文 | 观点地产网 杨晓敏 

鲜有动作的瑞安房地产，连续两日买了上海两地块，一宗住宅、一宗商业。

这是瑞安房地产继去年7月联合太平洋保险、永业136亿元揽入新天地旁地块后的一次大手笔补仓，时隔一年零三个月。

10月31日，瑞安房地产附属公司上海蟠龙38.81亿元成功竞得青浦一宗宅地，次日11月1日，全资附属公司星宏发展有限公司18.6亿元成功投得上海普陀区长寿社区鸿寿坊D5-1地块。

在过去的三年时间里，瑞安房地产一直在做轻资产转型，无论是出售项目股权还是引入战略合作伙伴，瑞安房地产自2015年开始实施去杠杆策略，其净资产负债率87%下降到了2018年的40%。

然而，做减法的瑞安房地产却从未离开过上海房地产市场。无论是136亿的新天地项目还是这次的鸿寿坊，都体现出其愿意在内地市场继续押注的希望。

再造一个新天地？

拿下青浦宅地，为瑞安房地产在上海为数不多的住宅项目增加了重要的筹码，不过，瑞安房地产显然更加看重的是鸿寿坊项目。

这是一个位于上海市内环内普陀长寿社区的城市更新项目。上海市、区政府及相关部门一直关注着该地块的旧改工作，先后多次将其纳入五年规划的旧区改造范围。

2015年底，鸿寿坊旧改征收工作再次启动，征收范围东至西康路，南至新会路，西至恒达广场、恒达公寓，北至长寿路。其中，一号地块共征收居住房屋56产，二号地块共征收居住房屋702产。

2018年，普陀区规土局在其官网发布关于长寿社区C060102单元D5街坊的局部规划调整，其中关于普陀区长寿社区从D5-1到D5-5地块都做了重新划分，并明确每宗地块的土地性质和规划。

瑞安房地产本次拿下的长寿社区D5-1地块，用地性质为C8C2（商办商服用地），容积率为4.1，调整后的D5-1地块建筑高度从60M调整为100M，高层建筑沿北侧长寿路沿线布置。

地块还要求新建1处菜场，建筑面积2000平方米；新建1处社区文化设施，建筑面积1500平方米；新建1处社区体育设施，建筑面积1500平方米；新建1处1000平方米社区服务设施。

按照规划，保护鸿寿坊划定的3栋需要保护修缮的一般历史建筑，不得整体拆除，应制定细化的修缮利用方案。鸿寿坊南侧格局保护范围内空间肌理和弄巷体系应整体保留，并保留具有特色的建筑构件。

这样苛刻的出让条件，让许多开发商都望而却步。

尽管开发难度大，不过在业内人士看来，该地块的成交价格还是十分合理的。该地块起始楼板价29501元/平方米，与距离本次出让地块约800米的已成交地块基本持平。去年9月，上海城投以底价13.41亿竞得普陀区长寿社区C060102单元F1-1地块，起始价28551元/平方米。

拿下地块后，瑞安房地产执行董事罗宝瑜女士表示：“我们很高兴成功竞得鸿寿坊地块。瑞安房地产将凭藉二十多年丰富的城市更新经验，发挥自身优势，运用创新设计理念和技术，结合区域历史人文特色，打造一个令人耳目一新的文化社交目的地和国际商业社区。”

瑞安房地产表示，计划于鸿寿坊打造甲级办公楼及“天地”类型零售商业街区。工程将于2020年下半年开始施工，计划于2023年第一季度完成，并预期于同年下半年面世。

值得关注的是，鸿寿坊项目除了这次成交的D5-1，还有两宗住宅组团地块D5-2、D5-3待出让，这或许是瑞房的下一个目标。

无论是对外地人还是本地人来说，新天地都是最代表上海和海派文化的地方。值得我们期待的是，瑞安房地产能否在鸿寿坊再创造出一个“新天地”。

持续押注上海

在持续抛售物业之后，瑞安房地产在内地鲜有新的土地进账。数据显示，其土地储备总建面从2014年1230万平方米开始一路下滑，截至2019年6月土地储备的总建筑面积为 860 万平方米。

其中，上海是重仓之地。自2018年以来，瑞安房地产通过公开市场一共买入三宗土地，全部来自于上海。另外，在瑞安房地产2019年中期报告中总结出上半年的五个主要成就，有八成来自于上海。

于 2019 年 3 月 15 日，完成收购 Brookfield 于 China Xintiandi Holding的权益。由瑞安房地产管理的核心+办公楼投资平台SCOV已于 2019 年 6 月 20 日完成收购上海企业天地 5号。

完成上述两项交易后，集团可增加位于上海核心地段的商业物业的实际拥有权。于 2019 年 6 月 30 日，集团应占资产价值总额较去年底增加 24%至人民币 420 亿元。

于 2019 年 5 月，完成资产提升计划后，上海新天地广场隆重开业，出租率为 97%。于 2019 年 5 月，武汉壹方北馆试营业，出租率为 92%。

“我们在上海商业资产包的比重是非常大的，也相信在未来不停提升资产值，瑞房在目前已经算是上海其中一个最大的商业开发商和商业房地产商。”

在中期业绩会上，瑞安房地产有限公司财务总监及投资总监孙希灏如此表示。目前瑞房位于上海的有权益或在管的商业资产包总值大约730亿人民币，总楼面面积大约是1800万呎左右。瑞房应占的比例大约为57%，总值大约420亿元左右。其中一部分是已经落成的商业，大概410亿元；另外是在建的工程，大约320亿元左右，总数是730亿元。

孙希灏进一步补充：“希望继续在上海扩大商业物业范围和资产管理范围，因为长远来看，上海市场整体上是一个空间发展比较大的市场。”

对于瑞房未来的发展，孙希灏总结称，预计未来几年会继续转型向商业房地产为主导的方向推进，扩大商业资产的管理范围、物业的规模，特别是在上海的市场。

投得鸿寿坊项目后，瑞安房地产方面表示，在上海公司拥有或管理的办公和零售空间增加至171万平方米，总资产价值（已计算项目的土地成本）为人民币750亿元。