文｜文軒实验室

最近万科又"搞"了一件事情。

那个曾喊出“活下去”的万科把同行吓出一身冷汗后，自己却越活越好。

郁亮眼中的优势板块

10月8日，万科公告称，将联合比亚迪等公司斥资11.01亿元共同投资一只专注于科技、物流等领域的基金。

万科（成都）企业有限公司拟与天津荣泰成长投资管理有限公司、比亚迪汽车工业有限公司共同投资“横琴和谐鼎泰股权投资企业（有限合伙）”，即“和谐鼎泰基金”。

公告显示，和谐鼎泰基金的募集规模为人民币11.01亿元。

其中万科成都认缴出资金额为人民币5亿元，比亚迪工业认缴出资额为6亿元，天津荣泰成长认缴出资金额为人民币100万元。形式上，天津荣泰成长为基金的普通合伙人，万科成都、比亚迪工业为基金的有限合伙人。

公告指出，此次投资目标及范围主要用于投资科技、物流等领域的优秀子基金。通过获得、持有及处置投资项目，为合伙人获取长期投资回报。

对于此次投资对公司的影响，万科方面表示，公司下属子公司以自有资金参与投资基金，是基于公司既定的发展战略，以及执行事务合伙人团队拥有的丰富投资经验而做出的投资决策，本次投资有助于加快公司“城乡建设与生活服务商”战略定位的落地。

文軒财经第一时间联系成都万科内部人士想了解更多此次合作内容，截止发稿时并未接到万科成都方面的回应。

从万科近三年在金融领域的动作来看，动作频出。事实上，万科目前所设立的基金所投领域均与万科多元化产业相契合，例如大型商业、物流地产和文娱等板块。

此前郁亮表示，物流地产和商业地产是优势业务板块，所以从近几年万科所涉猎的业务板块来看，也印证了万科的定位和方向：

2017年5月23日，万科通过下属公司珠海梦想家商贸有限公司与其他两家公司共同设立两只专业商业地产投资基金，总规模达129亿元，将投资万科所持有的42个商业地产项目。

2017年12月1日，万科宣布，公司全资子公司昆山品铭富企业管理有限公司拟10.5亿元参与投资华人文化基金，占比13.96%。

2017年10月11日，万科公告称，深圳市万科产业园与其他各方拟共同投资设立专业物流地产投资基金。该基金认缴出资总额为人民币60亿元，未来将投资于中国境内确定区域的拟建、在建及已建成的物流地产项目。基金管理人为深圳市普泰投资发展有限公司。其中，万科产业园拟认缴15亿元，占出资比例25%。

2018年1月5日，万科旗下商业地产平台印力宣布，联合万科、TRIWATER基金收购凯德在中国的20个购物中心，总代价为83.65亿元。

2018年7月11日，万科集团旗下物流地产品牌“万纬物流地产”公布，与太古实业有限公司签约并购协议，万科物流将并购太古实业旗下太古冷链物流资产包。

一位资深财经人士对文軒财经表示，万科参与新的领域，一方面可以打造产城配套，另一方面可以获取投资收益，丰富企业的实力，弱化风险。进入更多行业就意味着产业的多元化，从而摆脱住宅开发单一业务局面。

“成立基金对于万科来说，能够发挥三个作用。第一是落实轻资产的模式，进而实现更好的战略扩张，尤其是对于万科的多元化业务发展有积极的作用；第二是积极形成更强的融资模式，为后续各类新业务实现资金补给；第三是有助于实现同类业务资源的聚集，类似基金公司往往是很多产业和商业企业看中的，这无形中为万科创造了更多的产业和商业客户资源。”财经评论员严跃进对文軒财经表示。

万科的发展也是顺应时代的变化。

祝九胜胜任万科总裁之后

祝九胜上任，仿佛给万科插上了一双“翅膀”。

2018年2月1日是万科现任总裁祝九胜上任的第一天，在当天的小型媒体见面会上，祝九胜银行背景成为媒体关注的焦点，他在金融领域的建树势必将为万科注入更多新元素。

特别有意思的是，在当晚的发布会上。对于为何选祝九胜任总裁，郁亮先生说，祝九胜管的部门多年来都是最佳部门，万科现金流基础来自于祝九胜，回款率也是最高的，第三是因为他特别爱读书。

资料显示，出生于1969的祝九胜2003年获得中南财经政法大学经济学博士学位。

2012年他加入万科，2012年至2015年担任公司高级副总裁，2014年担任万科全资附属企业深圳市万科财务顾问有限公司董事长，2016年至2018年1月担任万科合营企业深圳市鹏鼎创盈金融信息服务股份有限公司董事长兼总经理。2018年2月祝九胜成为万科总裁总裁。

自从祝九胜上任以来，自上而下广受好评。在万科发布的公告里，郁亮同样对祝九胜的评价很高：“九胜自加入万科以来，表现出精湛的业务技能和卓越的管理才能。他熟悉万科的各类业务，不仅是传统业务，也包括新业务，对我们所处的时代、对环境变化非常敏感，对处于转型期的万科来说，这都是宝贵的资质。”

尽管万科是一家制度规范经营严谨的企业，基于祝九胜的背景和经验，万科在房地产金融化方面的能力会进一步加强。从祝九胜的履历可知，他在财务和金融方面能力很强，同时他也运作过万科1300多个合伙人的信托计划。

在被问及万科靠什么持续领跑企业时，万科总裁兼首席执行官祝九胜在万科2018年度业绩发布会说：“行业既有机会又有行业集中度的提升挑战，万科过去几年对规模的依赖变得不那么严重，不再在规模上做线性的比较。”

整个地产行业融资渠道收窄，整个市场空间压缩，万科其实早就嗅到了市场的变化，多产业布局被万科越来越重视，而在此过程中最重要的就是资金。

从今年万科的业绩看，不仅活下去，而且还活得精彩。

截止10月9日，万科前9个月房子卖了4756亿元。与比亚迪联手做基金，对于万科来说只是完善企业战略体系的一部分。

35年净利增1300倍 万科的探索之路

文軒财经查阅数据发现，1991年万科营收为4.23亿元，2018年达到2976.79亿元，增长了704倍，复合增长率约27%；净利润方面，1991年为2614万元，2018年达到337.73亿元，增长了1292倍，复合增长率约30%。2019年上半年，万科营业收入1393.2亿元，净利润118.42亿元，均同比增长了约30%，继续保持了稳健的增速。

同时，万科还有一项纪录，上市以来从未亏损，是所有A股公司中持续盈利年限最长的。

（单位：亿元）

有人说，这是万科赶上了好时代，也有人说万科贵在有危机感，但不论如何万科在中国的企业中非常值得学习。

在2000年左右，福布斯还评选万科为最佳小型企业。仅仅10余年后的2016年，万科就入围了《财富》世界500强，排在第356位。

之后，万科连续4年上榜，2019年的排名已经升至254位。在销售规模上，万科也长期占据行业龙头地位，2018年度实现合约销售超6000亿元，今年前9个月这一数字达到4756亿元。

除房地产开发业务外，万科物业服务板块今年全年的收入有望突破100亿元，成长为新的BG（事业集团）；租赁住宅业务覆盖35个城市，累积开业约9万间，开业6个月及以上项目的平均出租率超过90%；以印力集团作为平台，商业开发与经营业务管理面积超过1350万平方米，购物中心整体出租率约97%；物流仓储业务进驻44个城市，可租赁物业的建筑面积约1000万平方米，行业第一。

万科高级副总裁、印力商用置业有限公司董事长丁立业曾在媒体交流会表示，郁亮对印力的要求不仅是“数一数二”，还有“领先领跑”。如今印力在设立合伙人制度、编制事业合伙人纲领等方面已经和万科趋同。

此外，万科的业务版图还包括冰雪度假、教育、养老等。

文軒实验室不完全统计，万科所参与的基金总规模在400亿元左右，在众多地产企业中，万科在多元化领域对外投资已经形成规模。除了通过设立基金的模式在多元化领域做大做强，万科近年来还通过股权投资的方式来持续扩大影响力。