文 | 观点地产网 曾剑萍

11月12日下午，万科与深业、深圳控股的战略合作框架协议签约仪式正在举行。

万科主席郁亮、总裁祝九胜、执行副总裁王文金、高级副总裁孙嘉，深业董事长吕华、总裁黄伟、副总裁刘崇、董方，两大公司最高层管理者悉数现身，为这场签约留下了重要的剪影。

抱团合作的目的，往往在于“共赢”。王文金代表万科发言时，指出深业集团在地产开发、产业运营、土地整备、城市更新等方面都具有核心优势。

而在深业看来，万科在住宅开发和物业服务方面居于行业领先地位，同时其股东具有深圳国资背景，因此双方“有着深厚的基础”。

更为关键的要点在于土地，双方约定，将重点推动在深圳市及周边地区土地获取、项目开发、城市更新、土地整备利益统筹、产业驱动及运营等领域的合作。

过往多年，深圳楼价、地价齐齐走出一条上扬的曲线，在土地稀少、竞争激烈的大背景下，万科已经鲜少在深圳公开拿地，但每年却依然保持着500亿左右的销售额。

在深职院房地产研究所所长邓志旺看来，万科在深圳的土地储备主要来自两方面：一是城市更新，第二就是合作，尤其是与包括深圳地铁等国企的合作。

从媒体披露的不完全统计数据来看，如今万科手里还拥有近十个在售的或有待开发旧改项目，总建筑面积近350万平方米，包括渔业新村旧改、三星视界旧厂房地块、万科滨海置地大厦等项目。

合作方面，自宝万之争落幕、深圳地铁作为第一大股东入主万科以来，项目及土地注入情况与进展，便一直是外界关注的焦点。

在2017年6月的那场“交接”股东大会上，原深圳地铁董事长林茂德就曾表态，已经有几个轨道+物业的项目在与万科在合作，未来土地等资源也将加快步伐注入万科。

“项目很多，市场很大”，这是当时林茂德给万科股东描绘的蓝图。

一个多月后，万科董秘朱旭在一次电话会议也曾提及，深圳地铁“发展空间很大”，目前拥有逾200公里地铁线，至2020年发展至逾400多公里，“实际上地铁沿线就会产生大量的土地储备”。

不过此后两年间，万科并没有披露深圳地铁资产注入的具体进展。每每被问及，朱旭也都以类似“达到披露标准后就会披露”等话语回应。

地铁集团之外，另一家深圳大型国企——深特发集团也是万科的重要合作伙伴，双方有着更为深厚的渊源。熟悉万科历史的人大概都了解，早期万科是深特发下属企业，1988年改制为股份制公司。

双方最新的合作发生在今年6月份，深特发与深圳万科签订《战略合作框架协议》，双方希望在“多元业务发展和土地合作开发利用方面取得新的突破”。

观点地产新媒体了解到，作为与深圳特区建设共生共生的企业，深特发储备了大量的城市更新项目，去年7月还专门成立了城市更新公司，意图加快旧改项目开发建设。

资料显示，截至去年7月，深特发已签约正在推进的城市更新项目有12个，正在推进的土地整备利益统筹的有4个，正在进行收购的有2个；还有多个城市更新和土地整备项目已达成初步合作意向，处于研判阶段。

经深特发初步统计，上述城市更新和土地整备项目未来货值约1833亿元，开发总建筑面积约1014万平方米。

利用品牌优势与项目运作经验，与国企组成联盟获得大量的土地资源，这是万科每一次牵手背后的算盘，与深业合作的逻辑也不外乎如此。

据观点地产新媒体了解，自2017年接连出售三四线项目后，深业就将发展重心放到以深圳及周边城市为重点的大湾区。

半年报数据披露，深业旗下上市公司深圳控股现有土储规划总建筑面积约615万平米 ，计容建面456万平方米，大湾区占比约61%。以计容建筑面积计，深圳项目占土地储备39%，以土地的市场价值计算，深圳项目占比超过70%。

2019年下半年，深业凭借“网红盘”深业中城搅动城中豪宅风云，并一举揽金50亿元。不过在此之前，受限于深圳限价等调控政策，这家深圳最大国资房企已经连续两年业绩不达标。

如何在经济波动、政策充满不确定性的背景下，实现良性的增长，寻找合作伙伴共同进退或许是较为正确的方法之一。

这一次，他们选择的是万科。

“深业在深圳有很好的资源，万科有更好的品牌与良好的运作才能。”资深地产评论人朱罗纪对观点地产新媒体指出，这是一个协同性很好的合作，有利于发挥双方所长，更有利于提升万科的资源获取能力。

在他看来，万科虽然在深圳也有不少土地储备，但从整体来看，好地段的项目还是不多，与华润置地、招商蛇口这些央企相比，万科的项目质素可以说没有什么竞争力。

因此他强调：“与地铁、深业的合作才更显得重要。”