记者 | 胡颖君

继收购上海越秀大厦四周年后，越秀房地产投资信托基金于近日正式启动越秀大厦产品升级、配套升级与服务升级。

2015年，越秀房地产投资信托基金购入上海宏嘉大厦（后更名越秀大厦），这也是越秀房地产投资信托基金首度在广州以外的区域实现资产收购的项目。

数据显示，收购4年来，上海越秀大厦收入及估值稳步提升，2018年收入达1.43亿，估值达31.49亿，较收购时分别增长10.7%和11.3%。出租率持续稳定在95%以上。财报数据显示，截至2018年期未，项目月租金单价近9.5元/平方米，较2015年增长超15%；项目物业估值31.49亿元，较收购价26.27亿元溢价20%。

越秀房地产投资信托基金（00405.HK）于2005年在香港联交所上市，是全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金，同时具备房地产和金融属性的板块，当前资产总值超350亿元人民币，位列亚洲十大上市房产基金之一。

越秀地产与越秀房地产投资信托基金两个平台的 “开发+运营+金融”的全链条模式，主要资本运作为持有控股-收益分析-物业升值-套现退出。越秀地产通过拿地、开发、前期运营，之后将已在地产平台上证券化的项目注入越秀房地产投资信托基金，进行二次证券化，借助资本市场加速商业项目开发和资金流转。

受宏观经济因素影响，上半年一线城市写字楼的空置率均小幅上涨，其中上海空置率最高。对此，越秀房地产信托基金行政总裁林德良表示，“整个商业地产是周期性的，我们目前依然看好上海，因为它的第三产业占比很高，写字楼的需求动力还是很强劲的，我们现在的策略是怎么超越这个周期。”

据其透露，未来三年，越秀房产基金将继续保持投入。上海越秀大厦重新定位为“国际金融办公新领地”，进行产品服务的全新升级。包括开展停车场高清数字监控、茶水间直饮热水机、更新公共走道、卫生间及停车场等一系列的资本性改造。

林德良表示，与其他私募基金不同的是，除了资产回报外，REITS更强调稳定的租金回报。目前越秀大厦出租率达到95%，保持较高的租金回报率。

8月，越秀房地产投资信托基金发布半年报，公司上半年收入总额约为10亿元，同比减少0.3%，物业收入净额7.29亿元，同比0.3%，除税后及与基金单位持有人交易前的净溢利7.31亿元，同比增长18.5%。

2019年中期期间向基金单位持有人分派每个基金单位0.1546港元，按基金单位于2019年6月30日的收市价5.34港元计算的基金单位收益率约为2.90%。即按年计算的分派收益率为5.80%。

数据显示，越秀房托所管理物业的净租金收益每年在4%左右，而最终能够达到6%左右的分派收益率，得益于较低的融资成本。

公司在8月份的业绩发布会上透露，2019年中期，受到加息环境影响，公司平均实际付息率为3.73%。其中，上半年同期HIBOR上升63个基点，公司平均实际付息率上升39个基点。

“我们目前的融资策略是做固定利率长债期，提前锁定利率，延长债期，从以前3年延长到5年。做好主动管理，降低融资成本。”林德良表示。