文 | 观点地产网 龚丽欣

8月20日晚间，万科企业股份有限公司公布2019年半年度报告。

数据显示，上半年，万科实现营业收入1393.2亿元，同比增长31.5%；实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元，同比增长29.8%；实现净利润192.9亿元，同比增长42.6%。

万科在财报中，将营业收入提升的原因归结为“结算规模增加”。

据观点地产新媒体获悉，上半年，万科的房地产开发业务实现销售金额3340.0亿元，同比增长9.6%，销售面积2150.1万平方米，同比上升5.6%。

销售结转方面，1-6月，万科实现结算收入1329.9亿元，实现结算面积846.3万平方米，分别同比上升32.2%、20.7%。此外，上半年万科的全部营业收入中，来自房地产业务的结算收入比例为95.46%。

实际上，2019年年初至今，经济形势延续去年的态势，依旧复杂多变，融资收紧、拿地竞争、销售乏力等压力接踵而来，但喊着“活下去”与“收敛聚焦、巩固基本盘”的万科依旧交出了一份亮眼的成绩单，营收、利润双双呈现上升的态势。

细看半年报，万科的负债率与去年同期相比亦出现小幅上涨。截至报告期末，万科负债总额达到13445.89亿元，同比增长3.99%，净负债率为35.04%，而去年同期这一数字为32.7%。

其中，有息负债金额为人民币2253.2亿元，较年初减少358.9亿元，占总资产比例为14.3%。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币666.5亿元，占比为29.6%；一年以上有息负债人民币1586.7亿元，占比为70.4%。

对万科过去半年进行复盘，万村计划、人事变动、拿地放缓无疑是其中的关键词。

“万村计划”是万科在深圳做的存量资产改造业务，主要通过城中村的改造，获取一批长租公寓项目。根据公开数据显示，截至2019年3月，万科进入约60个城中村租下近2000栋“农民房”，获取了10万间房间，这些租约期限通常为10-12年。

值得一提的是，从2018年末起，坊间就不断传来万科全面暂停签约新房源的消息，到今年五六月份，更有消息传出，万科正在与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜，准备放弃部分深圳偏僻区域已签约“农民房”房源。

彼时，万科相关人士在回应观点地产新媒体采访时表示，万村计划推进过程中，确实遇到了一些实际的困难，综合推进过程中的客观情况，拟对现有房源结构进行小部分调整和优化，相关工作正在有序推进中。

此次的半年报数据则显示，截至6月末，万村项目改造完工的房间数约2.4万间，已交付开业的项目出租率良好。同时，万科表示，部分项目由于开展难度高于预期，集团基于自身的经营安排进行了相应调整。

至于租赁住宅业务方面，上半年，万科新开业101个项目，总计2.06万间，截至报告期末，租赁住宅业务覆盖35个主要城市，累计开业8.2万间，成熟期项目（开业半年及以上）的平均出租率为91%。

人事方面，5月份孙嘉就任南方区域总，随后，太原、青岛、武汉、贵阳几个城市亦出现高层人事变动。经历人事大换防之后，万科随之启动了“大江大海”计划，以期通过人事的跨区域流动，为万科各个业务的发展寻找最合适、最优秀的人才。

对此，郁亮在6月份的股东大会上也解释称：“一个组织成熟之后就有必要跨区域流动，否则会固守一方，难免会产生懈怠的心态。”

除此之外，万科上半年的拿地力度同样引发关注。公告披露，2019年上半年，万科获取新项目54个，总规划建筑面积1372.8万平方米，同比减少33%，权益规划建筑面积941.8万平方米，同比减少17.67%，万科权益规划建筑面积占总规划建筑面积的比例为68.6%。

值得一提的是，2018年上半年，万科获取新项目117个，总规划建筑面积2049.1万平方米，权益规划建筑面积1143.9万平方米；而2017年上半年，该集团获取新项目79个，总规划建筑面积1559.8万平方米，权益规划建筑面积983.8万平方米。

此外，上半年，万科新增项目的权益地价总额约649.8亿元，均价为6900元/平方米，分别同比增长12.38%、36.53%，由此看来，万科今年上半年的拿地量与过去几年相比明显减少，但拿地金额与拿地均价有所增长，呈现“加价不加量”的状态。