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北京商业地产在压力中前行

市场不确定,有压力,也有机会

记者 | 傅林林

10月15日,仲量联行发布2019年北京三季度商业地产市场报告。

根据该报告显示,第三季度北京写字楼市场需求趋势保持疲软,但由于一些租户有效利用当前的市场条件,租赁活动较2019年上半年相比略有回升。

大型、稳健型企业利用当前市场中更为灵活的租金和条款,寻求办公面积的升级。这一趋势推动本季度市场租赁活跃度回升,全市录得多宗搬迁升级类租赁成交。 

从租金水平看,三季度租金水平为377元/平方米/月,环比下滑了0.8%,而空置率则达到了7.1%,与上一季度持平,由于出现退租情况出现,因此,净吸纳量达到-1.6万平方米,写字楼市场承受着一定的压力。

仲量联行北京商业地产部总监贺睿柯表示,“在当前市场环境中,为填补空置面积,业主在本季度继续保持灵活的租金策略。由于业主希望能逐步出租项目中的空置面积、维持现有出租水平,他们目前也更愿意接受更为灵活的租赁条款及不同方案,以此吸引和留住更稳健、可靠的租户。市场已充分意识到,项目租户结构的稳定性比短期内实现高租金更具可持续性。”

贺睿柯预计更多业主会接纳这一思路,年底前租金将会持续下降。

另外,在目前的市场环境下,项目租金分化也更加明显,高品质的办公楼仍旧能够保持有效的出租水平。

值得注意的是,北京投资市场大宗成交集中涌现,2019年前三季度成交总额共计超过500亿元人民币,已超出2018年全年总值,内资投资者仍是市场的主导力量。

三季度仍有多宗交易尚在谈判进程中,因此2019年全年成交总额预计将远超去年的380亿元,创下历史新高。

在三季度大宗交易中,华夏幸福基业以58亿元向平安人寿转让丽泽原中铁物大厦项目,北京金隅集团通过司法拍卖以51.8亿元竞得盘古大观“龙首”5号楼。

前者是华夏幸福城市更新和商业的新业务条线的首次落地,也是与平安绑定的操盘模式的代表之一,后者则终结了盘古大观此前流拍的尴尬局面。

仲量联行华北区投资部总监王刚表示,“即使受到经济不确定性的持续影响,内外资投资者仍对北京市场充满信心。随着更多待售资产陆续出现,我们相信现在正是进入市场的最佳时机。” 

而对零售业态来说,三季度市场表现较好,多家租赁、运营经验丰富的优质零售物业公布2019年上半年销售额,项目表现优于预期。

比如,大悦城在7月12日发布2019年上半年业绩预告,预计净利最高可达20.4亿元,比上年同期上升50%。7月30日,大悦城公布半年业绩,报告期内,大悦城合同销售总面积约为9.7万平方米,合同销售金额约为16.99亿元。

根据半年报显示,位于北京的西单大悦城和朝阳大悦城平均出租率都达到了98%,而西单大悦城的平均租金单价上涨5%。

而根据仲量联行报告显示,本季度,北京市区租金环比上涨0.5%,而郊区市场租金环比增长1.1%。

“即使持续的经济不确定性为市场带来一定压力,一些业主仍能不断调整租户结构和产品服务,进一步开发消费者的购买意愿和消费力,进而推动销售增长,” 仲量联行北京零售地产部总监杨菁菁表示, “这有助于市场在当前大环境下保持增长态势。尽管2019年市场预期普遍较低,但与前几个季度相比,一些业主对年底市场前景持更为乐观的态度。”

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