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“收敛聚焦”后,万科半年度实现百亿利润

万科的房地产开发系统员工半年减少589人。

图片来源:视觉中国

记者 | 罗强

万科(000002.SZ/02202.HK)首次半年度突破百亿元净利润,漂亮的财报数据背后,也隐藏着区域排名升降等隐忧。

8月20日晚间,万科公布2019年半年度报告透露,上半年万科实现销售金额3340亿元,同比增加9.6%;实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.47%;归属于上市公司股东的净利润为118.41亿元,同比增长29.79%。

这是万科首次半年度就实现百亿元利润,万科全年实现百亿元净利润是2012年。

上半年1393.2亿元的营业收入中,来自“房地产业务”的营业收入为1329.9亿元,同比增加32.15%,依然占据绝对地位;“物业服务”实现营业收入52.8亿元,同比增加27.05%;“其他业务”实现营业收入10.5亿元,同比下降11.3%,“其他业务”为万科收取联营公司的品牌支持费、运营支持费等费用,有一定波动性。

此外,开发系统员工数量的减少,暴露了万科组织架构调整和谨慎招聘的事实。

2018年末,万科在册员工为104300人,其中房地产开发系统共有员工12669人;截至2019年6月30日,万科在册员工增加至112059人,但房地产开发系统员工减少至12080人,环比减少589人,平均司龄2.7年增加至3.17年。

这是万科近15年内仅有的两次房地产开发系统员工减少的情况。上一次发生在2015年,彼时万科同样在进行组织架构调整,那时候万科将“裁员”的市场传言称为“胡诌”。

在8月21日万科2019年中期业绩发布会上,万科总裁祝九胜回应称,“减员”是万科组织重建中“事人匹配”的一部分,“把事情找出来之后,要找到合适匹配的人,我们是从实配角度看这个问题的。”

祝九胜认为,当前房地产市场、业务都发生了变化,人员素质、能力也应相应提高,单纯靠内部培训提升显得有点勉强,因此万科通过人才拼图、“大江大海”计划等,把合适人引导至合适的岗位。

长租公寓是万科“收敛聚焦”中的一个业务。报告期内,万科租赁住宅业务上半年新开业101个项目,累计开业8.2万间,覆盖35个主要城市。

此外,在资产负债表中的“非流动资产”项中,“在建工程”(尚未完工的工程支出)资产项余额为43.05亿元,同比2018年末大幅度增加125.05%,万科解释称为“租入经营性资产改造增加”导致,其中大部分为长租公寓的改造工程,即“租入经营性物业”,报告期末账面余额为27.07亿元。说明了万科仍有大规模的长租公寓工程在建之中。

“基于投资回报率的考虑,对部分项目进行了调整”。万科董秘朱旭在业绩发布会上回应,年初万科长租公寓业务的“万村计划”准备放弃部分已签约房源。

祝九胜则称,仍在与各方利益相关方协商,“一定会平衡好各方利益。”

其他业务项中,万科2019年半年度报告只提到办公、产业园、冰雪度假项目的拓展情况,没有公开养老、教育业务的布局情况,这种改变从2018年年报中已开始体现。

值得注意的是,万科首次公布了物业板块的营业收入构成细节。

上半年万科物业实现营业收入52.8亿元,同比增长27.1%。报告期内万科物业新增项目签约饱和收入(指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入)为21.64亿元,其中住宅物业服务新增饱和收入13.33亿元, 同比增长84%;商业物业服务新增饱和收入8.31亿元,同比增长189%。这透露了万科物业在商业物业服务领域大力拓展。

万科的房地产开发业务主要分别为四大区域,这些区域去年底被升级为BG(事业集团)。

上半年万科来自房地产业务1329.9亿元的营业收入中,南方区域BG录得收入470.76亿元,占全部收入的35.4%,实现权益净利润为40.32亿元,占全部权益净利润的26.05%,同比下降1.48个百分点。

与南方区域BG对比的为上海区域BG,上海区域上半年实现营业收入437.76亿元,实现权益净利润70.3亿元,占全部权益净利润的45.41%,同比下降7.57个百分点,南方区域与上海区域的差距仍在扩大。

最值得关注的是万科中西部区域BG,上半年实现营业收入239.67亿元,实现29.56亿元的权益净利润,占全部权益净利润的19.09%,同比增加11.88个百分点,在万科四大区域BG中排名第三,这是中西部区域首次改变年年排名四大区域末尾的状况。

北方区域则首现下降,实现营业收入181.7亿元,实现权益净利润14.62亿元,仅占全部权益净利润的9.45%,同比下降2.83个百分点,在四大区域中垫后。

一边高喊“活下去”,一边却大力收购土地,这是外界对万科的误解。

2019年上半年,万科获取新项目54个,总规划建筑面积1372.8 万平方米,权益规划建筑面积941.8万平方米,权益地价总额约649.8亿元,均价为6900元/平方米,去年同期的权益地价和均价分别为578.2亿元、5054元/平方米。

不仅仅是拿地成本的增加,万科的拿地动作,也相应匹配万科自身销售规模的增加。

截至上半年末,万科在建项目和规划中项目的总建筑面积约15340.2 万平方米,其中在建项目总建筑面积为9867.6万平方米,规划中项目总建筑面积约5472.6万平方米,按万科权益计算的建筑面积约3423.5 万平方米,同比下降9.13%。

股东结构方面,也有值得关注的细节。2019年上半年,“宝能系”继续减持万科股份,持股从16.2亿股降低至15.6亿股,占万科总股份比例从14.67%降低至13.77%。最高峰时期,“宝能系”持股占万科总股份比例高达25.4%。

报告期内,由于H股增发的原因,万科增加股本2.6亿股,总股本增加至113.02亿股,本次配售使H股占万科总股本的比例由11.91%提高至13.96%。

而在万科H股股东中,GIC Private Limited(新加坡政府投资有限公司)上半年继续增持万科H股,持股从0.66亿股至1.42亿股。

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