“Are you OK？”——SOHO中国董事长潘石屹用带有甘肃天水口音的英语问候雷军。

一个月前，小米公司创始人雷军用同样的方式问候了印度的小米拥趸。他那带有湖北仙桃口音的英语口语，也瞬间火遍了互联网。

“OK！OK！”雷军笑着回应潘石屹。一旁的万通控股董事长冯仑，台下的SOHO中国总裁张欣、恒隆地产董事局主席陈启宗，以及近千位慕名而来的网友，都笑了。

这个场景发生在潘石屹组织的“潘谈会”上，这个系列活动至今已举办近十期。过去两个月，任志强、王功权、李开复等知名人物，都成为潘石屹的座上宾。

紧扣时下热点，“潘谈会”多以“创业”为主题，这也吸引了不少怀揣梦想的年轻人的注意。这一次，潘石屹邀请来了雷军和好友冯仑。但和往期不同的是，活动场地第一次来到了位于北京CBD核心区的光华路SOHO二期。

光华路SOHO二期6月2日正式竣工，并将迎来第一批租户。正在战略转型的SOHO中国，将整体持有这个项目。但潘石屹更在意的是，SOHO目前正在力推的办公空间短租产品SOHO 3Q，在经历了北京、上海两个项目的试点之后，能否被用户接纳——这是大规模扩张的基础条件。

从今年年初开始，潘石屹开始全力推广SOHO 3Q。这是一款带有WeWork合作办公色彩的办公空间短租产品，以移动办公、O2O选位和支付、免费配套服务作为卖点。这被认为是SOHO从销售物业转向持有物业之后，具有深远意义的第三次重大变革。为了精确定位目标客户，潘石屹为SOHO 3Q注入创业服务等新的内涵，试图吸引更多的创业者进驻。

光华路SOHO二期将成为SOHO 3Q扩张的重要一站，并将于今年10月正式开业。这个位于北京CBD核心区的项目，将承接地段最好的一个3Q产品。

作为资深创业者，雷军参观完光华路SOHO二期后直言，这么好的办公条件，对创业者而言太过奢华。“很梦幻，感觉很不真实。”他说。

作为潘石屹早期最重要的创业伙伴，冯仑也直言，过去人们创业条件极其艰苦，感觉流离失所，现在感觉像进洞房，“其实那是幻觉，进洞房容易，过日子难，一辈子有幸福更难。”冯仑提醒现在的年轻人珍惜创业的良好条件，但也不要太过急躁。

和望京SOHO专门辟出三层写字楼改作3Q不同，光华路SOHO的3Q来自于项目中的商业部分，位于项目底层，也是项目中最核心位置。潘石屹称这个项目本来规划了三万平方米的商业面积，但他深感电商对实体商业的影响，觉得做零售业态没有前途，于是果断改成了3Q。界面新闻记者了解到，光华路3Q总计两万平方米，共三千余个工位，并将配备最齐全的设施。

一般而言，地产项目中的商业部分比住宅和写字楼的价值更高，相应地需要更高的租金来匹配。加之位于北京CBD的地段，不免让人对位于光华路的3Q项目的租金产生疑问——它能否处在被创业者所接受的范围？就连雷军也流露出担心：潘石屹打算怎么赚钱呢？

SOHO 3Q总经理方力维表示，这个项目3Q的租金尚在讨论中，还没有确定的方案。

此前试点的3Q项目，开放式办公桌原价为1000元/人/周，独立办公室为1300元/人/周。界面新闻曾报道，在北京，SOHO写字楼的租金在5-9元/平方米/天，但是在3Q中，把工位价格折算成每平方米之后，平均下来能达到20元/平方米/天。即便扣除装修、办公服务、物业服务的成本，3Q的利润空间也比传统的写字楼租赁大得多，几乎是同项目中写字楼租赁的2-3倍。

不过，如果按此前3Q项目的价格给光华路3Q项目定价的话，平均租金超过了20元/平方米/天，虽然比周边的写字楼的平均租金水平略高，但是与商铺的租金水平相比还是略有差距。目前，尚不知SOHO是否会对3Q的整体价格方案进行调整。

不久前，为了刺激用户需求，潘石屹对北京的3Q项目有时限地打了8折，上海项目打了6折。今年，潘石屹将在9个项目中落地3Q产品，共向市场推出超过1万个工位。尽管拥有不错的租金前景，但潘石屹肩头的压力并不小。