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捡漏拿地,奥园称房地产好时候不会超过10年

33亿收购百年人寿,深圳广州政府抢着邀请落总部。

中国奥园管理层

记者 | 王静

编辑 |

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近日,广州房企中国奥园在香港举行2019年中期业绩会。过去几年,这家公司不仅在规模上实现了跃进,在多元化产业布局上的频频落子,也成为行业关注焦点。

根据中国奥园公布的业绩,2019年上半年,奥园录得合同销售536.3亿元,同比增长33%,权益比保持84%的较高水平。于2019年6月30日,已签约但未确认的合同销售约1390亿元,将于未来2年内逐步确认。

营业能力上,公司上半年营业额同比增长73%至236.7亿元;毛利润同比增长81%至70.5亿元,毛利润率29.8%。净利润同比增长90%至28.0亿元,净利润率约11.8%。核心净利润同比增长79%至24.9亿元,核心净利润率约10.5%。

期内,中国奥园共新增34个项目,新增可开发建筑面积约726万平方米,新增可售货值逾800亿元。于2019年6月30日,公司拥有土地储备总建筑面积约4012万平方米,权益比约81%,总货值约4255亿元。

管理层在谈及拿地时称,奥园的核心竞争力会在收并购方面,同时也会关注招拍挂“寻找捡漏机会”,但硬拼可能性不大。三旧改造和产业反哺拿地,成为公司拓展土地资源的重要手段。

旧改方面,中国奥园目前在大湾区及其他地区拥有逾30个不同阶段的城市更新项目,规划总建筑面积约1600万平方米,预计货值约2197亿元。

以珠海为例,管理层称很多旧村和厂房的老板主动找中国奥园合作。

“目前在珠海共有十多个三旧改造的项目,其中一个旧城改造批下来了,已经在开发过程中;另外还有包括翠微村等几个项目,货值有两百多亿,估计月底能批下来作为奥园作为主体开发。另外我们还在拱北拿下联安村、关闸村和高沙村,成为合作主体,联安村目前签约已达86%,还有几户签下来,能达到90%,今年内估计第四季度就能成为实施主体。珠海有两个旧厂改造,一个在市区鞍莲路,一个在高栏港区,是平沙奥园广场,今年内也会进入二级开发。”

除了珠海项目,中国奥园称,公司在西安、南宁、环北京、东莞项目都能进入二级开发,预计二级开发货值700多亿。另还有一批项目明年能够进入二级开发。还有一些项目还没有恰谈下来,但项目已经成熟。

按照管理层的说法,“我们对旧改定位清晰,不靠旧改冲规模,但是旧改一定会带来比较优质的利润。”

中国奥园还指出,目前行业内土地纯粹靠招拍挂很难获得好的资源,且在市场下滑时对企业发展空间不大。公司正在通过其他产业带动,反哺房地产拿地。

按照公司的口径,目前中国奥园旗下共七大二级集团,涵盖“地产、金控、文旅、健康生活、跨境电商”五大业务板块,形成“一业为主、纵向发展”的业务格局。目前非地产业务营收占总营业额4-5%左右,公司计划未来对非房地产业务经营会逐渐增加。

管理层透露,奥园健康和文旅通过4年不断积累,已经获得和政府提出产业用地的能力。“最近上海奉贤区给奥园健康和奥买家非常好的土地资源,比举牌价格便宜很多;在广西,政府也给了优惠政策,也是看重奥园健康、奥买家、奥园文旅三驾马车联动非房产业,给了我们几千亩地,应该在9月底可以签约。”

今年7月份,中国奥园还以32.61亿元收购了百年人寿13.86%股份,成为第一大股东。该项收购目前已进入银保监会审批阶段。

谈及此项交易,中国奥园表示,于今年年初分拆的奥园健康,在康养、大健康、医美等方面有一定的追求,公司认为参与百年人寿收购对健康产业、康养产业以及奥买家客户群联动发展,具有互补性。

更为实际的是,投了33亿元即拥有了第一大股东地位。管理曾透露,目前深圳、广州政府都希望百年人寿去当地设立总部,并给予了公司非常多优惠条件,包括土地的条件。通过联动的方式,反过来中国奥园也会获取非常有利的空间,同样这对奥园健康业务也有帮助。

执行董事马军总结称,“到一定阶段,房地产发展会到天花板,不可能永远有一个好的市场和大的空间,我们认为这个时机不会超过10年甚至是5年,所以现在不布局(多元化产业)的话,以后布局就太晚了。”

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