文｜黎珏伶

6月18日，深圳投控湾区发展有限公司(00737.HK)（以下简称“湾区发展”）发布公告称，其与万科企业股份有限公司（02202.HK）签订了一份战略合作框架协议，双方同意就广深高速公路交通沿线土地集约化开发利用研究与项目合作，及公司指定的其他土地开发项目开展全面战略合作。

湾区发展拟透过发挥各自的资金和技术资源优势及专业能力，与万科建立长期及全面的战略合作关系，借此研究通过土地整备及城市更新等方式开发广深高速交通沿线土地；及开展其他指定土地开发项目，实现双方共同在智慧城市、智慧园区、智慧交通等方面的基础设施建设的全面合作。

根据框架协议，双方会定期就土地开发项目的方向及进度进行沟通，包括建立沟通及联络机制，以便公司与万科双方的管理层就潜在土地开发项目进行定期洽谈；成立联合工作小组，以探讨及审核土地开发项目的可行性并评估有关风险、就项目管理及运营交流经验，同时监察已开展项目的进度。

公告还显示，万科于公告日期间接持有湾区发展约9.9%的已发行股份，价值超过10亿元。万科与广东省公路建设有限公司目前正就广深高速新塘立交地块，及广深高速沿线其他土地的开发模式进行探讨，以争取实现广深高速沿线存量土地的综合开发及价值释放的机会。

广东省公路建设有限公司是由广东省政府间接拥有的国有企业，其与湾区发展的附属公司——合和中国发展（高速公路）有限公司共同控制广深珠高速公路有限公司，后者专门经营及管理广深高速。

湾区发展原名合和公路基建有限公司，2003年8月6日在香港联交所上市。2019年6月19日起，公司正式更名为“深圳投控湾区发展有限公司”，股份简称也由“合和公路基建”更改为“湾区发展”。

湾区发展主要聚焦于粤港澳大湾区内的基础设施建设及相关业务，旗下拥有广深高速公路、珠江三角洲西岸干道两个高速公路项目。2018年4月4日，深圳市投资控股有限公司成为湾区发展的控股股东，前者是深圳市人民政府国有资产监督管理委员会的全资附属企业。

从上述公告来看，广深高速新塘立交地块是湾区发展、万科和广东省公路建设有限公司目前合作开发的重要项目。

该地块位于广州市增城区新塘镇新塘立交，在新塘大道以北、107国道以南，原来是道路、防护绿地。2018年5月28日、7月19日，广州市增城区国土资源和规划局两次就地块变更用地性质事宜征求公众意见，要将该地块变更为二类居住用地。

根据规划，新塘立交地块总用地面积约22.93万平方米，总建筑面积高达68.79万平方米，平均容积率3.0，规划居住人口1.75万人。调整后，该地块还将增加小学、幼儿园、托儿所、公交首末站、社区居委会等公共服务设施。

从地图上看，新塘立交临近地铁13号线沙村站，周边比较多农民房和工厂，分布有新雅新世界实验学校、新塘第三中学等配套。广州链家网数据显示，新塘立交周边二手房均价多在2万元/平方米左右，如新塘新世界花园均价1.8万元/平方米，新塘新世界花园万象苑均价2.3万元/平方米，合汇学府名都均价2.2万元/平方米。

湾区发展在2018年年报中提到，广深高速公路沿线有若干立交的设计及用地范围与新塘立交相似，随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》的出台，预期各地方政府将进一步优化基建及城市用地规划，公司将主动参与、探索研究与地方政府合作共赢的土地规划方案。

“就万科自身来说，重仓湾区是为了分享未来湾区发展的红利。”对于万科与湾区发展的合作，明源地产研究院主编艾振强这样评价。

在财经评论员严跃进看来，湾区发展与万科的合作具有共赢属性。对于湾区发展来说，本身在基建方面发展有较好的动力，但是需要外部资金导入，进而增强资金实力。而对于万科来说，一方面对于粤港澳大湾区投资的热度不减，另一方面通过这类投资，有助于在城市运营和基建等方面发力。

6月初，在新上任的万科集团南方区域首席执行官孙嘉主导下，万科还刚刚与深圳市特发地产有限公司签署了战略合作框架协议，双方宣布将在深圳和粤港澳大湾区建设中全方位加强合作，特别是在城市更新、存量土地开发、土地整备利益统筹、TOD开发等领域。

特发地产是深圳市特发集团旗下的地产板块公司，目前储备各类城市更新项目20余个，用地储备超1160万平方米，货值达2740亿元。而成立于1981年的特发集团是深圳市最早的国有综合性企业集团。由此看来，这又是一起万科牵手国企的新案例。

事实上，自2017年深圳地铁成为万科第一大股东后，已经有越来越多的国企或者政府向万科抛出“橄榄枝”，万科也借此将触角延伸至全国多个城市。

在与万科达成合作的名单上，不仅有深圳市人才安居集团、珠海大横琴投资有限公司、深汕特别合作区管委会等大湾区内的企业或政府，还有杭钢集团、安徽皖投置业、泉州金控集团、杭州市实业投资集团等全国重要城市的国有企业。合作的范围也并不仅限于住宅开发，还包括长租公寓、商业、物流等。

国企混合所有制改革也是万科与国企深度合作的方式之一。2017年中期业绩会上，董事会主席郁亮提出，轨道+物业模式和混合所有制改革是万科的潜在业务，万科本身是混合所有制改革的代表，也受邀参与国企的混改。“未来我们参与混改大家也不要奇怪，这是我们正在做的业务之一。”

“无论是战略合作还是混改，万科始终和国企走在一起，这是一种很聪明的办法。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心的主任宋丁表示，国企的地位非常稳健，和国企合作能够使万科有更加稳健的基础和更加广阔的前景。

艾振强认为，混改是万科扩大土地储备的重要方式。他进一步补充，混改是个好事，但隐含的风险比较大，一不小心可能被盖上国有资产流失的帽子。无论是国企本身还是参与的非国企，都特别小心翼翼。就这一点来说，万科就很有优势。

2018年2月，通过参与杭钢集团混改，万科以17.82亿元接盘杭钢集团下属房产项目资产包，包含分布在5个城市的8个项目。万科也因此首次进入台州、马鞍山、诸暨三个城市，深入布局上海、杭州都市圈。