作者：房价点评网分析师 胡鑫秀

（转自厦门地产资讯）厦门楼盘卖1万元/㎡以下的屈指可数，比较活跃的当属翔安新圩的中澳城，该项目高层产品首次开盘以6699元/㎡的低价吸引购房者，截至今年7月销售均价为7237元/㎡，价格优势赢得了刚需市场的青睐。而如今在同安BRT沿线的一个纯新盘——中联观云溪，近期在媒体上频繁出现的“低总价、户口房”概念也十分惹眼。

中联观云溪总价到底能有多低呢？它会像中澳城一样获得刚需置业者的认可吗？

土地成本低，销售定价空间大

首先我们来了解下中联观云溪的土地情况：中联观云溪项目的前身为榕兴花园，拿地时间较早，地块占地面积40338.9㎡，拟建设规模为66559㎡。该地块原本属于榕兴新世纪石油设备制造有限公司，但后期由于该公司欠债，其旗下资产被法院查封。2012年4月17日，由中联集团以1.34亿元（含厦门云海山庄一栋价值约1500万元的别墅）竞得，改名为中联观云溪。

我们来看一下地块变更后的成本，按以上成交价计算，该地块楼面价约1800元/㎡左右。这样的楼面价在同安处于怎样的一个水平呢？让我们来看一下近几年来同安其他住宅用地的出让成本情况。

从上表可以看出，同安区近5年土地成本不断攀高。其中从以上在售的几个项目来看，土地成本均在7000元/㎡以上，中联观云溪1800元/㎡左右的楼面价与之对比，超过至少5000元/㎡的成本差距让项目的销售定价存在较大空间。

两个选择：把钱用在产品上，或装进口袋里

中联观云溪如此低的土地成本让其在产品打造和后续的销售上都颇为游刃有余。它不会像高成本地块那样遇到低利润或力求保本的烦恼，目前同安区域大部分土地成本10000元/㎡左右的项目普遍都面临这些问题；更不会像目前市场上因高地价成本而产生的比较热的一种现象：必须靠高低配产品才能平衡成本力求实现利润预期的项目那样尴尬。

从房地产造价行情来看，开发成本大约在1500-3500元/㎡左右，厦门作为房地产比较热的二线城市，开发成本普遍在2500~3500元/㎡左右。中联观云溪加上1800元/㎡左右土地成本，总开发成本预计在4300~5300元/㎡左右，也就是说中联观云溪在产品打造没有太大突破的基础上销售价格超过6000元/㎡都是利润。因此，开发企业在中联观云溪项目的定价上不存在任何的压力，销售价格定多少对于开发商来说就是赚多赚少的问题了。

但是对于仅有一路之隔的楼面价7018元/㎡的中海万锦熙岸而言，中联观云溪的成本优势无疑就是一颗定时炸弹。

两个项目都处于同一地段，相较于同安区其他区域，方圆2公里范围均以厂房及村落为主，周边公建、教育、商服等配套匮乏；景观更无内容可说，交通优势是唯一亮点。在未来的规划上，该区域除交通优势进一步提升外，并无其他规划利好可以期待。因此，两个项目的产品在无太大差异的情况下市场售价（不含精装）应该会相差无几。

如此说来，市场的主动权更多掌握在中联观云溪手里。而且中海万锦熙岸在价格上如果想要有利可图，中联观云溪的利润或可达100%以上。面对如此暴利，中联是将银子全部放进口袋里，还是会掏出部分利润用在产品打造上，让购房者获得相对更大的实惠呢？

换句话说，如果两个项目产品打造上没有太大差距，售价又差不多，作为购房者，你会选择谁呢？