8月25日，央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，明确个人住房贷款利率调整相关事项。主要内容包括：一是自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成；二是首套个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

央行出台此公告，应该出于以下几个目的：第一，贷款市场报价利率（LPR）刚刚进行一次重大改革，是我国利率市场化改革进程推进的重要一步，调整房贷利率定价基准本身就是LPR改革的重要补充和完善。第二，再次强调“房住不炒”的政策定位，防止炒房情绪卷土重来。第三，对老百姓关心的房贷问题做必要的解释，稳定市场预期，毕竟房地产近10年来都是居民最关心的大事之一。

那么央行此次利率调整公告会对个人以及房地产市场产生何种影响？

首先，对多数一、二线大城市的居民来说，房贷负担可能会有一定程度的减轻。目前多数热点城市首套房和二套房的利率均为基准利率上浮10%-30%，按照4.9%的基准利率水平计算，实际房贷利率大概在5.4%-6.4%的水平。而改为LPR加60个基点后，以当前4.85%的LPR水平计算，二套房的最低利率水平在5.45%。以武汉、南京等地平均房贷利率为4.9%上浮25%计算，若个人有30年期200万元的房贷，利率改革后，当前LPR为4.85%，个人30年累计需偿还的总利息金额将减少近31万元，如果按等额本息还款方式计算，月还款金额减少约860元。

在实际情况中，由于全球降息潮或已经开始，未来央行可能继续调低LPR，相应个人房贷负担仍有减少的空间。值得注意的是，有一种极端情况，LPR利率降至2.4%以下时，LPR加60基点后的利率水平将高于LPR上浮25%的水平，但以中国的实际情况判断，长端LPR降至2.4%以下的概率几乎为零。

其次，对房地产市场来说，房贷利率改革并不会对房地产开发商的资金来源、房产销售等产生明显的影响。房地产开发商的资金来源约束目前主要是受到政策压制，资金需求供给的主要矛盾是“融资难”而不是“融资贵”。今年以来，尽管经济下行压力持续加大，但政府对于转变经济增长模式的决心是非常清晰和坚定的。

5月17日，银保监会发布了23号文，严防资金通过信托、金融租赁、AMC等各个渠道违规流入地产市场。5月31日，监管收紧“地王”融资，拿地激进的房企债券、ABS发行被暂停。7月3日，银保监会信托部约谈10家地产信托业务发展过猛的信托公司。7月12日，发改委发布778号文，要求房地产企业发行只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，房企海外发债也受到明显制约。几乎所有与房地产有关的政策发文都要首先强调“房住不炒”定位，因此，利率并轨及房贷利率改革不会对房地产市场形成明显的刺激效应。

今年以来，决策层屡次在重大会议上提及“房住不炒”，市场对房地产市场的发展预期已发生了一些改变，房地产投资也出现持续下滑，尽管有“一城一策”的施政空间，但整体上高层对于房地产的调控态度并未有明显放松，银行对房地产项目贷款的限制、居民购房利率的上涨，均制约了房地产投资的增速。

通常意义上来讲，房地产市场能够带动多条产业链，如设计、建材、装修、家具等等。但由于房地产投资完成的周期较长，周期的不同阶段对相关行业的拉动也不尽相同。当前的实际情况是，从2018年开始，房屋竣工面积累计同比就持续下跌，累计同比数值基本维持在-10%以下，显然对房屋竣工后的装修、家具、家电等行业的拉动效应要相应减弱。但我们也观察到，新开工面积累计同比仍维持在近10年来的平均水平，这意味着在后期随着新开工向竣工的转移，对相关行业的拉动效应又将逐步显现。从这个意义上来说，房地产投资对整体经济的拉动还未完全体现。

（文章仅代表作者观点。责编邮箱：yanguihua@jiemian.com）