文｜谢斯临

否入IPO传闻的深圳地铁，确实是全国最赚钱的地铁公司。

全国有33座开通地铁的城市，19家地铁公司发布了2018年年报，其中深圳地铁2018年实现营业收入113.48亿元，净利润72.49亿元，超出第二名武汉地铁近60亿元。这19家地铁公司中，沈阳地铁和苏州轨道交通陷入亏损。

深圳地铁的成功，来源于独特的“轨道+物业”发展模式，即深圳地铁在地铁建设过程中，将得到地铁沿线部分土地和地铁站上盖物业的开发权，让深圳地铁一跃成为深圳有名的“大地主”，每年地产销售额名列前矛。

成为万科集团的第一大股东，也让深圳地铁的地产开发业务内涵更加充实。有意思的是，在以现金收购方式成为第一大股东之前，深圳地铁一度想以位于深圳核心区域的两宗土地，作价入股万科，但最终并未成行。

这两宗土地分别为安托山地铁停车场上盖项目和前海湾地铁站上盖项目，这两宗地块的开发过程，也见证了深圳地铁从自主开发到合作开发，以及现在承担起深圳保障性住房建设任务的转型过程。

早在2016年，安托山地铁停车场上盖项目就已经规划好并且平整了土地，但直到2018年底才开始招标。界面楼谈在实地走访发现，项目目前正处在桩基基础工程阶段，预计于今年10月完工。

安托山项目工地进展，图片来源：界面楼谈

安托山项目临近地铁7号线深云站，占地面积约14万平方米，规定建筑面积约53.5万平方米。其中商业2.3万平方米，住宅约为22万平米，人才房15万平方米。1200套人才房分为110平方米和140平方米两种户型。项目还规划有两所12班的幼儿园以及一所一贯式9年制学校。

前海国际所持有的另一块土地——前海湾交通枢纽地铁上盖物业项目，目前还处在平整土地的阶段，暂未开始正式动工。这两块地迟迟未入市，曾与万科的交易是主要因素。

2016年3月12日，万科宣布拟以新发行股份的方式，收购深圳地铁所持有的前海国际100%的股权，交易初步定价为456.13亿元，万科拟定发行28.7亿股A股来支付，每股为15.88元。万科希望借此与深圳地铁达成深度捆绑合作，以“轨道+物业”的模式参与轨道交通及上盖物业项目的建设。

由于遭到当时大股东宝能和华润的反对，万科与深圳地铁的这份重组方案最终未能落地。而后深圳地铁通过受让华润及恒大所持有的万科股权，最终成为万科第一大股东，前海国际一事暂时搁置。

一年之后，前海国际以股权转让的方式重回公众视野。2017年10月23日，深圳联合产权交易所披露，深圳地铁将公开转让前海国际65%的股权，挂牌起止日期为10月23日至11月17日。时至今日，深圳地铁手上仍持有着前海国际100%的股权。

不管此事是因何原因搁置，深圳地铁如今决定自主开发这两块地，意味着着深圳地铁在地产运营管理方面的转向。

2008年，深圳地铁以17亿元的价格获取深圳前海高达141万平方米的地块，即前海时代广场项目，这是深圳地铁首个轨道交通上盖物业土地开发权，效仿香港地铁的运营方式，首次进入地产市场。而后，深圳地铁先后在深大、深圳北站、赤湾、塘朗及横岗车辆段获取土地。

深圳地铁的地产开发之路并非一帆风顺，前期摸索阶段，地产项目的营销策划、开发建设都由深圳地铁独立进行。由于地产开发经验不足和人手有限，项目发展缓慢，直到2013年底，第一个项目龙瑞佳园才入市销售。而2014年也仅有地铁前海时代广场一个项目入市，距离拿地已有6年之久。

几年打磨之后，深圳地铁才开始在地产项目的开发上取得一定成绩。2016年，深圳地铁旗下的地产项目集中入市，无论是与深业集团合作的塘朗城，亦或是与万科联手打造的臻湾汇，都在市场上取得了不俗成绩。

当年，深圳地铁在地产方面的年销售金额达到149.6亿元，成交面积30.2万平方米，为2016年深圳房企年销售额的第4名；2017年年度销售额为102.14亿元，2018年年度销售额为115.02亿元，在深圳房企销售排行榜中名列前茅。

靠着物业开发所带来的高收入，深圳地铁成为全国所有地铁公司中年营收最高的公司。同时也是地铁成网的城市中，负债率最低的一家公司。

回顾深圳地铁的发展历程，2013年是极为重要的一年，那年深圳地铁营业收入近30亿元，较2012年增长167%。

2013年，深圳市政府进行土地资源改革，采取国有土地使用权作价出资的方式，直接将横岗车辆段、深湾站、前海枢纽3个地块合计224.54亿元作为地铁建设资金注入深圳地铁集团。深圳地铁以此首次引入国内知名房企进行合作开发，如采用法人型合作方式与深业集团共同开发塘朗城项目，采用协议型合作模式与振业集团合作开发锦芸park项目。

土地的注入，以及合作开发项目，大大的加快了地铁上盖物业的开发速度。2013年-2016年，深圳地铁进入高速发展阶段，年营业收入突破百亿。2016年营业收入已高达124.6亿元，较上年增长140%。

深圳地铁“轨道+物业”的模式，已走到了相对稳定、成熟阶段。2017年深圳地铁成为万科第一大股东，一方面与万科这样的成熟房企联手合作，可以更好的实现上盖物业的土地价值，同时更快的实现现金回流，继续反哺地铁建设的巨额开销；另一方面，万科作为国内一线的房企，每年可以为深圳地铁带来一定的资金回报。根据测算，深圳地铁入股万科两年，收到万科分红逾54亿。

深圳地铁不仅仅是一家盈利性的企业，地铁作为政府城市规划发展的一部分，也必须在价格高昂的商品住宅与保障性住房之间寻找一个平衡点。

深圳市政府在2018年发布二次房改政策，宣布在2018年到2035年之间，全市将筹建170万套保障性住宅，其中人才房、安居房、公租房共计在100万套以上。而这也深深影响深圳地铁在未来对物业开发的规划中，将在保障性住房上花费更多力气，如前述安托山项目，周边房价超过10万元/平方米，如今却全部用作保障性住房。

值得注意的是，深圳地铁集团在2017年10月低调换帅，原董事长林茂德卸任，由天健集团董事长辛杰接任。公开资料显示，辛杰曾任长城控股副总经理，深圳圣庭苑酒店董事长，在物业管理、地产开发方面具有丰富的经验。

辛杰曾在公开场合表述，以往深圳地铁集团出售的大多是住宅项目，从2018年开始，将大规模持有物业。“我们在积极筹建商业、酒店公司，计划用商业地产运营收入反哺地铁运营亏损。”

深圳地铁现持有商业项目主要分为两种，一种是以连城新天地、华新MEGO、市民中心物业区为代表的地铁车站空间，以及与地铁连通的独立地下物业开发空间。根据深圳地铁2017年年报显示，此类商业空间为深圳地铁创造营收5.91亿元，实现利润5.3亿元。

另一种则是地铁上盖物业项目中所包含的购物中心、写字楼、酒店组成的大型商业综合体，例如前海时代广场、塘朗城、锦芸park以及臻湾汇等项目。但截至目前，塘朗城以及臻湾汇的商业都暂未开业，而锦芸park的招商情况一般。

根据规划，目前正在开发的地铁上盖物业中，深圳地铁集团将持有100多万平方米的商业地产，这无疑将持续带来可观的收益。

深圳地铁也为此积极实行改革，在公司架构上相应的发生了一些转变。2019年3月，深圳地铁下属企业深铁建设、深铁运营、深铁置业、深铁国际均已变更为独立法人企业。

在即将到来的深圳地铁四期建设当中，深圳地铁或将更加着力发展商业地产，以期能依靠商业地产运营收入反哺地铁运营亏损。而在住宅方面，将承担更多的保障性住房建设，安托山项目就是深圳地铁物业开发方向转变的拐点。

图片来源：界面新闻