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上半年卖出600亿元,远洋集团销售额创同期新高

在快周转、扩规模的道路上,远洋走得很彻底。

远洋集团(03377.HK)公布的2019年中期业绩显示,今年上半年,集团协议销售额600.8亿元,同比增长33%,创下同期历史新高。

去年远洋集团首次跨过“千亿门槛”,并在今年年初将年度任务再度调高至1400亿元。从上半年的销售情况来看,销售规模再度冲高,在上半年的克而瑞排名中,也从去年末的26位,站上今年上半年的23位。同时,资产总值增加2%达到2555.93亿元人民币,公司拥有人应占权益为498.58亿元人民币。

中报显示,上半年远洋营业额达到人民币164.7亿元,同比增长7%;毛利为33.59亿元,毛利率20.4%;公司拥有人应占溢利人18.75亿元人民币,核心利润10.54亿元人民币,每股基本溢利0.248元人民币,建议现金派发中期股息每股0.11元港币,派息比率维持在40%。

同时,资产总值增加2%达到2555.93亿元人民币,公司拥有人应占权益为498.58亿元人民币。

从营业额的组成情况来看,物业开发收入达到127.44亿元,占上半年总营收的77%,是营收部分的绝对主力。上半年营收增量最大的则是其他房地产相关业务,收入达到27.15亿元,同比上升111%。另外,物业管理收入达到7.09亿元,同比上升19%。

今年年初,远洋集团提出布局策略的调整,将五大城市群对于销售的贡献比例进行平衡。同时加快周转策略,以获取中小型项目为主。时隔半年,策略调整已经初步显现成效。

报告显示,83%的物业开发收入来自于五大城市群,较去年上半年提高了2个百分点,协议销售额占比超过90%。其中京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝分别贡献33%、25%、22%和13%,可以看出,远洋近年来正更加努力地开拓北京以外的市场,维持均衡搭配的项目组合,以减轻个别市场波动的风险。

加大中小型项目的储备,也加快了远洋的销售周期和汇款。报告显示,上半年销售回款达到357亿元,保持68%的回款率。

同时,远洋上半年在开发项目的成本控制上效果明显,土地成本和建筑成本约占期内物业开发成本的86%,较去年同期下降5%。期内物业开发业务的土地成本为人民币4100元/平方米,比去年同期的5900元/平方米有有所减少。报告称,主要是由于期内较多二线城市项目结转,对应的土地成本较低。同时报告内物业开发的平均建筑成本也有所降低,从去年同期的6100元/平方米,降至今年的4700元/平方米水平。报告表示,这是由于去年上半年有较多高端项目入市的因素导致。

另一方面,销售物业的规模和价格都有所提升,上半年销售楼面面积为285.09万平方米,较上年同期上升24%;含车位在内的平均销售价格为21100元/平方米,同比上升8%。

土地储备方面,上半年远洋新增6幅地块和1个成熟项目,总楼面面积为102.6万平方米,其中新购土地平均价格为人民币5500元/平方米。从新增项目来看,分别位于济南、贵阳等城市,对于非京地区的扩充力度在进一步加大。

截至6月30日,集团土地储备总量为5330万平方米。其中,二级土地储备位3925万平方米,一级土地位1004万平方米,并在深圳持有401万平方米的旧改土地。

就在今年8月,深圳再传利好,受到支持建设中国特色社会主义先行示范区。在此之前,除了传统住宅业务外,在养老业务、和WeWork的联合办公等业务板块均进入粤港澳大湾区,显现出对这一市场的看好。报告称,随着未来深圳旧改项目持续拓展和开发,将进一步释放大湾区土储潜能。

与此同时,进入下半年的远洋,在拿地显得更加积极。自7月以来,已经先后在贵阳、杭州、大连、无锡等城市新增项目,在土地储备端的速度进一步加快。

财务方面,从今年的融资情况来看,远洋保持了较好的融资渠道。其中包括今年3月发行的29亿元人民币的公司债,5年期及7年期利率分别为4.06%及4.59%;7月总额为6亿美元的10年期高级美元债券,仍保持了4.75%的较低票面利率。

报告称,上半年集团加权平均融资成本为5.43%,流动资金较为充裕,持有现金人民币为319.23亿元,现金短期借款覆盖倍数为2.82倍,连同尚未使用的授信额度约为人民币2135.8亿元。

就在中报发布前不久,远洋还赎回了一笔2020年到期的7亿美元的有担保票据,票面利率为4.45%。赎回完成后,所有2020年票据都将予以注销,并且将再无已发行尚未偿付的2020年票据。

尽管住宅销售仍是主业,但投资物业和商业地产一直以来也是远洋业务中较为抢眼的部分。中报显示,今年上半年,来自投资物业的营业额为3.06亿元,虽较同期有所减少,但主要是由于进行了轻资产化处理。

截至6月末,集团持有超过16个经营中的投资物业,其中大部分位于北京和上海,而二线城市中的杭州的乐堤港和成都的远洋太古里,也在商业地产行业中也保持了较高知名度。中报显示,包括两个美国项目在内,至少有10个投资性物业的租出率在90%以上,其中北京颐堤港、远洋大厦、钻石大厦、未来广场和远洋太古里的出租率都在98%以上。

报告称,近年上半年,已投入运营项目可租赁面积约为120万平方米,实现租金收入约为17.8元人民币,同比上升7%,EBITDA利润人民币11.2亿元,同比升7%。同时,在建的商业地产项目总建筑面积约为160万平方米,其中北京、上海项目面积占比达到76%,以写字楼和零售物业业态为主,计划于2020年-2024年陆续投入运营。

远洋集团表示,今年下半年还将推出多个项目,预计可售货值达到人民币1600亿元,同比增长23%,新增资源占比高达76%,存货资源占比达24%,并以快周转的适销产品为主,住宅类占比达86%。由此可见,在规模化快周转的道路上,远洋还在全力奔跑着。

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