文|极客财经社  李斌斌

编辑|李福来

“整个地产行业留给我们实现超越的时间不多了，我觉得过3-5年，大局就基本定了。”弘阳集团执行总裁张良公开阐述“弯道超车”的必要性。

2020年，房企基本进入存量和资产管理的时代。马太效应将尤为突显，因此不少房企卯足了劲冲刺“千亿目标”，弘阳地产也位列其中。

坏消息是，在不久前刚发布上半年报中，弘阳地产的几个数字令人“瞠舌”：营业额39.07亿元、净利润为7.2亿元、净负债为710亿元。

如此“惊人”的业绩，弘阳地产要如何才能达到遥不可及的“千亿目标”？

01

弘阳地产，1996年创立于江苏南京，前身为香港红太阳集团，起初只是一家做家居建材行业的小公司。后来转入房地产行业，集团名称也由“红太阳”变更为“弘阳”。

截至2019年6月30日，弘阳地产的总土储面积约1569万平方米，以2018年销售均价计算，总货值约1765.8亿元。

和一众同行相比，美的置业在2018年末总货值约为4600亿元；越秀地产、中骏集团在2018年末的总货值也均在3000亿元左右。

众多强劲的“同期生”一同竞争千亿门票，总货值最弱的弘阳地产并没有多大优势，于是为了稳固销售额，弘阳地产决定“笨鸟先飞”：高溢价拿地。

弘阳地产今年上半年拿地高达36幅，大部分以溢价购得，总计耗资274.37亿元，已超过2018年全年拿地所耗费总额。

江门市地块以4.42亿元，54.79%的高溢价率成交；位于温州的两个地块溢价率分别达到30%和29.68%，价值分别是7.56亿元和6.17亿元；5月9日，弘阳地产再次以4.97亿元竞得苏州张家港塘桥镇一宗商住用地，溢价率26.46%。

弘阳地产的年报上，有这样醒目的一句话：公司截至2019年6月30日的净负债率为76%，处于稳健水平。本集团手头现金充裕，约为人民币169.5亿元。

糖衣之下苦甜不知，弘阳地产目前负债710亿元，短期债务达到了108.98亿元，经审核可动用账面资金仅为89.41亿元，根本无法覆盖短期借款。

同时，弘阳地产在2015年-2018年总负债分别为：210.95亿元、244.31亿元、328.68亿元、540.72亿元，四年增长了156%。

在一年前的招股说明书中，弘阳地产明确提到，未来可能面临融资困难。“公司截至2017年底，录得经营现金流量净额-34.98亿元，而公司未必能按商业上合理条款取得重组资金，意即包括银行贷款、公司债券、信托融资或其他安排。”

不断攀升的负债压得弘阳地产喘不过气，迫于集团面临进退两难的困境，它的操作似乎情有可原。

截止7月14日，全国有超过20家房企，发布接近200亿美元债计划。其中，弘阳地产在今年6月25日，发行于2022年到期金额为25亿美元的优先票据，估计票据发行可得净款项23.76亿美元。事实上，在2018年11月和12月弘阳还陆续发行了票面利率13.5%，合计3.8亿美元优先票据。

举债拿地并不止弘阳一家，全中国的中小型房企都在为2020年千亿目标发了疯似地冲刺。但狂奔的马儿终究很难驾驭，为了抑制过热的市场环境，国家给房企“套上了缰绳”。

7月12日，国家发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，明确要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，房企融资渠道进一步收紧，给上半年的疯狂拿地浪潮浇了一盆冷水。

在此一周前，银保监会还针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，开展约谈警示。

“以债养债”的举措戛然而止。

其中，以“黑马”姿态出现在众人视野中的弘阳地产“跌的最惨”，短期内偿还百亿债务更是“火烧眉毛”。

02

上市前加快土地储备是所有房企的必经之路，但弘阳地产遭遇的时间点有些尴尬。

自2018年7月上市以来，弘阳地产还未来得及消化囤积土地，负债率和现金流问题就接踵而至。眼下2020年这个中小型房企的关键节点，为了“千亿目标”，弘阳不得不撑着肚子继续囤积土地。

旭辉、新城上市之初，因为加大土储备负债率也飙涨。旭辉2012年上半年，净负债率高达138.3%；新城净2015年负债比率也达111.7%。两家面临巨大的信托压力，前者花了5年销售额才突破千亿，后者也花了2年时间才消化完。

时至2019年，上市才一年“吃撑了”的弘阳急需一颗“健胃消食片”。

然而，举债拿地的红利期已经过去，被波及的弘阳地产根本“没钱买药”。

弘阳地产经营活动产生的现金流量净额连续告负，2015-2018年分别为23.9亿元、8.91亿元、-34.98亿元和-26.28亿元。

现金流与投资者的回报直接挂钩，也是企业盈利的一个重要指标。2015年至2017年，弘阳地产的股本回报率分别为28%、16.5%和14.7%，呈现持续下滑的态势，且2017年股本回报率竟然约相当于2015年的一半。

外围政策收紧，内部债务承压，如果说激进扩张的弘阳地产已经举步维艰，那么质量问题已经让它寸步难行。

“新的一年，我们要从奋斗到艰苦奋斗。”今年初动员会上弘阳地产集团总裁蒋达强喊出这句话。弘阳地产并不讳言自己追求“快周转、高利润、低风险”的行为，经常要求各城市分公司在获得土地后的85天内实现开工，180天内开盘。

“高周转、高杠杆、高负债”下的弘阳地产的房屋质量在消费者中的口碑一落千丈，甚至爆发过数十次维权、纠纷。

2014年，旭日爱上城部分业主因学区房问题，聚集售楼处前抗议；2015年，弘阳地产以地下储藏库、人防工程规划成停车位兜售，起初调解无果，对簿公堂；2016年，弘阳旭日爱上城完工小区墙面出现开裂、鼓起，像是“泡泡楼”，质量引人担忧......

弘阳地产正在消磨民众对于他们的信心，然而在“高周转”的模式之下，弘阳地产的更多问题也相继暴露。

2018年9月，弘阳禹洲时光春晓，因未办理施工许可证手续擅自开工建设，被监管部门处以3.386万元罚款；仅过一个月，弘阳G57地块房地产开发项目，因未办理施工许可证的前提下，擅自对桩基工程施工等违法行为，被监管部门处以4.9971万元罚款......

近些年来，围绕头部房企碧桂园最多的话题就是“给你一个五星级的坑”。弘阳地产规模虽不及碧桂园，但是话题量却过犹不及。

03

2020年是诸多房企的一个重要转折点，也是中小型房企的终局决战年。

2018年，万科高喊“活下去”；2019年，王健林表示，“万达退出房地产”。

头部房企正在裹紧衣被抵御“寒冬”，中小型房企的日子更不好过。

人民法院公告网显示，截至7月23日，今年全国共有271家房地产企业宣告破产清算。除了大量不知名的中小型房企之外，位列全国500强第215位的上市房企银亿集团也赫然在列。除此以外，浙江女首富周晓光的新光集团及三家下属公司在4月初也向地方法院申请了破产重整。

其实早在1月17日，港股内小型房企的快闪暴跌就引起了业内关注。有分析人士指明虽然股价暴跌的原因和资金链安全、融资、股东质押过高有关，但是企业销售一旦放缓，债务违约问题一定会爆发。

令它头皮发麻的是，弘阳地产负债高达710亿，较之银亿集团的500亿负债还多出210亿！为了避免“山崩”，弘阳地产一刻也不敢松懈。

从楼市调控政策趋势来看，调控政策仍然是从严执行，当市场预期还没有得到实质性逆转的时候，政策面不可能出现松动。

从中央和地方密集出台租房政策来看，未来几年，租赁和存量经营才是关键。在房市遇冷，行市下跌，大部分房企或许都会被动转型。

一边是楼市持续被“降温”，一边是租赁市场的暖风频吹，眼下弘阳地产们的处境可谓冰火两重天。

正如张良所言，进入2020年之后，房企进入存量和资产管理阶段。这也是弘阳地产目前不惜疯狂举债拿地的主要原因，千亿目标是一个标杆，跨过这道水分岭或许能迎来一片新天地。

在今年8月29日弘阳地产发布的“半期考成绩单”中，弘阳地产实现合约销售额约303亿元，同比增长43%。“成绩单”出炉，公司行政总裁何捷表示弘阳地产很有信心完成2019年600亿元销售额的目标。

值得一提的是，随着“房住不炒”的提出，百姓购房趋于理性，今年“金九银十”很难再出现火爆的场面，未来整体上还将以稳定为主。

成绩虽然光鲜亮丽，但弘阳地产的问题同样“亮眼”。接下来的一年多时间里，弘阳地产的千亿目标只会越来越难。