道,“假如这些做法在中国这块土地上行不通,那么我就进行国际化,通过开展国际业务来回避中国市场上的一些局限性。”

万科在美国,英国,新加坡等一线城市都有着自己的布局,首个项目是一宗位于美国的住宅项目,而后新加坡,伦敦的项目开始发力,从城市来看,万科选择都是国际性的一线大城市,香港,纽约,伦敦等成熟市场。

万科在2016年中期业绩会透露,公司成立了地产资产管理平台Brightstone,以推进海外地产金融化业务。在英国,公司与一家欧洲地产私募基金成立了联合开发平台。

可以看出万科对于海外的野心不仅仅是做一个房地产开发商这么简单,而是打造一个资管平台。

从万科在英国伦敦的项目投资,我们就能找寻到万科在海外布局中的一些小心思。2015年10月份,万科斥资3000万英镑(约合2.67亿元人民币)入股了英国伦敦科技城中心一个名为城市舞台The Stage项目20%的股份。这个项目是与当地开发商高乐家合作,由对方进行项目开发,项目处于伦敦金融城旁,仅有一街之隔。

这个项目上凸显出了万科对于海外置业的谨慎,他们对于地块的投资往往都是只占部分的权益,而不是全部收购进行开发,从这一方面就显示出了与富力、万达等房企的不同。

在3个月前,英国高乐家集团的管理层告诉观点地产新媒体,万科这种做法很聪明,因为英国的法律制度和中国有很大的不同,中国的房地产市场和英国的房地产市场有着较大的区别,万科先从一个纯粹的财务投资者布局海外学习和了解当地市场情况更显得合理。

有知情人士对观点地产新媒体透露,万科目前已把手上持有的所有权益转让出手,具体价格并不了解。据此,向万科方面求证,未获官方回应。

不过,显然这样一个纯粹的财务投资角色在海外过得比其他房企好很多,在别的房企深陷资金泥潭,项目迟迟无法动工,规划无法获批,或者找不到建筑商的时候,万科还可以做到从容地退出。

而在商业地产方面,万科在2016年以1.15亿英镑的价格,从英国Henderson房地产基金手中购买位于伦敦核心区域St James的商业物业Ryder Court,这栋楼也就是这次放入万科置业海外上市平台的伦敦物业。

万科置业海外的定位

年初的一笔公告披露,任命万科置业海外执行董事张旭及阙东武分别获委任为公司董事会主席及首席执行官。

据观点地产新媒体了解,张旭为现任万科执行副总裁兼首席运营官。

这样一纸任命书又把万科置业海外拉回到公众的视野前,被搁置许久的万科置业海外这一次重回万科的战场,空置许久的董事局主席交椅,也终于坐上了万科自己的人。

如果这还不够,那么算上今天的3宗物业转让予上市平台,就能看出万科对于海外资源整合的决心。

资料显示,此次转让的具体三宗物业分别为英国Ryder Court, 13-17 Bury Street and 12, 14 and 16 Ryder Street, St James’s, London,SW1约99.95 %实际权益;位于美国加州旧金山657 and 663 – 667 Mission Street物业的45 %实际权益;参与发展位于美国纽约25 Park Row的物业提供所需资金的投资工具49 %实际权益控股实体的100 %权益。

郁亮在万科南方区域9月月度例会上提出“房地产行业转折点实实在在到来了”的论点,具体的业务操作层面提出“收敛”和“聚焦”要求,一些未达预期的新业务“不要再做”。

此次万科的海外资源整合应该就是郁亮的“聚焦”所致,万科在收敛海外业务后,就不在把海外布局放入到集团的主战略中,并决定把海外的投资计划注入到万科置业海外中,万科则专注聚焦于国内的住宅房地产市场。

万科置业海外此前的主要项目,就是丽晶中心的租金收入,以及与新世界发展的项目。目的核心也是香港的业务,此次万科注资进入万科置业海外后,相信海外的项目以及规划都会慢慢移到万科置业海外的平台中,而不再作为万科企业集团的主战略之一。

对于万科置业海外未来的规划,公告中表示,将继续发展其物业投资、物业发展及融资、物业租务及资产管理业务,从而成为重要投资平台,以为第三方提供资产管理服务。

而一个投资平台和资管都是一个房地产企业希望能够触及到的业态,他们能够带来的是发展商们最渴望的现金,融资也更方便了,而在万科集团调整战略后,万科置业海外将会慢慢的从万科企业接手到更多的非主战线的资产和投资计划。

在不久的将来,我们或许可以看到万科置业海外逐渐从“弃子”回到舞台中心,成为万科企业身边重要的棋子。

来源:观点地产网

原标题:弃子变身新宠 万科置业注入海外资产背后的B计划

最新更新时间:03/12 10:27
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