文｜黎珏伶

△万科南苑新村旧改办公室

在寸土寸金的深圳，万科几乎不参与公开土地市场竞争，却每年可以保持500亿元左右的销售额，他们的土地来自哪里？除了与深圳地铁等国企合作之外，旧改是重要土地来源。

7月2日，界面新闻报道，万科“万村计划” 准备放弃坪山、光明等偏僻区域的部分租赁签约房源，正在与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜。

对此，万科回应：“万村计划”作为租赁住宅业务模式之一，将继续稳步推进，目前已开业四百余栋，一万余间，市场反应良好；推进过程中确实遇到一些实际困难，综合客观情况，拟对现有房源结构进行部分调整和优化，相关工作正在有序推进中。

这个委婉回应，肯定了违约事实存在。从全面暂停拿房，到放弃部分已签约房源，意味着万科在存量资产领域探索的综合整治类城市更新之路，暂时走到了尽头，曾经作为万科旧改方向的城中村改造计划，亟需调整和改变。

值得庆幸的是，万科的另一条旧改之路——拆除重建类城市更新，还在一路畅行。

半个月前，网络流传一份通知显示，万科和深圳市上水径股份合作公司于2019年6月10日正式签订城市更新意向合作协议，并启动了意愿征集工作，旧改范围内的房屋权利人可到指定地点进行意愿征集登记。

上水径位于深圳龙岗区西南部，与下水径一起组成水径，是布吉的老城区。这里遍布老旧“农民房”，环境一般，发展滞后，交通拥堵也日益严重。但对于来深圳务工的中低收入阶层而言，低廉房租和物价更能吸引他们集聚于此。

万科在上水径片区已有万科麓城和万科麓山两个项目。万科麓城占地16.5万平方米，总建筑面积约45万平方米，分四期开发，三期整体均价约5.2万元/平方米。万科麓山是万科麓城第四期，主推面积段95-126平方米户型，住宅备案均价5.8万元/平方米。

与此同时，万科在坂田的35.5万平方米“黄金地块”旧改也开始动工了。该地块即坂田街道世畅自行车片区城市更新单元，地理位置优越，紧邻地铁五号线坂田站，由万科和深圳市万悦房地产开发有限公司分别持股50%，2017年6月完成更新意愿收集。

根据规划，世畅自行车厂项目用地9.21万平方米，计容积率总建筑面积35.5万平方米，其中有近10万平方米商务公寓（含人才公寓1.9万平方米）和10万平方米商业。如今区域内稍微旧一点的二手房多是3.8万元/平方米，新房大族·云峰均价5.9万元/平方米，和成嘉业5.3万元/平方米。假如按照4万元/平方米的价格简单测算，世畅自行车厂项目光是商务公寓已价值约32亿元。

今年3月31日，万科还击败招商、宏发，成功拿下宝安区渔业新村城市更新项目。中标公告显示，该项目商业15.5万平方米，无住宅面积，容积率在6.35以内。项目将按照90元/平方米进行搬迁费补偿，装修费补偿标准为500元/平方米，另支付不超过2000万元装修补偿费。

某种程度上来说，万科从做旧改起家。1988年，万科开始介入房地产开发领域，第一宗地就是通过公开竞标方式得到的罗湖区红桂路旧城改造项目，占地4100平方米左右，建成威登别墅。时至今日，万科从未间断参与深圳的城市更新。

据界面楼谈不完全统计，如今万科手里还拥有近十个在售的或有待开发旧改项目，总建筑面积近350万平方米。除了上文提及的总体量15.5万平方米渔业新村旧改、35.5万平方米坂田世畅自行车厂旧改，还有深国际万科悦城（48.73万平方米，在售）、沙井万科星城（64万平方米，在售）、南苑新村旧改（64.66万平方米）、观澜长湖头村旧改（40.54万平方米）、福田杜邦厂区旧改（占地5.7万平方米）、三星视界旧厂房地块（占地13万平方米）、万科滨海置地大厦（5.78万平方米）、公明华发工业区旧改（46万平方米）等，其中不少项目进展缓慢。

南苑新村是深圳城市更新第一批8个旧住宅小区改造项目之一，2010年列入城市更新单元计划，占地面积约7.77万平方米，总建筑面积约64.66万平方米。2012年，万科全面介入南苑新村旧改工作。直到今年4月，万科证实南苑新村的签约进度步入尾声，整体签约率超过95%。

2016年底，万科对外确认已拿下深圳福田区三星视界旧厂房地块。两年后，福田区城市更新局显示，三星工业区城市更新单元已完成意愿公示，申请纳入城市更新单元计划，属于工改工项目。

文件中提到，该城市更新单元位于彩田路与彩田工业区1号路的交叉口东南处，也就是如今购物中心深业上城旁边，拟拆除用地面积约13万平方米，拟拆除建筑面积10.99万平方米，申报主体为深圳三星视界有限公司。

2018年12月，万科以23.23亿元接手深圳市投资控股有限公司持有的深圳三星视界有限公司20%股权。企查查信息显示，如今深圳三星视界有限公司由愉领有限公司、深圳市万科发展有限公司分别持股80%、20%。

该项目为万科全面操盘项目，公司董事会成员全部为万科员工担任。目前，该项目地块上部分旧厂房建筑被改造为办公室，万科集团总部已在此办公，预计项目将分期开发。

三星视界厂房地块现在的容积率为1.5，拟拆除用地面积约13万平方米，如果参照同类型“工改工”项目深业上城6.5的容积率，项目未来总建筑面积或超过84万平方米。再按照目前深业上城公寓12万元/平方米的价格简单测算，该项目货值将超过千亿元。

另外，位于福田车公庙的万科滨海置地大厦也是万科的旧改项目之一。2015年8月，万科通过竞标的方式获得捷荣创富厂区城市更新地块，即万科滨海置地大厦的前身。该地块2013年纳入城市更新单元计划，占地5775平方米，计容建筑面积5.78万平方米，拟更新方向为研发等功能。

去年12月6日，万科滨海置地大厦项目通过竣工验收，是一栋办公及商业综合用房，建筑高度153.35米，总层高38层。年报显示，万科持有万科滨海置地大厦90%的权益。此前传闻，万科已将该项目产权出售给信达，目前万科仍是运营商。

今年3月，福田区政府公示信息显示，深圳（福田）智能制造中心拟选址福田区梅林片区梅林街道凯丰路与梅华路交会处西北侧地块，意向用地单位为深圳市禾望电气股份有限公司、诺德投资股份有限公司、深圳天源迪科信息技术股份有限公司及深圳市福科产业运营管理有限公司。其中，福科产业公司由深圳市万科产业地产运营管理有限公司持股75%。

根据项目建设规划，深圳（福田）智能制造中心用地面积1.43万平方米，总建筑面积约7.16万平方米，主要用于智能制造和技术研发。土地竞得人通过挂牌方式取得用地后，要在4年内建成投产。项目成熟后，将形成 8000 余就业岗位、年营业收入超过 150 亿元、年税收超过 8 亿元的产业集群。

位于光明新区公明街道的华发片区城市更新项目，原址为深华发的工厂，2010年列入城市更新计划，2013年取得专项规划批复文件，批准更新单元拆除范围用地面积11.44万平方米，计容建筑面积46万平方米，将建成含住宅、办公、商务公寓等于一体的大型综合体。

2015年，万科与深华发、武汉中恒集团（深华发控股股东）签署合作协议，有意联手开发华发片区城市更新项目。但一年后，三方不和，深华发发布公告称，旧改项目因拆迁问题导致工期进度落后于原预定计划，加之合作过程中万科违反协议约定，严重影响深华发及武汉中恒集团的利益，因此向万科发出撤销合同的通知。随后，武汉中恒集团与华侨城签署合作协议，共同开发该项目。

万科认为，在武汉中恒集团已与深圳万科合同尚未解除的情况下，武汉中恒集团与华侨城签约合作是无效的，涉嫌“一地两卖”。2017年8月，深华发、武汉中恒集团和万科的纠纷案最终以万科胜诉、获赔违约金8.85亿元结束，华发片区旧改项目却再无进一步消息。

万科与深华发陷入到法律纠缠之中。万科与武汉中恒集团在武汉也有项目合作陷入纠纷，名为“金域国际”的楼盘开盘时间一拖再拖。

旧改项目操作复杂、开发周期长，稍不谨慎就容易陷入“死局”，这对于万科频繁更换的职业经理人来说，并不是稳妥的销售业绩来源。但“手中有粮，心中不慌”，在5宗住宅用地就能卖出224亿元的深圳，这些旧改项目就等于是万科未来的“粮仓”。

万科董事会主席郁亮在2018年深圳大鹏媒体交流会上曾谈及城市更新问题，他说：“这个业务（城市更新改造）不是简单用钱去衡量的问题，这个赚钱不如开发。当然我们也希望能够通过焕发城市新的活力，慢慢也能赚到些钱。”

截至2018年底，万科获取新项目227个，总规划建筑面积4681.4 万平方米，权益规划建筑面积2490.2 万平方米。按当前规划条件，万科旧城改造项目的权益建筑面积合计约 347.7 万平方米。