文｜陈伟纳 涂梦莹

三年多前，有一则谣言流传甚广：万科召开了转型战略发布会，将颠覆原有房地产开发销售模式，实行“先租后买、租金可抵房款”模式，万科至少会准备5000亿元“血洗”市场。

随后证实，上述谣言的出处，仅是重庆万科在长租公寓推广过程中，采用了与住宅销售联动的营销方式：成功申请到公寓的租客，在购买项目后期住宅产品时可以返还此前所租公寓2年租金；而未能申请到公寓的租客，可以额外享受重庆万科所开发住宅的购买优惠。

这样的模式适用于一二线城市，重点客户则是有一定租金支付能力的白领阶层，他们在买房之前需要租房过渡几年，但租房也关注生活品质，拥有较好的支付能力尝试“拎包入住”式的产品。

深圳是实践这一模式的理想城市，《2018深圳统计年鉴》显示，深圳常住人口持续净流入为61.99万人。2017年末常住人口数为1252.83万人，2017年末深圳市户籍总人口数为434.72万人，外来户籍的人口数量占比高达65%。

▲万科泊寓南山云城店33平方米样板间

上述谣言传播的当年，深圳万科设计管理中心总经理薛涛就曾透露，与此前万科青岛米公寓、广州V公寓的运营模式一样，深圳万科云城项目推出的长租公寓产品将会是升级版本，28平方米的极小公寓将被设计成“得房率”约19平方米的一房一厅。

如今万科云城项目陆续建成交房，一款建筑面积33平方米的长租公寓产品面世，共计380余套，而万科旗下长租公寓产品已统一品牌为“泊寓”。

截止到2018年12月，泊寓已布局全国38个城市，其中已开业城市31个。深圳目前已布局福田、南山、宝安、龙岗、盐田等片区，共开业22个门店。

万科云城此前出售的公寓产品单价超过5.5万元/平方米，意味着这380套“只租不售”的33平方米长租公寓产品总货值将近70亿元，不得不说是万科转型的决心。

万科泊寓南山·云城店，看房网签需提前预约

位于南山区打石一路留仙洞总部基地万科云城旁的万科泊寓（南山云城店），于2月23日——4月30日进行试住活动。此次泊寓云城店对外开放的楼层为6—11层，12层以上的所有房间已全部出租，有意愿的客户需提前预约看房。

▲万科泊寓南山云城店

▲万科泊寓南山云城店33平方米样板间

万科泊寓南山云城店，公寓共有30层，每层12个房间，共有朝南、朝西、朝北三个方位，16层以下为3部电梯，每层都有公共厨房供租客使用，而一楼作为公共服务区域将会匹配影音厅、图书室、咖啡馆和网红拍照打卡点，目前所有的公共区域都还在建设中，预计五月可开始投入使用。

▲万科泊寓南山云城店33平方米样板间

户型方面，泊寓南山云城店统一都为33平方米单间套房，租金分别为3498元、3698元和4098元/月三种，根据楼层和朝向的不同区分不同价位。此外，水费6.5元/吨，电费1.3元/度，网费也需要另算。租户还需缴纳160元/月管理费。据此测算，租户每月居住成本最低接近4000元。

在房间配置上，每间房间都会配有书桌、书架、椅子、床垫、衣柜、空调等基础设备，而洗衣机需要自行购买或者向泊寓租借，租金50元/月。公寓内部不通燃气，全是用电核算。

▲33平方米样板间

房间格局几乎一样，进门后左边为洗手间，右边为鞋架储物柜，往里便是茶几和书桌，再往里左边为床，右边为用墙隔开的阳台，阳台上有高脚茶几和凳子，以及洗衣机。整体来看，33平方米的房间紧凑实用，但并没有一房一厅的设计感。

泊寓云城店位于万科云城项目内，楼下的万科里街几乎可以满足租户的购物和娱乐需求，但综合比较下其他区域的物价，万科里街的物价相对较高。

▲万科里街

交通方面，泊寓云城店并没有太大优势，公寓最近的公交站仅有中兴人才公寓东站，步行前往需要10分钟；而项目最近地铁站西丽地铁站距离泊寓则需要步行30~40分钟。由于公寓周边都还在建设，存在一定的工地噪音烦扰。

针对交通上的不足，泊寓云城店开通了班车接送服务，目前仅开通了一条路线，为泊寓云城店—西丽地铁站（B出口），每趟车间隔30分钟。此外在筹备中的一条线路是泊寓云城店—西丽地铁站（B出口）—大冲—科技生态园—科苑。

试住优惠租金将可减半，不足之处仍需考量

由于泊寓云城店公共区域设施及配套并未完全建好，因此目前的“试住活动”优惠力度较大；在前两月预定折扣（92折）的基础上，还会额外赠送10000元的优惠券，以每月返给租户2000元的形式使用（总共5个月），可以直接抵扣租金。

▲33平方米出租标准间

以最低价位3498为例，通过折扣的前两月租金为3218/月，5到10月则在92折的折扣基础上返还五个月2000元的优惠券，即租金为1218/月持续到10月份。

虽然有优惠，但不足的地方也不可忽视。

泊寓整体间隔较为拥挤，除朝西户型光线较好，朝南和朝北的户型都相对较暗。

周边建设噪音较大，虽然泊寓的墙体、窗户玻璃都采用实体双层的标准，但还是会听到一些机器运作的声音；

▲泊寓楼

除16楼以下有三部电梯供使用，往上楼层的所有租户只能共用一部电梯，这对需要早起上班的人来说并不友好。

从外部看，这栋30层的公寓并没有什么特别之处，不论从交通还是位置来说，其实泊寓云城店并不出彩，甚至还有些偏僻，可能等到万科周边的项目全部建成并投入使用，以及直联南山科技园的地铁建设开通之后，才能有所改善。