文｜解红娟 荣灿

被众多地标建筑环绕的中区广场，正在经历着一场润物细无声的存量资产改造。经历了2年多的沉寂之后，中区广场终于以一个全新的形象焕新亮相。

而此次收购、改造的推手正是万科集团的核心资管平台——万丈资本。其负责人陆军也是一位“老万科”。

十八年前，陆军加入万科。从上海万科华东区项目发展负责人、无锡及苏州万科总经理到苏南万科的掌门人，陆军只用了四年的时间。而随后八年，陆军一直坐镇苏南万科。

和一直在转型的万科一样，陆军一直都在尝试接受新挑战。2015年，万丈资本这个新平台成立，陆军也由驾轻就熟的住宅开发领域进入资产管理的全新天地。

做加法的万科

万科开始不断做“加法”。

继顺利交割上海企业天地3号楼，完成首单商业地产资本运作后，万丈资本又更新了三年前收购的中区广场。

图：中区广场

值得注意的是，中区广场的焕新仪式现场，万科总裁祝九胜、万科高级副总裁张海、万科高级副总裁丁力业等集团高层纷纷现身。

对此，万丈资本首席运营官陆军表示：“过去几年内，万科一直在尝试从增量资产、销售型直售型业务到商办持有型业务的全面转型。祝总等集团领导的出席，更多体现了对新业务的重视与支持。”

人到中年，就会出现职业危机。房企也不例外。自从房地产进入白银时代以后，增量的空间渐渐被摸到边界，而随着增量市场所带来的增速不断减少，不少房企也开始广撒网，多敛鱼，择优而从之。

很显然，万丈资本所建立的这类存量资产的投资及资管平台也将会是很多房企的战略选择之一。

资料显示，万丈资本主要是通过前端通过基金式的主动化管理，实现轻资产运营；后端通过资产管理，获取资管费用，在退出时获得项目回报。

值得注意的是，半个月前，刚好是印力成为万科系企业的1000天。

“印力更多关注于纯商业，万丈资本的商业部分是围绕写字楼配套来做的，这是一个很大的不同。”陆军紧接着表示，写字楼配套更多的业务聚焦在写字楼办公客户上，印力是做真正的零售概念，之间有重合也会有合作，但大家的业务是不一样的。

除此之外，万丈资本更关注于核心城市的核心物业。印力布局全国，旗下有社区商业、中心城的商超等几条产品线，而万丈资本更多关注核心城市的核心商办物业。

这也解释了为何万丈资本目前的商业地产资本运作都选址上海。“从中国大宗交易的城市来看，北京上海占据了90%的份额，其中上海更是一度占据了全国市场的70%，在去年略有下降的前提下占比都超过一半。”

“未来深圳、杭州、广州等城市也会有机会，但上海作为中国房地产存量不动产大宗交易最主要的市场在很长时间内不会改变。”陆军表示。

Mix的万丈资本

跟老万科的陆军不同，万丈资本的团队成员大多是新面孔。

“大部分团队成员来自于行业内非常优秀的投资机构、商业机构，当然也包括万科。”陆军向界面楼市表示。

新团队，当然需要些新血液。不过，万丈资本的混编制度和内资房地产几十年来专注做住宅分不开关系。

“不动产业务是房地产企业到了一定规模后的必然选择之一。早年万科坚决选择了专注住宅、快速周转的战略，才有了今天这样的体量与规模。这其实也是大部分内资房地产企业与传统的港资、外资地产企业的最大不同。”陆军表示，“实际上，大家虽然都是房企，但业务逻辑、专业能力乃至圈子都截然不同。”

尺有所短，寸有所长。事实上，以长江实业、恒基地产、新世界和新鸿基地产为代表的港资房企，早年间就走的是混合开发的路线。“他们更偏重于城市核心区的不动产运营、不动产持有，以及聚焦在城市中心的住宅开发。”

“未来这个边界会模糊化，从人才的流动到业务的类型都会慢慢接近。”陆军向界面楼市说道，“万丈资本是万科体系内比较特别的尝试，在国内的开发商中走的比较早，一方面是万丈资本专业能力的市场化，另一方面是因为并购、管理到退出等操作模式的市场化。”

不止是成员Mix，万丈资本的存量资产运营战略投资也是Mix。

“万丈资本的核心是资产管理，是按照资产管理的方式做项目运营。”陆军表示，“资产管理是一个很大的方向，也是未来房地产发展的一个大趋势，我们的想法是跟优秀的一些机构、好的合作伙伴进行合作，在这个领域不断探索、不断出新。”

当问及存量资产是自持还是轻资产管理，陆军表示需要根据不同的项目具体分析。“传统的核心项目持有时间较长，需要找到比较优质的出资人长期持有。有的涉及到增值改造，能通过改造短期内业绩能够提升，也会有自持的考虑。”

“万丈”的高楼平地起

半路出道的万丈资本，自收购企业天地3号楼以来一直引人关注。本次中区广场的改造，更是吸引了万科高层纷纷现身。

除了万科高层的重视，万科内部的协同更值得注意。“万科一直非常强调内部的协同，未来大部分项目都要通过内部协同的方式来进行。”陆军说道，“只是各个平台大家分工侧重点不太一样，各平台之间大家的协同合作还是很多的。比如说像万科物业以前主要聚焦在住宅物业，通过万丈资本的两个商业项目全面进入商业资产的物业管理行业。”

从住宅到商业，万科物业的物业版图再次扩围。2018年，万科物业的营收构成中，商企板块增长速度很快，营收已经超过了20亿元，加上住宅营收的90多亿元，基本实现万科物业的百亿目标。

这一故事，即将在存量资产上重演。

当问及未来是否会操盘万科自己的存量项目时，陆军表示，“一定会的。内部协同的方式能提升企业的整体效能，万丈资本的成立就是为了万科整体变得更好、更丰富。”

站在巨人肩膀上的万丈资本，也在不断创造更多的亮点。在万丈资本运营存量资产之前，万科并没能进入到核心城市的核心商办体系，但依靠上海企业天地3号楼、中区广场两个项目，内资开发商逐渐找到了自己的存在感。

“万丈资本首次进入了核心商办资产管理的领域，对万科整个资产管理的拼图还是很重要的。”陆军说道，“我们不能说做的比别人好，只能说做的不比别人逊色。让大家知道原来万科也有优质资产管理的场景，这就是我们的第一步。”