文 | 林德良

林德良（越秀房产信托基金（00405.HK）董事会主席、执行董事兼行政总裁）：大家下午好，大家也知道做商业的人都有一种情怀，是什么情怀？商业都是长跑，跑到最后的都是最厉害的。

经常有人问我什么才是商业地产里面的资产管理，什么才是做资产管理呢？资产管理一种什么模式才是最好？我说资产管理就是把开发、运营、金融化三个环节能把价值最大化，我们研究资产管理首先问每个公司究竟是一种什么管理模式呢？

商业地产公司大家想一想有多少种模式？在座的各位可能都在想，我们大概归纳了有三种，无非从开发、运营到退出。第一种就是开发之后出售，这是大家理解的最容易的一种；第二种是什么情况呢？开发进行长期的运营、持有，但它需要很强的现金流进行支撑；第三种是什么？就是通过开发运营，最后金融化退出。

我们举一些例子。第一种就是开发销售，通过开发销售快速地回笼现金；第二种模式就是开发运营，通过运营不断地产生现金流的回笼，来补充开发所需要的资金，这种模式的风险点在哪里？如果运营的不好的情况会出现什么问题？

现金流可能断流了，或者现金流不够，或者出售的物业可以保证现金流，万一市场不好就不能形成闭环了，也就是开发运营是可以通过现金流的滚动来支持开发，但是会有风险点。

第三种这个企业很厉害，通过开发运营不断地加强运营能力，所以现金流可以不断地补充到开发的环节，也不具体说哪个企业了。

好，大家知道最好的一个方式，形成闭环的方式。所有的商业地产拿到一个开发性的物业了，然后运营，养好、养贵了然后进行金融化的退出，就这三种模式。

还是数据说话，这三种模式最后的数据是什么样呢？这个是发生在我们越秀的一个案例，活生生的案例，三种模式下究竟什么数据，大家看结果，直接到结果吧，第一种模式就是从开发一直到出售，所以IRR可以达到10.4%，ROE才7.2%左右，第二种模式通过开发持有物业，IRR是7.7%，ROE是12.6%。

我们看第三种模式的可能性是什么？通过开发注入REITs，通过持有36%的股权，IRR和ROE都可以达到14%，这条路是我们摆在商业地产面前必须形成闭环的过程。

如果说金融化退出，大家有没有想过有多少种模式呢？香港有多少种上市模式？都可以做金融化退出，对不对？

香港大类有两种商业模式，无非就是公司上市和信托上市，公司上市和信托上市不一样的地方在哪里呢？决定原因是归管不一样，归管不一样决定回报率不一样，回报率决定估值不一样，这是所有商业地产追求的估值最大化、资产价值最大化的过程。

大家可以看到，为什么全球来看，大家也知道用REITs上市，用信托上市成为商业地产的一个很好的选择，或者说趋势。第一部分我想说的就是商业地产有三种模式，这三种模式里面，运金是比较好的，两种上市模式之下，REITs是比较好的。

香港发展到今天，2005年我们也是第一批的REITs上市，所以我们叫做中国第一房托，发展到今天香港的整个市值有3000亿左右，才有10个房地产基金，我们的总资产达到360亿，是全亚洲100多个信托基金里面我们排在前十名。

我们是这种模式上市，1000多个上市公司里面，我们进入了恒生综合指数。可以看到无论是我们流动性资产价值回报率，我们都排在前三名。

REITs的特点，就是大股东发起，做资产管理的时候形成更多利润的来源，物业管理有收入，租赁有收入，运营也有收入，形成的一种轻资产的收入模式。

公司上市和信托上市有什么不一样的地方？不一样的地方有几点。第一点它的规管不一样，信托上市需要证监会统一一起规管，证监会里面有一个房地产信托基金委员会来规管我们每一个行动和动作，同时还有一个香港证监会要颁发一个牌照给我们，我们需要持牌经营，还要颁发一个RO的牌照才能做这个公司的主席和CEO，这个牌照需要第一在香港考试，第二通过香港证监会拟定你有没有资格获得这个牌照，有这个牌照才能进行运营，如果你的公司没有这两个牌照，对不起，停牌。

我们还有一个信托契约，信托契约是规管我们的投资范围，还有合规守则，来规管我们所有的运作流程。大家可以看到关联交易，关联交易是作为每一个上市公司都必须面对的。

香港究竟对房地产信托资金有什么投资规定呢？第一个只能在REITs70%投资于有成熟现金流的物业，能投开发吗？可以，总资产10%可以投开发项目，25%可以投金融资产的项目，也就是我们可以买经营资产的股票。

第二个是产权，这栋楼如果卖出去三分之一我们还可以，卖二分之一我们不能进去收购，股权必须要51%以上。还要一个特点就是低风险、稳收益。

注入REITs究竟有什么难点？所有内地物业都会面对这个情况，两分钟讲不完。第一个难点就是架构问题，为什么国内这么多物业不能注入香港？第一这个架构需要我们进行不断地重组，才能变成在香港可以进行上市，你知道哪些架构需要重组吗？今天讲不完，下次跟你们讲。

第二个大家也知道，你自己买一个楼进行收租的话回报率可以做到多少？4.2%，我们给股东可以到6.5的回报。这是问题点了，我们可以做到，但不够时间讲。基金的退出也是一个痛，大家也知道，因为我们所有的物业，境内公司都有折旧问题，100块只有22块，怎么办呢？

我们找到了一条路，怎么解决这个问题呢，最后就是架构重组过程中面对的税的问题，都需要我们用一些技术手段去处理的。

最后大家最关注的，香港收了这么长时间，国内的REITs怎么样？想听？我那个REITs是这样的，讲了这么多年，架构是怎么样的？

大家很想知道，这个也就是我们一个沟通的结果，首先这个架构和香港架构有很大的不一样，首先是模拟架构，它的法律基础有两个，一个是公募基金法，一个私募基金法。

大家也知道公募基金法不能直接持有房地产物业，但是私募基金可以直接持有房地产物业，所以它在中间需要做这样一个穿透ABS，但ABS每个只能小于20亿，如果有100亿的物业上市的话，对不起，要拆分成五个ABS，你们准备好了吗？

从今天开始，如果想在国内的房地产基金上市，还是赶快做这种重组。碰到的难点很多，我相信这些难点大家也知道，刚才说的交易架构问题、税收问题、利率问题，投资者对这些产品的认知等等，这就是REITs我们都面对的问题。

很好，今天的越秀在内地也解决了这些问题，下一次你们可以看到越秀在内地是怎么去做的。

越秀最独特的商业模式是把开运金放在一起运作，站在这里林德良每天面对的工作是开发、运营、金融化的工作都要管，这里面太多内容了，关键的是我们是香港上市公司里面唯一有双平台的。我们有越秀地产平台，我们还有越秀房托这个平台，面对每一个物业我们提升。

作为资产管理人要做什么动作？三个动作，第一要做运营提升，第二个要做资产提升，第三个要做财务提升，没办法说的太细了。

写字楼1.0关注的是学习借鉴，2.0的写字楼关注的是安全和环保，3.0的写字楼我们关注社区、关注健康、关注智能，为什么呢？因为千禧一代他们最关注这些。

我们基于这个打造我们四大方面的写字楼一些平台或者能力，首先说共享社交，我们打造了越享会的平台，在绿色节能方面，我们进行了绿色环保的认证，智能高效。

你们每天在办公桌的时间有38%，62%的时间都不在办公桌，都去开会和拜访，正因为这样我们推出了很多导入的东西，我们推出的产品叫越空间，跟其他的空间不一样，我们做了很多差异化的产品，包括我们做的是可以24小时办公、空调等等的导入，更重要的我们希望未来的办公24小时是这样的，在我们整个办公空间里面都可以解决，这是我们3.0办公的诉求。

商业这一块，我们都是后来者，我们关注点也是这样，很大的部分我们关注的是从C端开始，所以我们要做很多的头部会员消费、交叉消费等等。

我们也很关注一个怎么做智能零售平台的搭建，我们自己研发的越智汇和越享汇零售平台。

最后我想说，做商业地产大家也都知道，刚才说了开发、运营、金融化退出，也许金融化退出对我们是一个出路，最关键的运营才是根本，谢谢大家。