文 | 天府楼市

8月18日，招商蛇口发布公告称，“由于年龄原因，孙承铭先生近日向董事会申请辞任公司董事长和董事职务”。

招商蛇口总经理许永军经公司控股股东推荐，接棒孙承铭成为招商蛇口第二届董事会董事长。

锐意革新许永军

许永军以“地产人”的身份走进公众视野，是在2015年被聘任为招商蛇口总经理时。彼时招商局集团实施无先例重组，将招商地产与蛇口工业区进行整合并上市，许永军脱颖而出转向了地产领域。

在履新招商蛇口总经理之前，他在招商局物流集团任职已长达15年之久，历任公司市场总监、副总经理、常务副总经理、总经理兼党委副书记。

现年56岁的许永军毕业于西北轻工业学院（现为陕西科技大学）应用化学专业，获硕士学位。

△招商蛇口董事会董事长许永军

许永军“掌舵”招商蛇口的四年，也是招商蛇口转型变革动作颇多的几年。

2015年招商蛇口重组上市后，主营业务一变为三，除原有社区开发与运营即地产业务开发之外，新增园区开发运营、邮轮产业建设与运营。

随后，招商蛇口提出新的发展战略——“前港、中区、后城”，分别对应以上三大业务板块。所谓“前港、中区、后城”，许永军的解释是，以港口先行、产业园区跟进、配套城市新区开发，从而实现成片区域的整体发展。

在招商蛇口多元布局、协同发展的战略下，2017年招商蛇口冲进“千亿”俱乐部，交出了一份亮眼的成绩。

但许永军并不满足于此，其又把改革的箭头瞄向了内部组织架构调整。这是一场“手术刀”式的调整，公司总部架构从16个部门重构精简至8个部门，56个管理职位精简至29个管理职位，且相关管理人员也同步履新。

进入2019年，许永军提出实现2000亿元销售额的目标，同时将原有5大区域总部裂变为9大区域。

在这些大刀阔斧的改革中，能看到许永军雷厉风行、锐意变革的一面。谋求转型的招商蛇口，也进入了稳定增长的快车道。

经过许的一番整饬。2016年-2018年，招商蛇口销售额分别为739亿元、1128亿元、1706亿元；营业收入分别为635.73亿元、754.55亿元、882.78亿元；归属于上市公司股东净利润分别为98.82亿元、126.56亿元、152.4亿元。

“去地产化”尚需时日

自许永军担任公司总经理以来，招商蛇口就进入了去地产化的“综合发展”轨道。

业内认为，许永军拥有的物流经验，与招商蛇口大力发展重点培育的邮轮产业有契合点。因此，他成为推动招商蛇口“去地产化”的头号人物。

此前，其不断向外界传递招商蛇口的转型信号——“招商蛇口已经不仅仅局限于地产业务，园区和邮轮的业务比重在渐渐上升，三大业务会均衡发展”。

一方面，招商蛇口调整拿地策略并下调房地产业务板块的营收比重；另一方面，招商蛇口也在提高园区开发和邮轮产业的业务比重。

按照他的设想，招商蛇口要在2018-2020年之间，把房地产收入从85%左右降到60%，园区比重从目前的15%提升到30%- 40%，邮轮产业从轻资产战略的角度出发，收入持续增长。但从年报数据来看，距离实现业务营收比重调整目标，招商蛇口还尚需诸多时日。

2015年报中，招商蛇口营业收入为492.22亿元，其中地产开发收入占比85.18%、社区运营收入占比14.15%、邮轮产业占比0.67%。

2018年报中，招商蛇口总营收为882.78亿元，其中地产开发收入占比89.14%、社区运营收入占比10.22%、邮轮产业占比0.65%。

三年过去，地产业务依然是招商蛇口收入的主要来源，该业务板块占比不降反升，园区、邮轮本身的增长依然有限。

这或许是招商蛇口没有直接从内部提拔总经理，而选择面向社会广揽人才的原因所在。

在许永军履新董事长的第二天，招商蛇口通过官微发布公开招聘总经理的信息，内容显示“有5年以上大型企业主要负责人岗位经历，或地产、园区开发及运营行业企业主要负责人岗位5年以上工作经历人员优先”，招商局集团内外部人员均可报名应聘。

在组织架构调整时，招商蛇口的区域经营班子率先经历了一轮调整，华东区域总经理王晞、深圳区域总经理何飞、华南区域总经理萧睿、华中区域总经理梁会军相继离开。对此招商蛇口曾回应道：“公司重组后更加市场化，公司业务板块有所增加，除了原有社区板块，园区、邮轮等板块也需要积极培养和引进人才。”

西南区域将扮演何种角色？

2019年初，招商蛇口将区域组织模式调整为“核心城市带周边城市”的模式，区域总部与核心城市公司合署。

原有华北、华东、华中、华南、深圳五大区域，新增江南区域、西南区域、东南区域、海南区域变为九大区域。西南由此成为招商蛇口重点布局的区域之一，它的出现也给其带来了更多业绩的想象空间。

近年来，招商蛇口不断发力西南区域，仅成都就布局了多个项目，包括招商雍华府、依云上城、中央华城、大魔方、牧山美庐及招商愉樾。

今年6月，招商蛇口在成都再下两城。

6月18日，招商蛇口与天府新区成都管委会签订了《关于建设天府中央商务区总部基地项目的全面合作协议》，并举行了项目基础设施建设开工仪式。

总部基地是天府中央商务区的引擎性项目，规划面积1.23平方公里，将按照“1年开工建设、3年初步成型、5年基本建成”的开发时序，打造成集商业商务、文化体验、旅游消费、体育休闲、城市值机、交通换乘等功能为一体的中央商务公园（CBP）。

6月20日，招商蛇口又拿下新都区木兰镇约91亩的宅地，楼面价5750元/㎡，溢价率36.9%。据悉，该地块两公里范围内目前暂无新房房源在售，由于区域住宅供应短缺，当天也吸引到“招保万金”中的其他三大房企现身参拍。

从增持住宅地块，到开发大型城市综合体招商大魔方，再到负责天府中央商务区总部基地的综合开发和商业运营，招商蛇口发力西南区域的野心可见一斑。

能够看到，西南区域已在复制其“前港、中区、后城”的发展战略，来迎合西南城市产业升级发展的要求和需要。而招商蛇口在成都率先进行的产业园区、配套城市新区的开发运营，又将反哺至自身在西南的业绩提升。

毫无疑问，那个孵化并培育了招商银行、平安保险、中集集团、招商地产等知名企业的招商蛇口，正在不断提速。

而继任者许永军将面临的第一个考验，是实现2000亿元的销售目标。截至2019年7月，这个目标已完成60.26%。由此看来，“去地产化”才是其需面对的终极命题，但道阻且长，行则将至。

编辑/排版：欣夏

法律顾问：四川君合律师事务所吴建平律师