文|迈点空间租赁

编辑|李菁

在今年2月，迈点空间租赁曾经做过一个猜想，《距离第一家长租公寓上市公司出现，差365天还是730天？》，不料临时“杀出”一个青客，在11月5日成功上市，成为长租公寓第一股，并且发行之后还出现了涨幅。

可是，原本被寄予众望的以地产系为主力军的集中式长租公寓却没有出现在上市队伍中。难道在上市战中，集中式被分散式打趴下了？！

头顶三座山，青客开盘首日涨幅3.76%

11月5日美东时间17点整，青客公寓正式在美国纳斯达克挂牌交易。上市首日，发行价为17美元，开盘价为17.35美元，收盘报每股17.64美元，涨幅3.76%。目前青客的总市值8.37亿美元，顶着重重压力上市的青客，“抢跑”成功，想必可以在这时稍微松一口气。

青客实属不易，头顶着“资不抵债”、“租金贷”、“临时下调发行规模”的三座大山，还是如期成功上市。在这之前，迈点空间租赁曾就长租公寓第一股花落谁家做过猜想，《长租公寓5大派系上市大猜想…》。要知道当时，陆续被爆出有IPO计划的原本只是自如和蛋壳两家头部品牌，并没有青客的身影。但现在看来，青客就像是个突然闯入的毛头小伙子，一举捧走了“桂冠”。

在之前的上市猜想文章中，迈点空间租赁认为，被看做“没钱没房”的创业系和中介系品牌，是最为热门的派系。事实证明，在上市这件事情上，青客作为创业系代表，成为了第一股之后，的确干得不赖。

只不过，这一次不仅仅是创业系很争气，更令人欣喜的是，被诟病无数的分散式公寓竟然也是这次IPO成功背后的大赢家。不信你看，自如、蛋壳、青客都是以分散式为主的长租公寓品牌，那原本被视为 “财大气粗”的集中式公寓这次怎么就被“玩趴”了呢？

分散式公寓的“真香定律”

此一时彼一时，在青客、蛋壳传出准备上市的消息之前，分散式公寓所遭受的“指责”可不少：租金贷、甲醛问题、隔断房、哄抬租金、消防等。但是为何资本市场却逃不过分散式公寓的“真香定律”呢，乖乖让其进入二级市场，接通更便利的资本获取通道呢？

首先是房源规模，也是分散式公寓“秒杀”集中式公寓至关重要的一点。以克而瑞发布的《2019上半年中国长租公寓规模排行榜》中的数据为例，目前集中式公寓体量TOP3分别是：魔方100000间、万科泊寓70000间、旭辉领寓62000间；分散式公寓TOP3：自如850000间、相寓700000间、蛋壳500000间。

无需多言，这样的数量对比用“悬殊”来形容也不为过了。即便是集中式公寓TOP1与分散式公寓的TOP3还有近5倍的差距。这样一来，令无数资本心动不已的“规模经济效应”就难以实现了。（规模经济效应：当平台达到一定规模，它们积累并圈定了一个庞大的租户群，可以为之提供增值服务。）

这主要与集中式与分散式公寓的房源获取难易程度有关。集中式公寓的房源一般为整栋、社区形式存在，由长租公寓企业自持、或包租运营。但是目前市面上符合租赁住宅的物业有限，所以品牌在获取整栋优质物业时难度大。加上各地对何种物业、何种土地可作为租赁住宅的规定也不尽相同，集中式公寓的房源获取是难上加难。

相比而言，分散式公寓的房源获得难度较低，加上房源成本相比不高，所以能够在资本和政策的扶持下，就像吹气球一样迅速膨胀。在资本早期对长租公寓企业的考察中，房源数量是最重要的指标，只有规模够大品牌才能拿到融资，而融资之后还需要继续扩大规模，以支撑再下一轮的融资。

此外，除了房源获取之外，国内的长租公寓需要进行较大的装修投入。

空白研究院院长杨现领调研发现，分散式公寓一间的装修成本大概为8000元至12000元，集中式公寓一间的装修成本大概为40000元至60000元。加上原本集中式公寓的装修周期就比分散式公寓更长，这样一来，仅在产品筹备阶段集中式公寓就比分散式公寓存在更高的难度。

原本，追求规模被视为长租公寓行业的一个不良恶心，但是成功上市的品牌，一定程度上反映了资本对于规模的态度。就这样，分散式公寓凭借规模方面的压倒性优势，独创了以规模为主打的“真香定律”，即便是原本喊着追打规模扩张的二级市场（指对已经发行的证券进行买卖，转让和流通的市场。）自然也是逃不过的。

“都在掰着手指算自己哪一天上市”

对于上市，其实不少长租公寓早在成立之初就已经定好了目标：旭辉领寓在2016年成立之际便将远期目标设为IPO上市；V领地青年社区在今年年初宣布实现了所有单店项目全部盈利，并表示在2019年将实现整个公司的全面盈利，预计2020年可独立上市等等。现在看来，当时对于行业的未来猜想过于保守，“预计在365天-730天内出现长租公寓第一股”，没想到花不了365天就出现了。

就在青客上市的当晚，西安核桃公寓创始人郑占录发了个朋友圈，“今晚几百个老板要睡不着了，都在掰着手指头算自己哪一天上市。”没错，一旦在行业中遭遇挫折，大多人都会开始责怪行业不景气。青客的上市，对于行业而言就像是一束光，一扫自去年以来笼罩行业的阴霾。即便青客本身还有需要改进的地方，但是踏出了成功上市这一步，便意义非凡。

就像赵本山在《乡村爱情》里说过的一句台词：“自己没能力就说没能力，怎么你到哪儿，哪都大环境不好，你是破坏大环境的人啊？” 行业不需要那些整天哀声怨道的品牌，需要的是即便是在资本的寒冬，仍能坚持运营，树立品牌形象的长租公寓企业。

的确，随着长租公寓爆雷新闻频发，VC/PE机构对于行业的态度愈加谨慎，再加上募资不景气，长租公寓品牌从一级市场拿钱会越来越难，IPO是一条企业融资快车道，直接转向二级市场直接融资。毕竟，现金流就是生命线。

而分散式公寓和集中式公寓在接下来上市之战中的表现，同样值得期待与关注。

上市只是开始：别偷着乐，别急着哭

在自如被传出将赴美IPO之时，其CEO熊林对外发声表示，“长租行业已经由创业期进入精耕期，更需要聚焦于创造用户和社会价值，不会急于启动IPO。”

不论上市的场面有多红火，掩盖不了长租公寓投资回报周期长，利润水平目前较低的事实。克而瑞研究数据显示，长租公寓行业平均利润水平仅在2%~4%，现金流回正周期至少需6年以上。所以对于分散式公寓和集中式公寓来说，要想持续获得资本的青睐，路长且艰。

作为已经拔得头筹的分散式公寓，别偷着乐，需要尽快将日常运营中存在的风险问题解决，如本次青客招股书中被指出的亏损、租金贷、以及盈利模式等问题。在保持规模扩张并领先的同时，需要将这些影响品牌进一步融资的问题一一解决。毕竟，资本只会用脚表达意见，上市意味着品牌的数据将保持公开并接受更多人的监督。

目前上市没什么动静的集中式公寓，别忙着哭，要在各个城市实现规模拓展的同时，优化产品落地，将其中的每一个细节打磨，努力在不久的将来实现产品的可复制性。而这，恰好是分散式公寓规模增长速度优于集中式的地方，产品可复制性强，落地快。相信在集体土地建设租赁住房和住房租赁专项用地进入市场之后，擅长大社区运营的集中式公寓品牌方可以找寻到更适合自己的一方舞台，从而获得资本的青睐，早日加入IPO的队伍。

上市，其实仅仅是一个开始。就像民宿业者自嘲的一句话，“做民宿只有两天开心，开业和转手那两天”。长租公寓的处境或许也是类似，只要还是身处行业之中，无论是哪一派系，什么类别，长租公寓人都必须保持着一颗折腾的心。毕竟，只有不停折腾，长租公寓才能收到更多的关注度，在来自资本、市场和政策等多方的批评和赞扬中，实现更好的发展。要知道，优先进入融资的快车道，分散式公寓赢得的，仅仅是这场大战中的一个小环节而已。更多的挑战，就在不远的地方等待着。