文|地产界

最近一两年，成都市场出现了大量的合作开发项目，从最初的两家开发商合作开发一块地，到后来甚至出现了四家规模房企联合开发一块地的情况。

这背后，深层次的原因，是地价走高，单一房企拿地开发成本压力过大。很多房企不敢下决心拿地，开始抱团取暖，才出现一块地养几个团队，贡献几家公司业绩的情况。

“成都地产界”注意到，有这么一家“千亿房企”，从2016年豪掷21亿，拿下茶店子177亩土地首次入蓉以来，直至今年10月初，其天府新区项目售楼部开放，3年多时间，其总共参与开发了6个项目，其中有5个项目是与龙湖地产合作，1个项目是与金茂合作，至今其在成都还没有一个独立开发的项目。

这家“千亿房企”就是首开股份（600376）。在此，本文将结合首开入蓉以来的发展情况，探讨其全部采取合作模式开发新项目的原因以及效益。

1.  原定首个独立开发项目再变合作开发

10月11日，首开在成都天府新区首个项目售楼部开放，“首开龙湖·云著”案名最终亮相，这比其8月品牌发布会时露出的“首开·云著”多了龙湖的介入。也就是说，首开原本准备在成都独立开发的第一个项目的计划搁浅了，这一次依然选择了和“老朋友”龙湖再次合作。

2019年8月9日，在开发了多个项目之后，首开成都在华尔道夫酒店举行了进入成都后首个独属于自己的品牌发布会。当晚，其城南1号作品同时亮相。至此，首开在天府中央商务区板块将打造的作品“首开·云著”正式亮相。

在发布会上，首开成都公司营销负责人邱济宇表示，首开一直对成都抱有敬畏之心。“3年1095个日夜，首开一直在思考和探索，如何才能真正满足成都人民的居住需求，也正是这3年，首开逐渐了解和融入到了这座城市，并让成都在首开未来的故事里，成为浓墨重彩的一笔。”

于此，首开入蓉三载，决心从幕后走到台前，首选天府新区中央商务区。首开看见了城市未来新中心发展的高点：4大立体交通体系的建立、5横6纵交通路网的贯通、超28平方公里的宜居生态价值、30余家总部基地的入驻，天府中央商务区正向前飞速发展中。

首开还表示，接下来，要做的正是同步成都国际化发展趋势，带来不负城市期望的高端人居代表作，方才匹配城市的发展高度。而10月11日，短短两个月时间过去，随着“首开龙湖·云著”售楼部的亮相，首开独立开发入蓉首个项目，又将延期。有业内人士对此表示，其感受压力太大，所以拉“老朋友”龙湖继续一起干。

2.  入蓉三年，与龙湖、金茂合作6个项目

“成都地产界”根据公开信息统计，从2016年在成都拿地以来，首开股份与龙湖、金茂累计合作开发了6个项目，分别是：首开龙湖紫宸、首开龙湖天璞、首开金茂府、首开龙湖景粼玖序、首开龙湖紫云赋和首开龙湖云著。

2016年2月3日，北京首开旭泰房地产开发有限责任公司，以成交楼面地价3200 元/㎡竞得金牛区营门口街道办事处茶店子村5、6组，花照村4组合176.9937亩商住用地，溢价率39%，耗资21亿元。此后，首开引入龙湖合作，首开龙湖各占股51%和49%，打造了首开龙湖紫宸以及西宸天街等项目，截至目前该地块住宅部分早已售罄，西宸天街也于一年前营业。

2016年11月11日，龙湖拍得成都市锦江区三圣街道粉房堰 村 6、11 组，红砂村 5、6组38.2415亩地块，容积率为4.5，土地住宅面积比例不超过50%。2017年3月，首开股份发布《2017年1-2月份销售及取得房地产项目情况简报》透露，首开股份和龙湖集团将再次联合开发三圣乡38亩地块。这块地的产品就是已经入市的首开龙湖天璞项目，截至目前住宅也已经基本销售完毕。

2017年有一场重要的土拍。4月6日中国金茂以楼面价17160元/㎡，总价46.42亿元，溢价率90.67%夺得武侯区162.31亩地块，同时以地王之姿首进成都。随后，由中国金茂与首开地产联合开发，打造了成都首座金茂府，该项目于年前正式开盘入市，其以超过3万/㎡的单价进入顺销期。

2018年12月29日，经过20余轮竞价，龙湖以成交楼面价9300元/㎡摘得龙泉十陵143.3035亩低密住宅用地。随后，龙湖引入首开打造了十陵豪宅项目首开龙湖景粼玖序，该项目于今年8月入市，目前处在顺销阶段。

2019年1月9日，龙湖以成交楼面价6200元/㎡，拿下郫都区郫筒街道望丛社区115.23亩（其中出让面积 93.25亩）商住用地。该地块，龙湖再次联手首开打造了郫都区高端改善项目，首开龙湖紫云赋已于今年9月、10月两次取得预售证，精装修价格16500元/㎡左右，把郫都区的房价拉到了一个新高度。

2018年12月27日，首开以成交楼面价9900元/㎡，拿下天府新区正兴街道田家寺村四、五组（天府中心天府大道以西范围内，武汉路南侧，杭州路北侧，嘉州路西侧）容积率为3的145.2348亩地块，溢价率为23.75%。该地块，首开原计划独立开发成都首个高端住宅项目，不过，近日其售楼部开放时，公开了龙湖合作开发的情况。

3. 近十年首开合作开发项目占比高达78.5%

据“成都地产界”观察，与众多喜欢独立开发的企业不同，首开一直都有强烈的合作意愿。

今年8月履新的董事长李岩将此视作首开在业内的人缘：“首开股份有开放性、包容性、专业性，这些是得到合作伙伴认可的”。

据界面报道，“公开资料显示，从2010年到现在，首开获取了大概将近140个项目，其中合作项目有110个，近期合作的企业超过40家。”其中，2010年至今十年间，获取的项目里，合作项目占比高达78.5%。

数据显示，2017年首开股份所取得的16宗地中，14宗为联合拿地；2018年，首开股份直接参与拿下了6宗宅地，其中有5宗为联合拿地。在2019年年中，首开股份在一份澄清公告中给出一组数据：截至2018年年末，首开股份下属企业约170家，其中超过60%为合作、合营项目公司。

由此可见，首开与其它开发商联合拿地开发，早已成为一种独特的模式。在首开的合作伙伴中，龙湖就不得不提。龙湖是首开的好朋友之一，据李岩此前透露：“那天我们跟龙湖的领导见面，统计了一下合作情况，自己都很吃惊，有32个项目，有543万平方米的规模。”

首开的好朋友不仅有龙湖，还有很多其它房企。正是与这些房企的合作，使得2018年，首开股份首次迈入“千亿房企”的行列。数据显示，2018年全年，首开股份共实现签约面积377.56万平方米，同比上升27.97%；签约金额1007.27亿元，同比上升45.58%。然而，首开股份年报却显示，其2018年归属上市公司权益业绩为3973600.57 万元，距1000亿还差了600亿出头。

10月11日，首开股份公告称，9月份，公司实现签约面积30.93万平方米，签约金额104.05亿元。1-9月，公司共实现签约面积241.4万平方米，同比增加21.17%；签约金额691.28亿元，同比增加31.76%。前三季度统计口径签约金额691.28亿元，距1000亿还差了300亿出头。

最后，值得一提的是，随着首开股份的规模达到千亿，其资产负债率也有所上升。年报显示，2018年，首开股份公司资产负债率为81.58%，较上期增加0.97%，净负债率高达166.33%。

据Wind数据，首开股份今年一季度的资产负债率为81.40%，净负债率更是超过180.70%，不仅远高于北京城建、北辰实业、京能置业等区域房企，更远高于行业平均水平。数据显示，2018年房地产行业龙头，万科公司的净负债率仅为31.66%。