文|华商韬略 方乐迪

编辑|倪晨

10月28日，蛋壳公寓（以下简称蛋壳）正式递交招股书，拟进行首次公开募股，计划将以“DNK”为交易代码登陆纽交所。这是继青客公寓后，国内第二家赴美上市的长租公寓品牌。

成立于2015年的蛋壳，是提供租住生活的资产管理和居住服务平台，产品形态涵盖合租公寓、整租公寓等。

而蛋壳之所以选择上市也许是无奈之举，随着环境对租金贷持续收紧，在自身无法满足资金“回血”的状态下，长租公寓品牌对于外部资金的需求更加迫切，上市也许是一个不得已的选择。

值得一提的是，在预备上市之前，蛋壳已融资到D轮。

2018年2月，蛋壳公寓完成1亿美元B轮融资，同年6月完成7000万美元B+轮融资。近期，蛋壳公寓又完成1.9亿美元D轮投资。

但纵使有融资在手，正在预备上市的蛋壳，留给市场的第一印象却是亏损。

蛋壳的亏损要比已经上市的青客大。数据显示，近年以来，蛋壳公寓的亏损缺口连年扩大。2017年，公司净亏损2.72亿元，2018年净亏损13.69亿元；2019年前9个月净亏损25.16亿元，比去年同期的亏损扩大了三倍。

虽然对于蛋壳而言，亏损与规模相伴相生。

比如创立的第一年，蛋壳运营的公寓单位为2434户，而截至今年9月30日，该数字已暴增至406746户，不到四年间暴增166倍，复合年增长率为360%。

但互联网的以亏损换规模不一定适合于重型的长租公寓。

规模提升，带来了明显收入增长。截至今年9月30日九个月，公司共产生收入50.0亿元，同比增加198.86%。但是，收入进入蛋壳腰包的并不多。

数据显示，蛋壳一套公寓的收入减支付房东的租赁成本后只剩551元，而这部分的租赁价差还要用于支付物业的清洁、维护、商业开发团队开支、营销费用、折旧和摊销费用等，利润可想而知了。

连蛋壳都在自己招股书里表示：“我们现有的收入模式可能无法保持高效，如果我们未能成功实施货币化战略，我们的业务可能会受到影响”。

而相比之下，脱胎于链家的自如，可以说是不差钱。

自2011年成立以来，自如仅获得三轮融资，A轮融资与A+轮都在2018年完成。其中A轮融资高达40亿元人民币，参投机构包括腾讯投资、红杉资本中国、泛大西洋资本、天图资本、华平投资、源码资本、海峡、新希望等知名投资机构。

以自如近两年密集的融资姿态来看，目前摆在自如面前的可选项依然不少。

而另一家表现出色的企业，则是来自龙湖的龙湖冠寓。

2019年，冠寓的租金收入或将超过10亿元。

“今年还不盈利，明年应该能实现微利。”对于长租公寓业务的盈利周期，龙湖冠寓CEO张智聪如此表示。

龙湖也是唯一一家长租公寓业务纳入财报并表计算的上市房企，可见其对业务的信心。

而对比而言，背负亏损上市的蛋壳似乎在走一条流血上市路，靠上市来实现逆袭也是长路漫漫。