文|英才杂志

“房地产一打喷嚏，家电行业可能就要感冒。”由于家电产业与房地产具有密切的协同效应，许多家电巨头早已染指房地产业务，而当这些家电巨头玩起房地产，依旧是那么凶猛。

据统计，美的、海尔、海信、长虹、奥克斯等家电企业均涉足房地产领域，而这些企业不少打起了“智慧地产”的旗号。例如，海尔以”产城创生态圈”为发展战略，结合集团的物联网生态系统，从最初的海尔地产到海尔地产集团再到海尔产城创集团，17年3次更名，也可以看出海尔地产板块发展的脉络。

据报道，2011年，海尔地产位列“中国房地产百强企业第三十六位”、成长性TOP10第二名、连续四年荣获中国房地产百强企业。集团还为海尔地产定下用五六年时间赶超万科的“宏伟目标”，喊出五六年内资产规模赶超万科。

然而，房地产市场的突然遇冷让这些家电企业瞬间“水土不服”，一些企业萌生退意。海尔地产也由此转入下滑通道。克而瑞发布的《2019年1-9月中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，海尔产城创以133.3亿元排名第108位，与万科等行业龙头相差甚远。

而在家电企业中，美的当属投资房地产业务最为成功的企业。根据最新公告，2019年前9个月，美的置业（03990.HK）连同其合营企业和联营公司共实现合同销售金额约708亿元，同比增长约21.65%；已售建筑面积约694.9万平方米，同比增长约20.89%。

今年初，美的置业董事局主席郝恒乐在出席业绩发布会时曾表示，2019年公司的销售目标为1000亿元，这与此前“2020年千亿计划”的时间表相比提前了1年。

这家五年前才刚刚达到百亿级别的房企，5年时间就计划突破千亿，何享健家族的地产野心和他的家电产业一样庞大。

加速拿地

根据中国指数研究院发布的《2019年1-9月全国房地产企业拿地排行榜》，美的置业以269亿元排在26位，超过了蓝光发展、荣盛发展、世茂等房企。

据报道，在城市布局方面，美的置业过往聚焦在二线及强三线城市。3月的年度业绩会上，郝恒乐表示，二线和强三线是美的置业强力要做的城市，这是房地产市场的主战场。

从去年下半年到今年上半年，美的置业新增项目都在原来城市布局的基础上进一步升级，基本上以一线、二线和强三线城市为最主要区域。

中报数据显示，公司上半年新增46宗地块，新增土地储备总建筑面积达966万平方米。对应的新增货值为1254亿元，其中一线、新一线城市以及二线城市的货值占比将近70%。其新增面积能跻身新增土地建面的Top10（基于克而瑞数据）。

截至上半年，公司共有210个物业开发项目，通过合营企业及联营公司参与39个项目，覆盖全国15个省份、2个直辖市的54个城市，拥有土地储备总建筑面积约5251万平方米，平均地价约为每平方米2677元，土地成本具有价格优势。

与此同时，美的置业开始加大力度布局一、二线城市，新进入了上海、天津、杭州、武汉、惠州等城市，而且继续加大在重庆、佛山、苏州等区域中心城市的布局力度。

尽管土地成本具有一定价格优势，但也不乏高溢价拿地。2019年2月底，美的置业以总价16.02亿元竞得徐州铜山区一宗商住地块，成交楼面价2425元/平方米，溢价率高达73%；4月3日，以6.43亿元竞得宁波市路桥区南官新天地(3号地块)，溢价率约86.6%；4月20日，斥资7.65亿元拍下衡阳[2019]拍字01号地块，溢价率为44%，该地块也成为了衡阳的“地王”；3天后美的置业又以28.57亿元竞得武汉编号P(2019)028号宗地，溢价率72.9%。

负债激增 现金流为负

快速扩张的同时，美的置业背负的债务规模也在不断攀升。

根据Wind金融数据，2017年美的置业总负债达到千亿级别后，仍旧不断上涨。2017-2019中报，其总负债规模分别为1008.14亿元、1537.35亿元、1861.66亿元。

在负债上升的同时，经营活动产生的现金流却持续为负，上述三个财季，公司经营性现金流净额分别为-73.57亿元、-166.15亿元、-82.66亿元。

根据美的置业公告，其今年上半年净债务率95.6%，较2018年末的97.4%下降1.8个百分点。但超过95%的净负债率依然处于高位，需要进一步优化财务。

从公告中也可以看出美的置业做出的努力。公告提到，截至今年上半年，公司银行借款及债券融资占比由年初的62%提升至81%，信託融资占比由年初的24%下降至8%，一年內到期有息负债由年初的34%下降至21%。，同时，公司还拥有现金及银行存款278.26亿元。

截至上半年，公司短期借款及长期借贷当期到期部分总计为114.9亿元，长期借款为426.93亿元，就目前来看，公司现金足够覆盖短期债务，偿债压力并不大。

今年1、2月，美的置业还发行了三期本金总额为50.6亿元的公司债，票面利率为7.00%、5.30%及6.50%。

公司执行董事兼首席财务官林戈在中期业绩发布会上表示，报告期内，集团的借款总额加权平均实际利率为5.95%，新增借款加权平均实际利率为5.84%，低于行业平均水平。美的置业将不断扩展多元化融资渠道，持续发展补充低成本资金，以助力盈利能力的提升。

为应对不断趋紧的融资政策，美的置业确实也开始不断翻新融资花样。公司表示，除了发债外，还将研究加大与险资的合作。

今年7月8日，华泰保险认购了华泰资产旗下的“华泰-美的置业不动产债权投资计划”，金额0.3亿元。据悉，本次华泰保险集团投资为第一期发行，起息日为2019年7月11日，产品存续期限为3+2年。“华泰-美的置业不动产债权投资计划”融资主体为美的置业集团有限公司或其合法承继人，资金用于约定的美的广场项目和美的德贤公馆项目的开发和建设支出。虽然一期认购规模不大，但也是美的置业与保险资金合作的一次尝试。

此外，6月24日，美的置业发布公告称，公司间接全资公司美的建业与贷款人就初步总金额达25亿港元的银团定期贷款融资达成协议，并设绿鞋机制允许包括上述初步贷款金额在内的总金额增加至不超过30亿港元或其等值美元，并订立融资协议。

“动能十足的马拉松选手”，郝恒乐用这句话定义美的置业。不知在行业增速进入换挡期，各种政策趋紧的背景下，美的置业能否真正成为他口中穿越行业周期的长跑者？