文|迈点空间租赁

编辑|李菁

10月的长租公寓因为青客和蛋壳公寓相继正式递交招股书之后，原本平静的长租公寓资本动态再次引起了不少人的关注。在招股书公布之后，媒体以及行业人士对青客和蛋壳成立以来的经营状况进行解读。原本以为接下来，就是两大品牌陆续登陆资本市场。不料，在11月2日凌晨，青客公寓更新了招股文件，将募资金额减少了一半，由原本的1亿美元减少至5000万美元。

原本，赴美上市被视为品牌方打开二级市场的一个窗口。没想到，青客却在临上市之前往后退了退，是因为信心不足？还是一种理智让步呢？

长租公寓海外第一股，冲刺！

长租公寓赴美上市潮的背后，是品牌共同面临的资本困境。由于长租公寓具有前期投入较大，盈利周期较长的行业特性，所以一旦缺少必要的资金支持，将无法维系持续的发展需要。而这也成了近年来长租公寓甚至是中介机构资金链断裂接连爆仓的主要原因。通过上市，长租企业能够保障资金链的健康，此外还能够将融得的资金投入到发展中。

除此之外，长租公寓对于资本市场的积极、接连抢跑上市，其实是行业逐渐成熟的标志之一。甚至有行业人士认为上市潮是市场从阵痛期到成熟期的转折点，因为这样一来，将会有更多的资源向头部品牌倾斜。

早在青客传出赴美上市之前，长租公寓头部品牌自如、蛋壳也被传出上市的消息。不过自如随后出来澄清了这则消息，表示“潜心运营，暂时没有IPO计划”。蛋壳在美国时间10月28日递交了招股书。由此，长租公寓海外第一股的出现，由此进入到了冲刺阶段。

烧钱成长，信心不足？

原本青客在10月8日递交招股书时，最高募资金额为1亿美元，但是在距离上市仅4天时，青客公寓选择将此次IPO的发行规模从此前的520万股ADS下调近一半至270万股ADS。以每股ADS 17至19美元的发行区间计算，其最高募资金额也减少至约5000万美元，并确定了11月5日在纳斯达克挂牌上市时间。

这样的一个行为，有媒体将其解读为“信心不足”。早在青客向美国证券交易委员会递交招股书后，就有媒体犀利指出：“青客的成长史，就是一部活生生的烧钱史。”

从2012年品牌成立到2018年完成C轮融资，青客从资本市场拿到了超过一亿美元的股权融资。在青客的招股书中，仅2017年、2018年和2019年前6个月，青客的净亏损分别达到2.45亿元、4.99亿元、3.73亿元，两年半的时间就烧掉了11.71亿元。结果就是，青客的总资产只有20.3亿元，债务却高达27亿元。

客单价较低也是影响青客IPO信心的一个因素。由于青客公寓倾向于分散式的运用模式，并更多地选择在相对便宜、便捷的位置（如靠近地铁站）采购公寓。因此在客单价上，截至2019年6月30日止9个月，青客公寓的平均税前月租金为1149元，略低于2018年同期的1279元。与青客共同走在上市路上的蛋壳公寓，这个数据是2155元，显然会更具底气。

加上此前， WeWork估值暴跌也为长租公寓行业敲响了警钟。由原本在2019年1月高达470亿估值，到9个月后降至100-120亿美元的估值并放弃首次公开募股，其估值已降到100亿到120亿美元。

量力而行，谨慎而行，也是WeWork“以身试法”，给长租公寓上的一堂课。

理智让步，回归根本功能

当WeWork等企业IPO失败，资本市场意识到，即使规模达到一定程度后，其实际运营产生的价值是否能真正覆盖其承担的运营成本。换言之，品牌是否能真正实现盈利。

青客公寓创始人金光杰曾表示，12万间才是青客的盈亏平衡点。但是，根据招股书显示，截至2019年上半年，青客的可出租房间数为96854间，期间每间的平均月租金为1149元，租金价差为25%。若按此计算，青客每间房每月的价差仅为287元，期间每间房的装修成本为1.47万元(2018财年为1.98万元)，这也意味着青客需要4-5年才能覆盖装修成本。这还不包括期内相应的装饰物折旧费用、销售管理费用及贷款利息。

此外，截至目前，比青客规模更大的几家头部租赁企业也未对外宣布实现盈利。对此，克而瑞研究院研究员房玲补充道，“高负债也将会对其规模的继续扩张带来障碍。对于长租行业而言，赴美上市虽能够解决一时的资金问题，但若盈利模式这一核心问题不解决，即使上市也无济于事。”

所以在期望范围内，降低品牌的负债，或许更有利于帮助青客回归长租公寓最根本的功能。蓝鲸财经提出，青客公寓其实更需要获取资本的同时，还需要着力于以下三大方面：

首先是服务。当供需回归平衡，市场份额更加集中，巨头之间的竞争将演化为服务的竞争。即谁能让房东和租客满意，谁就能优化成本获得更快的营收。

其次，运营效率决定成败。当长租公寓的规模越来越大，平台的运营效率变得异常关键。高效的运营将带来更高的满租率，从而进一步降本增收。

最后是比拼实力，既包括资本层面的加持，又包含管理团队的实力。二者相辅相成，资本要为企业创造更好的机会，不只是物质上的还是合作上的，而企业的经营水平也同样重要。

对于青客在上市前临时下调发行规模，无论是出于信心不足或是理智让步，都是企业出于对行业现状以及自身发展态势重新审视之后作出的改变。毕竟长租公寓这个市场依然是值得期待的，据艾媒咨询预计，到2020年、2025年，我国房屋租赁市场规模将分别达到1.6万亿元、2.9 万亿元。毫无疑问，资本仍会青睐经营良好的企业，所以上市之后前路究竟如何，只有青客公寓自己才能决定。