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孙宏斌:房企转型太荒唐,先深耕二线城市

在孙宏斌看来,所谓房企的轻资产化转型是件很荒唐的事情,房地产行业本来就是一个可以很轻资产的行业,买了地,盖了房子卖出去了就是轻资产,买了地、盖了房卖不出去了就变成了重资产。

融创中国董事长孙宏斌。图片来源:网络

作者:刘小田

8月25日,香港港丽酒店,这里是融创2015中期业绩发布会的现场,也是孙宏斌talkshow的主场。

在简短的进行了业绩发布之后,即进入到媒体问答环节。似乎昨晚老孙与佳兆业郭英成和郑毅吃酒吃high了,带给现场轻松的采访氛围。在此,小田将以孙宏斌朴素的房企转型观开始,分享这场发布会的内容。

转型观:转型太荒唐,融创不转型

当前房企转型是行业内普遍关心的话题,但对此孙宏斌似乎嗤之以鼻。他讲到,我们看好房地产行业,尽管这个行业很困难,三四线城市不好卖,一二线城市地太贵,但总的来说房地产行业还是很大的行业,行业前八名的利润都过百亿,很少有行业可以达到这个规模,融创希望把这个行业做深做透,确立自己的优势,融创只要把这件事做好就很好了,至于转型并没有想太多。

  • 分拆上市:很荒唐

当前万科、中海、碧桂园等为代表的房企都在谋划或者已经实现物业分拆上市,这被看作是当前行业转型的方向之一,对此,孙宏斌表示,房地产不挣钱就去搞物业挣钱,他并不看好,认为物业分拆上市是件很荒唐的事。

他认为,物业公司就是应该把服务做好,而不是求利润。为什么大家热衷于物业分拆上市,是因为当前市场给物业公司很高的市盈率。

物业公司其实就像办学,当想着赚钱时,教学质量就下降了。至于物业服务可以通过其他方式赚钱,比如帮业主收发快递赚钱,那就从服务变成讹诈。

不过,尽管融创并没有将物业分拆上市的计划,但却在密谋物业的独立,计划成立融创物业服务集团有限公司,整合物业体系。

  • 轻资产:很荒唐

当前,还有一种转型方向是房企的轻资产化,最为典型的就是万科推行“小股操盘”的轻资产运营模式,即万科在合作项目中不控股,但项目仍然由万科团队操盘,使用万科品牌和产品体系,共享万科的信用资源和采购资源。而行业中,万达、保利、朗诗等许多房企也正在进行着一些其他的轻资产化转型尝试。

在孙宏斌看来,所谓房企的轻资产化转型同样是件很荒唐的事情,房地产行业本来就是一个可以很轻资产的行业,买了地,盖了房子卖出去了就是轻资产,买了地、盖了房卖不出去了就变成了重资产。

现在市场认为用别人的钱就是轻资产,用自己的钱就是重资产,以是不是自己钱来衡量轻资产化是很不对的概念。孙宏斌认为是个好项目就要用自己的钱来赚钱,如果不是好项目用别人的钱也还是亏。据悉,融创现在合作的项目越来越少,正是基于当前市场上可以拿到好项目的机会越来越少,越来越不容易。

  • 众筹:也是挺扯的

今年以来,互联网众筹蔓延到房地产行业,平安好房与万科、绿地、万通等数十家房地产企业,共同发起并成立中国房地产众筹联盟,该联盟旨在以众筹模式改造房地产,重塑地产行业生态。

而在孙宏斌看来,现在房地产行业很多钱,并不缺钱(截至6月底,还有167亿现金躺在融创的账户里),这个行业最缺的是投资能力,把投资做对就是件特别牛逼、特别厉害的事,这才是最核心的。如果有好项目的话,融资成本高一点都不叫事,拿到一个破项目,哪怕贴钱众筹也是赔本,所以说互联网众筹也是挺扯的。

听完孙宏斌的房企转型观是不是有点房企卫道夫的架势,事实上他的企业也在这么做,我们几乎从未听到过关于融创转型的消息。

比起房企转型,孙宏斌似乎也更乐意分享在行业深耕上的心得,或许在他看来这些更实在些。

城市观:躲开一线城市,到二线觅食

融创这些年来一直在直辖市深耕,在天津、北京、重庆、上海几乎都是当地的销冠,由此小田曾点评融创为“直辖市之王”。不过,今年上半年,融创似乎发生了一些新变化,比如战略性的进入了济南、南京等二线城市。孙宏斌对此回答了谈了他的城市观。

  • 一线城市:躲开点

当前房企拼命的往一线城市挤,连恒大、碧桂园这些三四线城市之王也将城市发展重心向转向一线城市转,而万科则是开始了进城运动(从一线城市的偏远郊区拿地,转向在市中心核心地段拿地)。作为直辖市之王,孙宏斌则是要告诫这些房企:对于一线城市,躲开点。

在他看来,尽管一线城市的房价不可能回调,还会有继续上涨的空间,但问题出在一线城市所有的地都太贵了。当大家都拼命来一线城市抢地的时候,其实市场就已经不好玩了,即使房价上涨了也赚不到钱。2013年以来一线城市拿的地,项目推出来销售没有问题,但很少有不赔钱的,就是因为地太贵了。

  • 二线城市:找洼地

相较于一线城市,孙宏斌更看重二线城市,这也是今年上半年首次进入济南、南京等二线城市的重要原因。而孙宏斌为何要到二线城市觅食,他觅食的标准又有哪些呢?

在他看来,有一些二线城市经济比较好,在这些城市也存在一些供求关系比较好的价值洼地。对于城市的选择标准,除了供需之外,更看重是否有产业支撑和汇聚能力,只有在人口和资金净流入的地方才有机会。他看好成都、武汉、西安等二线城市,尽管供应量比较大,但因经济比较好,成交量也很大,在这些城市存在市场机会。

  • 三四线城市:别玩了

在三四线城市的市场看法上,孙宏斌的观点很干脆:三四线城市的市场出了问题,即使地价再便宜,市场都不在了,还有什么意义。

并购观:融创是并购专家

相较于其他房企,融创可能还有个突出的标签:并购专家。去年以来,融创先后参与了绿城和佳兆业两场轰轰烈烈的并购案,给房地产行业增添了不少有趣的故事。

在孙宏斌看来,并购最难的就是信任,而融创在此方面积累了名声:融创不仅能把自己的活干好,而且能把别人的活干好,活干好了别人还能拿回去(擅长讲段子的老孙讲到此处,现场记者一片笑声)。

在绿城、佳兆业之后,越来越多的中小房企主动找到融创“求收购”。对此,孙宏斌认为当前经济压力大,下滑严重,并购的机会越来越多,但安全是第一位的,必须做好风险控制。房企主动找上门,一定是现金流出了问题,要找到有土地价值的才能考虑并购。并购如买地,也是要考虑现金流和利润,并购公司可能现金流会比买地还划算,但合作起来会比较难一些。

并购绿城和佳兆业,对于融创来讲积累了一个很大的经验:打包全做(整体并购)可能效果并不好,效率也低。融创下半年可能还会有许多小公司并购,但会考虑城市,以及剥离不好的项目,不会再做打包收购。孙宏斌也透露,未来不排除与佳兆业在广州、深圳进行项目上的合作。

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