文|地产界

10月15日，A股房地产上市公司金融街（000402）控股股份有限公司发布2019年前三季度业绩预告，预计前9月实现净利润130113.54 万元-145727.16 万元，同比增长25%~40%。

自2017年7月，进入“新一线城市”成都市场以来，金融街在蓉已经取得3个项目，分别位于市中心（1个）、新津县（2个）。这三个项目，计划3年内总投资49.88亿元。截至目前，该三个项目都还在投入阶段，基本上未贡献任何业绩，仅有新津金悦府于今年9月开过一次盘，且表现不如人意。

成都房协网站数据显示，新津金悦府第一批次开盘的731套房源，截至2019年10月16日，依旧全部显示可售状态。而金融街在新津的两个项目，累计将砸39.8亿元进去，首次731套房源开盘，居然创下如此差的业绩，如果长此以往，金融街可能将深陷新津泥潭。

高点入蓉，连下三城，豪赌新津

2017年7月17日，金融街发布公告称，通过收购股权形式，以总价6.7亿元，收购成都中逸实业有限公司90%股权，获得“成都市锦江区暑袜北二街60号地块”国有建设用地使用权。

其实，2017年第一度业绩报告中，金融街已宣布新成立成都、武汉两家新公司。金融街表示，把握五大城市群及中心城市都市圈发展机遇是其投资工作之一。

此次，金融街以1.3万元/㎡的楼面地价，拿下市中心容积率不超过10的7.52亩地块。业内人士就曾表示，这个价格不便宜，而且该项目可兼容的住宅建筑面积不大于计入容积率总建筑面积的50%，操作难度比较大。

毫无疑问，2017年是成都土地市场最火、最疯狂的一年，没有之一。这种土地市场拿地狂热的状态，从2017年初一直持续到2018年上半年。成都楼市的热点区域，也从主城区，扩展到了视高、仁寿、简阳、新津、青白江等三圈层区域。

就是在2018年初，新津大热之际，金融街新津的两个项目，分别于3月、4月成功入局。

2018年3月28日，雅居乐集团以5250元/㎡楼面地价，成功摘下新津新平镇迎先村7、8组，容积率为2的105亩地块，成交总金额约7.35亿元。公开资料显示，金融街最终占该地块34%的股权。

4月19日，金融街以6234元/平方米楼面地价，竞得新津县五津街道古家社区5组、6组，红石社区4组93.5384亩地块，总成交价9.72亿元。

计划总投资49.88亿，决战2020年！

据金融街2018年年报数据，金融街在成都的3个项目（金融街·融御、金融街·金悦府、金融街·花屿岛）于2018年开工，预计2020年竣工，预计分别投资10.8亿元、21.56亿元、17.52亿元，累计总投入49.88亿元。

位于成都市中心的金融街·融御项目，及“暑袜北二街60号地块”。

该项目位于成都市锦江区，北临华兴上街，西临署袜北二街，南临总府大厦，东临华兴苑，土地性质为商业服务业设施用地兼容二类住宅用地，为成都主城核心难得的中心地块，面积约7.52亩，容积率不超过10。

金融街·融御项目效果图

2019年5月1日，金融街City Walk城市展厅对外开放。规划显示，金融街·融御由两栋超高建筑组成，整体建筑采用“漂浮双塔”设计，其外立面设计更是邀请国际新锐大师，以“蜀雨”为主要设计元素，采用钻质的超现代主义全玻璃幕墙，建筑力求向城市传递引领未来的精神。

2019年9月24日，金融街发布公告称，拟为控股子公司四川雅恒房地产开发有限公司的债务融资提供担保，按持股比例34%计算，担保金额为2.7亿元。

据了解，四川雅恒房地产开发有限公司正是2018年3月雅居乐竞得的新津105亩地块的开发商。金融街、中交、雅居乐三大品牌开发商联合开发新津105亩地块。这3家公司占股比例差距不大，金融街以34%为最大股东。

资料显示，该项目案名定位金融街·花屿岛，其落址于约1880亩的新津团结岛生态版块，采用新中式建筑风格，打造花木错落，跌水起伏，建面约72-96㎡的山水别院。

而金融街独立拿地开发的另外一个新津项目，金融街·金悦府于今年9月10日取得预售许可证，正式入市销售。新津的金悦府项目处在该县比较好的位置，临近成新蒲快速通道，迎宾大道，成雅高速，剑南大道等城市主干道，周边配套也比较成熟且丰富。

不过，因为售价过高的原因，该项目一批次开盘，并没有取得好的销售业绩。目前，到2019年结束也只有两个多月时间了，另外两个项目也没见有要入市的动作，因此，金融街成都市场要兑现业绩，2020年是关键年。

区域市场遇冷，金融街恐深陷新津

9月10日，新津金悦府项目，第 1、2、3、4、5、11、12、13 栋楼731套房源取证开盘，总面积约81827.39㎡。该731套房源，面积段在92.99㎡-121.80㎡之间，取证单价为12460元/㎡-17330元/㎡，含三种精装修标准2280元/㎡、2480元/㎡、2680元/㎡。

根据摇号时间表，该项目9月10日取证，9月20号就应该结束选房。目前，成都市场上众多摇号小程序，以及成都房协官网，都查询不到该项目报名数据。不过，截至10月16日，成都房协网站数据显示，新津金悦府第一批次开盘的731套房源，仍然全部显示为可售状态。

有购房者在某小程序留言称，之前预计该项目售价11000（元/㎡）左右，开盘价格太高了。

数据显示，近年来新进新津拿地的雅居乐、龙光、新城控股，2019年以来这些项目取证之后的报名情况并不理想。

5月21日，新城金樾澜湾名邸194套房源取证，精装售价约9860元/㎡，最终46组客户报名摇号。1月14日，龙光玖龙府第三批次取证，精装售价约10350元/㎡，仍然还在顺销中。今年两次取证的雅居乐锦城，精装价格10600-13727元/㎡，去化还算不错，不过也剩下较大比例房源可售。

而二手房方面，新津县二手房价格和成都主城区相反，主城区很长一段时间里，二手房价格高于新房价格，而新津新房多为改善，新房价格高于二手房。

再看金融街落子新津的两个项目，地价都不低，因而售价比周边竞品，以及二手房价格要高出一截。从新津金悦府首次开盘的价格和销售情况，可以看出目前市场很难消化掉这样价格的产品。所以，如果不降价销售，或者楼市没有整体上涨，该项目去化的确很难。另一方面，如果降价销售，价格能降到多少，利润又会降掉多少？

从多方分析，金融街在新津的两个新项目很可能进退维谷，陷入两难境地。