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楼市开启松绑“小高潮”,但短期房价难涨

由于国内经济下行压力有所加大,房地产投资下滑会给稳增长带来更多压力。未来房地产市场有可能掀起一波针对特定人群的松绑“小高潮”,但在“房住不炒”的基本原则下,这些松动难以提振房价。

2018年4月17日,海南三亚美丽之冠七星级酒店。图片来源:视觉中国

记者 辛圆

近日,天津、南京和三亚相继传出放松楼市限购的政策,引发外界强烈关注。分析师指出,由于国内经济下行压力有所加大,房地产投资下滑会给稳增长带来更多压力。未来房地产市场有可能掀起一波针对特定人群的松绑“小高潮”,但在“房住不炒”的基本原则下,这些松动难以提振房价。

10月21日,三亚市委人才发展局、三亚市住房和城乡建设局联合印发《关于进一步完善人才住房政策的通知》,进一步鼓励和支持各类人才在三亚创业就业。根据《通知》,全日制大专以及以上学历的人才,在三亚实际工作满一年,且缴纳一年社保及个税的,可在海南省购买一套房产。这是继6月27日海南全省放宽人才购房的门槛后,三亚再一次放宽人才购房门槛。

三亚是中国房地产依存度最高的城市,在过去一年半的时间里,当地政府对房地产的调控政策使其经济受到不少影响。今年1-8月,三亚房地产投资同比下降46.7%,累计房屋销售面积同比下降48.3%。上半年三亚经济同比增长4.8%,低于全国水平1.5个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对界面新闻表示,对三亚来说,从过去需要五年的社保缴纳条件减少为一年的缴纳条件,属于非常大程度的放松。而且,从学历层面看,预计符合大专以上学历要求的人才会比较多,所以可能会带来较多的购房需求。

与此同时,南京和天津这两个在中国经济版图上扮演重要角色的城市也放开了限购。南京六合区表示,只要在南京有居住证,大专学历的外地人即可开具购房证明,按照过去的政策,外地人在六合区买房需要满足两年社保缴纳条件;天津方面表示,在滨海和宝坻两个中关村科技园工作的职工,无需提供在天津社会保险和个人所得税证明,即可购房。

严跃进表示,目前放松楼市限购的政策基本是围绕人才做文章,主要方式是降低缴纳社保的时间门槛,类似做法或成为后续各地在限购政策上微调的一种方向。“当前全面放松的可能性不大,但针对一些特定人才进行微调的可能性是比较大的。”他说。

交通银行首席经济学家连平周六在“2019私募基金行业发展论坛”上说,如果未来经济下行压力确实比较大,可适当对限购政策做一些松动,比如对刚需给予一些支持,这是比较合理的。“但是,房地产市场像过去那样三年一次整体性放松基本上是不存在的。”

7月底,中共中央政治局会议在部署下半年经济工作时明确表示,要坚持房子是“用来住的、不是用来炒”的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。随后,中国银保监会对商业银行展开窗口指导,收紧房地产开发贷款额度。8月份央行在推出贷款利率改革时,也对房贷利率做出特殊安排,将其排除在降低范围之内。

国家统计局上周发布的最新数据显示,2019年1-9月份,全国房地产开发投资同比增长10.5%,增速与1-8月份持平,但与上半年相比呈现回落态势。房地产投资收紧也传导到土地市场,1-9月份,房地产开发企业土地购置面积15454万平方米,同比下降20.2%。

中国社会科学院财经战略研究院在周三发布的《中国住房市场月度分析报告》中也表示,从政策面看,房地产调控政策可能会出现边际性、局部性放松,减少“一刀切”式管控,避免误伤刚性需求及合理购房需求,但难以出现全面转向。而在市场下行预期下,即使房地产调控政策有边际放松,短时间内也难以对房价产生提振作用。

社科院财经战略研究院同时指出,住房限购政策对于抑制投机、稳定房价起了积极作用,但限购等行政措施的长期化、单向化,不利于区域市场竞争和土地有效利用,长期使用可能在一定程度上妨碍居民住房水平的提升。

社科院财经战略研究院在上述报告中称,9月核心城市房价开始由涨转降。反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示,上月核心城市房价环比下降了0.12%。这是2019年以来,核心城市综合房价水平值的首度下降。不过,考虑到2018年同期核心城市房价也有一波下降走势,9月核心城市房价由涨转跌尚不具有特殊的周期拐点意义。

从二手房成交量指数看,在核心城市房价由涨速下降演变为水平值下降的同时,核心城市二手住房成交量也继续下降。9月,10大重点城市二手住房成交量指数为155.60,比8月下降了7.41%,但仍高于2018年同期成交量。从量在价先的一般性规律看,在其它条件不变的情形下,二手房成交量的持续下降,表明房价走势短期难以出现反转。

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