文/胡文

没有买卖，就没有伤害。周末朋友圈里，有朋友这样劝喻股民们。

在6．26股灾之后，继续探讨艾静洵所提的这个问题，或许是比较有意思的一个话题。起码在过去一个月的时间里，楼市与股市的对比太强烈了。或者说，在过去一个月，把股市的资金撤出买了楼的人，都是最牛逼的人。

在凤凰财经《为什么中国的房子比股市抗跌？》这篇文章里，作者艾静洵提出了这样的观点：房地产市场之所以看上去比股市抗跌，最根本的原因是房子的交易频率远低于股市。房子的出售和购买远比股票复杂，一套房子从挂牌出售到找到买家及交易成功，往往要经历至少超过1个月的时间，相当于“T+1个月”模式，因此房地产市场买卖双方不容易受到短期情绪刺激，相对来说有一个理性的思考时间，在房价下跌过程中，急于“割肉”的买家占比是非常低的。而股票市场下跌时瞬间被放大的恐慌情绪容易导致急买急卖，流动性过强的“弊端”就会体现出来。

我基本同意这一观点。但是，这似乎又只是一种表面现象。我认为，造成楼市比股市更抗跌的基本原因，其实在于住房的本身价值、持有时间和大宗锁定。如果从根本上来说，楼市里的做空力量几乎是不存在的——因为无论是政府、企业还是购房者都不希望地价或者房价下跌——且不说土地也是注定稀缺的。这就是楼市与股市的区别，以及楼市为什么比股市抗跌的原因所在。

实用：房子和股票的本质区别

和未经思考过的人生是不值得一过的道理一样，未经使用过的人民币也是不值一文的。这就是股票和住房的最大区别。

股票的本质是什么？就是一张纸——纸上富贵。但住房呢？不仅本身就是一笔财富，而且是你天天可以享受的财富。这种财富感首先在于其居住功能。在这个功能基础上，才谈得上衣、食、行。所以，中国人常说的“衣食住行”其实是搞反了，正确的顺序是“住食衣行”才对，起码“住”要排在第一位。

但股票的本质还是钱。如果钱未经使用的话，它本身还是一张纸——几乎是没有任何使用价值的——这与房子有着本质区别。问题在于，在股市上，当所有的资本汇集起来之后，它是能够形成一种做空能量的。这就所谓的踩踏、暴跌和崩盘。但在楼市上，这种现象几乎少有出现。

从本质来说，股民是注定不快乐的。因为只要他在股市里的一天，他就想把所有的钱，都投入到股市里，去赚更多的钱。在这个过程中，他其实是少有消费的。但拥有的住房的人呢，至少他天天享有了生活。

存量房时代的楼市规律

经过20多年的房地产发展，中国正在发生一个显著的变化：即在一线城市乃至强二线城市，楼市进入存量房时代，即存量房成为楼市交易的主力，甚至存量房的价格远比一手新房为高。

在房地产市场发展的早期，当众多发展商同一时期里推盘时，那么就形成了某种做空机制。即在某一时段内，需要大量的资金承接这些新盘。但是，一旦这些楼盘销售出去，变成存量房之后，它在二手楼市里几乎变成了“一对一”的交易。所谓“一房一价”的基础就在此于。在城市人口持续增加的情况下，存量房特别是生活、上学、就医便利的存量房几乎没有风险。因此，才有王健林“北上广深这些城市房价永远会上涨”之说。他的理由十分简单：国土部刚刚发布了对16个城市用地的刚性约束规划，出台一个最终用地极限，就是说，到这为止，不准再新建了，只能在存量上想办法，只能二手买卖。这个制度会进一步使这些城市的供应量减少，所以一线或者二线靠前的城市会永远处于房价上涨的过程中。

另外，在某种意义来说，住房的价值如同老酒，经受了时间检验反而凸现了价值：比如社区配套越发成熟，居住功能越发体现，因而价值越来越高。

相比之下，股票所面临的风险就大了去了：宏观经济和政策的风险、企业经营的风险甚至一桩诉讼就可能导致大跌。股票就是风险的代名词。打个比方，你买同样价格的万科住方和股票，其感受相当不同。

住房的大宗锁定功能

如果放在一个长远的时间观察，购买住房的收益其实并不低于股票收益。其到底何在呢？因为购买住房本身，就是一种大宗交易的长期锁定。说白了，它是以时间换空间的一种上涨方式，从这一意义来说，这才是真正的慢牛。

购买股票的人们通常都要讲究资产配置：即在你购买的股票中，进行一定的搭配。但结果有时会恰恰相反，重仓的股票不涨，而轻仓的股票大涨。加之，频繁的操作，实际的收益并不算高。但购买住房不一样，它往往需要一个家庭集全家之力重仓于此，哪怕它跑不赢涨得最高的股票，但至少不会亏损。一旦它有一个稳定的上涨，加上时间的杠杆作用，它的收益往往高过你的股票账户。这就是时间在购买住房时所体现的正向作用。但是，时间于股票来说，并不一定具有正向作用，往往只是意味着不测。况且，即便你再理性，难免有手贱之时。上下跳动的K线，本身就是对人性的一种折磨。更何况，只要你不是彻底不玩，结果就永不知道。

这么说楼市与股市的关系，或许有文友会问：你这是让我放弃股市，转战楼市吗？确切地说，我真没有这个意思。其实，这只是帮你做个判断。楼市有楼市的稳定，但股市也有股市的惊喜和悲伤，彼此不同的体验，其实是不能互为替代的。比如正在为这篇文章收尾时，传来央妈“双降”的消息。在这种情况下，你是买房还是买股？还是那个意思：如果你喜欢玩的就是心跳，那么就买股吧；如果你还是喜欢稳妥，那么就买房吧。说到底，你有怎样的性格和人生，就会选择的怎样的楼市和股市。你觉得怎样好玩，就可以怎样选择。就像股民对中国股市感到钻心之痛时，港交所行政总裁李小加昨天却在“陆家嘴论坛”说，在所有交易所中间，中国是世界上唯一一个穿透性市场，中国一亿股民每个人都直接把户开到交易所登记结算公司，托管银行。这是以最美好的目标，最美好的理念，最美好的出发点来设计的市场。这个市场是世界上最安全的市场，最透明的市场，最扁平的市场，最民主的市场。

如此以“七宗最”来形容中国股市，李小加真是太好玩了。